某演艺中心项目工程成本分析

董 丽

(山西省设计审核室，山西 太原 030013)

某演艺中心项目工程成本分析

董 丽

(山西省设计审核室，山西 太原 030013)

就房地产项目开发中构成房地产开发企业产品的开发成本进行了详细的分析，根据开发成本内容，阐述了成本开发控制的原则和办法，说明了成本控制在房地产开发项目中的重要性。

开发成本，费用，成本控制

地产行业是一个逐渐成熟的行业，同时也是一个综合性非常强的行业，发展商要在茫茫商海中脱颖而出，必须对开发项目的盈利能力、偿债能力等做到心中有数,故而做好项目的经济分析十分重要，而经济分析中最重要的是成本分析。就目前市场经济发展的现状而言，在房地产总体开发成本中，土地开发成本为最大的成本，其次就是建安成本，由此可见，一旦控制好建安成本，对整个房地产项目的成本控制有决定性影响。下面就针对某演艺中心项目对工程成本进行详细的分析研究。

1 项目概况

演艺中心建设规划条件已具备，已由规划局出具项目建设的总体规划方案，总建筑面积：246 877.9 m2，建筑高度101.800 m，层数30层(其中：地下2层，地上28层)，容积率：6.09%；绿地率13.14%。

2 建安工程费用内容

2.1 直接工程费

1)定额直接费：a.人工费；b.材料费；c.施工机械使用费。

2)其他直接费：a.冬季、雨季施工增加费；b.夜间施工增加费；c.材料二次搬运费；d.仪器、仪表使用费；e.生产工具用具使用费；f.检验试验费；g.特殊工程培训费；h.工程定位复测；场地清理费；i.特殊地区施工增加费。

3)现场经费：a.临时设施费；b.现场管理费。

2.2 间接费

1)企业管理费；2)财务费；3)其他费用。

2.3 计划利润和税金

1)计划利润；2)税金，甲：营业税；乙：城市维护建设税；丙：教育附加费。

3 建筑施工费用的内容

3.1 建筑工程费

1)土建工程费：专指地下、基础、地基及地上建筑结构的直接费用，包括外装修费。2)建筑物工程：建筑物以外的烟囱、车棚、锅炉房等，评估测算时，按小区内市政配套费处理。3)市政费用：应指小区内的道路、排水等。

3.2 设备及安装工程费

1)电气照明及电气设备，包括地下设备间；2)微机室及安全工程、电视监测；3)有线电视及闭路电视系统；4)机械设备及安装，包括公共食堂、冷库、冰箱、灶具、交通工具等；5)通风及空调，采暖设备：鼓风机，冷水机组，直燃机，蒸汽锅炉，热水锅炉，热力交换站、煤气调压站；6)电梯及安装工程；7)其他。

3.3 室内装饰家居费

本项目具体建安成本费用明细见表1。

表1 项目具体建安成本费用明细表 元

4 建安成本控制原则

大力节省人力、物力、财力是提高经济效益的核心，严格执行成本开支范围，提高施工项目的科学管理水平，采取预防成本失控的技术组织措施；在每个岗位上，进行全面的质量管理及经济控制，并与个人利益挂钩；要求全部工程技术人员，都应该是企业的经济人。不仅有技术专长，而且应懂得在自己的岗位上，如何体现利润最大化；在项目开发过程中全程控制，不能有半点马虎，无论自己所负责的项目大小都应认真负责到底。

5 工程成本控制措施

房地产开发全过程是一种经济活动，是资本全投入，又以货币形式返回的过程。建筑工程是最大量的资金投入。因为资金运作是动态不断变化的，因此，工程中的资本控制也应该是动态的。应该考察如下几个方面。

5.1 精心选择施工单位

工程招标投标阶段，谨慎选择投标单位，不得少于3个～5个，施工单位必须选择质量可靠、有诚信的单位。调查乙方是否有多家拖欠材料款的债务，以避免连环债务拖欠。

1)材料委托的选择。大型设备：如电梯、锅炉、空调等，必须由甲方直接选购。2)人工费用。对工程承包单位的管理要到位，甲方有监督承包单位人工费工资发放的权利，应在合同中明确。此外，工程费用应按国家及各地方的概预算定额制订。3)没有经过招标的合同及洽商，乙方不得施工。

5.2 严格按合同执行

一般建筑物施工期，应提前一个月完成，交付使用。为达到此要求，必须做到以下几点：

1)不能为了降低工程成本，追求超额利润，而采用阴阳合同，及明确写明的“投资”合同。这样一旦发生甲、乙方纠纷，真是甲方有苦说不出，因为是非法合同，不受法律保护。

2)建立合理、合法、有效的会签制度。全部洽商都必须双方会签方有效，有经济内容的必须由预算人员签字。没有工程洽商乙方不得施工，以避免重复施工和返工的浪费。

3)工程费。应按合同，分2个月～3个月分阶段付给乙方，但不能拖欠至封顶，这样风险太大，也违法。

5.3 预算工作信息化、专业化

鉴于国内外市场经济的价格波动，对于本工程，建设期可能至少要两年左右，因而双方必须遵照市场来调控合约。目前，所采取的方法是：1)增设预算人员3人～4人，应加配材料员，密切材料市场的价格动态，加强电脑储备，采用分期调价的办法同乙方签订洽商。如不管不顾，到总决算时，会造成争执不下的一笔糊涂账。2)技术集约化。如委托专业工程咨询公司，做专项价格认定，合同洽商的审批工作，大概费用每年50万元以内。

5.4 降低成本的措施

1)寻找更好、更省、效率更高的技术方案，采用符合规范而成本低的材料。

2)购买部分产品和构件，而不是采用完全由自己生产的产品。

3)重新选择合宜的供应商，但会产生供应风险，而且选择需要时间。

4)改变实施过程，在符合项目或合同要求的前提下，改变项目工程的质量标准。

5)在特殊的情况下，要求索赔，来弥补费用超支。

本项目的功能齐全、环境优美、设计新颖，且交通便利，是人们购物、休闲、置业的理想地段，销售前景十分乐观。如果综上所述将开发成本控制好，开发商一定能在本项目上取得较好的经济效益和社会效益。

[1] 李曙亮，王晓敏.房地产开发企业会计与纳税实务[M].大连：大连出版社，2010.

[2] 余源鹏.房地产开发企业财务管理与成本控制[M].北京：机械工业出版社，2011.

[3] 周考贤.浅谈对建设项目成本的控制[J].山西建筑，2011，37(13)：228-229.

Analysis on engineering cost of the performing arts center project

DONG Li

(ShanxiOfficeofDesignandAuditing,Taiyuan030013,China)

The paper analyzes products development cost in the real estate project development, describes the developing cost control principles and methods according to the developing contents, and illustrates the importance of cost control in real estate development project.

development cost, expense, cost control

1009-6825(2014)03-0243-02

2013-11-14

董 丽(1981- )，女，工程师

TU723.3

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