共有产权房在利益平衡中寻求共赢

彭纳

6月4日，从国信办传来一条消息，北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6个城市被选作共有产权住房的试点城市。消息一出，立刻引起了各方的“围观”，网友、专家、业内人士都参与到了对共有产权房的大讨论中：

网友“欣儿”：这是好事！至少能为中低收入家庭找到一条拥有自己住房的新路。而且在将来经济允许的情况下，还能从政府手里把剩余的产权全部买回来，至少一定程度上缓解了中低收入家庭的经济压力和住房压力。

网友“洗刷刷”：在共有产权房操作层面上，一方面政府很有可能会参与到直接开发中来，通过土地、政策等要素，弥补财力的不足、降低交易性成本；另一方面政府因占有共同产权的比例，客观上也是大“投资商”，会维护价格的张力，也有可能通过土地等政策影响到房地产市场。共有产权住房必须建立起公开透明的运作机制，从评估、申请、分配、售后监管和退出等各个环节，建立“防火墙”才能促使其在推动房地产市场健康发展方面发挥更大作用。

国务院发展研究中心研究员任兴洲：共有产权住房一方面为部分居民提供了相对较低价位的普通商品房，使其“买得起，住得上”；另一方面，其改善和优化了部分热点城市商品住房供给结构，多少缓解了其房价上涨的压力，因而在一定程度上对平抑房价或有一些助益。但由于共有产权房在数量上有限，所以从目前已经试点的城市看，其效果还不甚明显。

业内人士：如果共有产权住房购买者在回购政府产权的时候，只要市场评估价降低几个百分点，即可获得巨大的经济利益。同样，政府收购个人产权时，如评估价虚高，也存在利益输送的问题。

从讨论中不难看出，其中有为此政策叫好的力挺派；也有保持冷静的中立派；还有对政策是否能够奏效持观望态度的理性派。

共有产权房，顾名思义，就是老百姓与政府“合伙”买房子，按照出资比例，大家共同拥有房屋的产权。其实共有产权房并非新生事物，它不是首次在中国实施。早在2009年，江苏淮安就已经“动手”实施共有产权房政策。而这次6座城市被选为“国家级”试点城市，再一次将共有产权房这个大家并不是很熟悉的概念推至舆论的风口浪尖。

讨论中，共有产权房的产权比例分配、剩余产权的购买、房屋上市等问题一时之间成为大家最为关心的话题。而购买共有产权房是否存在一定风险？从以往共有产权房实施的结果来看，仍然存在获利的空间，如何让共有产权房避免陷入“经适房困境”，避免可能出现的寻租现象？这些都是绕不开的话题。

成都，此次作为试点城市之一，如何从前车之鉴中规避共有产权房的寻租现象，如何最大程度保持利益均衡，实现利益均衡下的共赢，我们也许能从今年3月出台的《四川省城镇住房保障条例（草案）》中的几组数字寻到一丝踪迹。

数字一：5年

《四川省城镇住房保障条例（草案）》规定，购买共有产权住房满5年的，允许上市转让，同等条件下地方人民政府有优先收购权。不足5年需出售的，由政府回购，禁止上市交易。共有产权住房上市交易的，交易金额由住房保障对象与地方人民政府或投资人按产权比例分配。共有产权住房出售后，产权由住房保障对象和地方人民政府按份共有。

数字二：10%

《四川省城镇住房保障条例（草案）》明确规定，共有产权住房应按项目确定销售基准价格，单套共有产权住房销售价格楼层、朝向、位置等因素在基准价格基础上浮动。单套价格的浮动比例和具体定价由开发建设单位确定并向社会公布，最大浮动比例不得超过 10%。

数字三：3%

政府投资建设的共有产权住房项目基准价格按成本价或略低于成本价确定，市场主体或社会投资机构开发建设的共有产权房项目按成本加微利的方式定价，利润率不超过成本的3%。

作为政策性住房的一种新形式，共有产权房是否能压缩购置型保障房中的牟利空间，是之前试点城市遇到的最大问题之一，也是成都和其他一些试点城市亟须解决好的问题。在此之前，深圳曾经做过一些创新性的尝试，将单一的共有产权模式增为三种，其中首创了“政府与企业”“企业与个人”两种模式。但从结果来看，如何压缩投机牟利空间，找寻利益的平衡仍然是难点与重点。

在四川出台的《住房保障条例（草案）》中，我们已经明确看到，政策制定者已经在为压缩投机牟利空间努力。从时间上看，不足5年时间，不允许上市交易的规定，从时间上打压了牟利空间，让那些想在短时间内获得收益的投机者无能为力。而在同等条件下，政府可优先买房，则保证了房源不轻易外流，扼杀了投机者的牟利可能。这只是一个方面，从销售价格方面来讲，包括业内人士在内的许多人都担忧，共有产权房在出售时，因为价格浮动的不确定性，是否有人从中谋取暴利，造成某一方利益失衡，上下10%的浮动在一定程度上缓解了这个矛盾。众所周知，企业逐利天经地义，如何获取最大利益是企业立足的根本，一些共有产权房的开发商将“逐利”的眼光放在了共有产权房的定价上，而这实际上增加了购买者的负担。《条例》将利润率限制在了3%，这无疑限制了那些想从利润环节“捞一笔”的投机者。

控制利益平衡，是为了最大限度的保证公平。让中低收入家庭拥有自己的房产是共有产权房最根本的效能，而在公平中实现各方利益的平衡，作为试点城市，成都还有很长的路要走。记者从省住建厅获悉，关于共有产权房试点的具体细则，还在制定当中。对房屋比例的分配、对剩余产权的购买等细节问题，相关部门还在讨论中。

细节虽然未明确，但是从《四川省城镇住房保障条例（草案）》释放的信息中，我们已经可以看到四川正在为共有产权房的试点做出积极地探索和努力。省住建厅相关负责人表示，试点将是一个长期的过程，四川除了选择成都作为试点，还将把乐山、德阳、遂宁、宜宾一并纳入试点范围。在试点过程中，也许还会出现各种大家意想不到的问题，但这一切努力都在指向着一个最终目的：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。（责编：李妍婕）

链接

共有产权的产权架构在各国存在很大的差异性，主要取决于各个国家的政治制度、社会基础以及经济组织制度等。

美国保障性共有产权制度是由下而上、市场自主发展起来的，在各个州、各个地方城市的做法千变万化，从全国层面看并没有特别突出、特别重要的模式，多样化程度很高。

瑞典作为福利性国家，其国家规模远小于美国，其保障性共有产权住房制度以社会化合作住房为主。在瑞典还形成了多层次的纵向合作制：基层地方的数个合作制住房社本身就是该地方合作组织的成员；每个地方合作组织又是上一层次行政级别组织的成员；各个层级依次作为上个层级组织的成员，形成了全国性的体系。

新加坡作为城市国家，由于国家规模小，管理成本相对较低，因而采用了国家层面的共有产权制度，并且主要是政府与居民共同保有住房的模式（类似美国的限制合同住房）。endprint