中国智能住宅开发模式比较与发展趋势

杨波　武氏良

随着物联网的兴起，智能住宅逐渐成为未来建筑的必然发展趋势。目前中国智能住宅发展速度较慢，产业化程度很低，究其原因，是因为参与智能住宅开发的三大主体——房地产开发商、设备制造商和通信运营商各自为政，相互制肘，处于一种原始的竞争状态，没有形成一种良好的协作关系。因此，当务之急是研究和选择一种合理的开发模式，使三大开发主体能够分工合作，实现多盈，共同推进中国智能住宅业做大做强。本文将对当前及可能出现的几种智能住宅开发模式进行比较，利用层次分析法（AHP）对中国智能住宅开发模式进行综合评价，选出最优的开发模式。

一、中国智能住宅开发模式

智能住宅开发模式是指智能住宅产业链条中承担住宅建造、设备制造、网络运营和维护的各主体之间的关系模式。智能住宅开发过程中有三个不可缺少的主体，分别为房地产开发商、智能家居制造厂商以及通信运营商。房地产开发商负责住宅的设计和修建，智能家居制造厂商负责智能家居设备的研发和生产，通信运营商负责智能家居设备的网络运营与维护。

1.无主导自由开发模式。智能住宅无主导自由开发模式是目前实际存在的一种模式。业主从房地产开发商那儿购买住房，然后到智能家居厂商或其代理公司购买智能家居产品，安装好后再找通信运营商提供网络运营服务。整个过程没有谁来主导，没有统一的标准，产品兼容性很低。

该模式的优点是各企业直接跟业主接触，可以了解到业主的真实需求，从而有针对性地发展自己的产品和服务。另外，该模式在某种程度上更有利于竞争，实现优胜劣汰，哪个链条中的企业做得好，就能赢得市场，扩大自己的业务范围。

但是，无主导自由开发模式也存在着很多明显的弊端。第一，由于智能家居产品与网络平台由不同的企业主控，会出现智能家居厂商过度炒作，但实际运营效果不好等问题。第二，各企业各自为政，兼容性很差，经常出现住宅设计及网络平台不支持产品，造成智能家居系统的安装与功能实现困难。第三，常出现产业链条内企业及产业链条之间企业双重过度竞争，造成资源浪费，难以实现规模经济，产品成本居高不下。第四，不利于制定行业统一的标准，不利于政府支持政策的实施。

2.房地产开发商主导的开发模式。有些学者认为21世纪建筑的主流是智能建筑，发展智能住宅是房地产企业开发与建设的必然趋势。房地产开发商主导的开发模式是指由房地产开发商制定智能住宅的标准，并主导智能住宅研发、建设、安装、销售和维护的开发模式。该开发模式的流程为：房地产开发商规划、设计并修建智能住宅——从智能家居厂商处订购智能家居设备并进行安装——委托通信运营商运营和维护。

房地产开发商与智能家居厂商和通信运营商相比，在住宅的规划设计方面有优势。该模式的优点体现在以下几个方面：①把智能家居系统与住宅进行统一规划、设计、安装，使智能家居系统与住宅融合成一个统一的整体，从住宅的美观角度来看优于其他开发模式；②开发的智能住宅更能切合业主的需求，因为房地产开发商在售房时直接跟业主接触，对业主的需求比较了解；③将智能家居系统与住宅打包整体出售，能够大幅度提高智能家居系统的销售量。

但该模式也存在两个不利的方面：第一，房地产开发商与智能家居厂商和通信运营商之间属于委托代理关系，委托方房地产开发商对智能家居技术、网络服务不了解，在信息不对称的情况下，代理方为追求自身利益最大化，有可能采取降低产品质量的道德风险行为。业主在使用过程如果发现智能家居设备有问题，只能直接找房地产开发商，再由房地产开发商找设备供应商处理，经过的环节多，信息沟通难，常常会出现责任的推诿，这样就不利于智能住宅产业的发展。第二，房地产开发商把智能住宅整体销售给业主，其销售价格包含了安装智能家居系统的成本，目前政府纳税一般以住宅销售价格作为税基，这样业主就必须以较高的税基上交各种税费，比如房产税、契税、教育费附加等等，这会大大增加住宅业主的购房成本。

3.智能家居厂商主导的开发模式。智能家居厂商主导的开发模式是指由智能家居厂商主导制定智能住宅的标准，并组织其他主体（房地产开发商、通信运营商）协作完成整个智能家居开发的模式。该模式最典型的例子是GKB数码屋——广东未来屋数码科技有限公司研发的新一代智能家居产品，它提供了三套解决方案——智能住宅、智能商业应用、智能酒店，可以广泛应用到家庭、别墅、会所、展厅、餐厅、会议室、酒吧、酒店等。其中不少住宅的成功案例都是按照这种模式来展开的，比如广州嘉裕礼顿阳光公寓——高端商务人士的时尚智能，合作的开发商是嘉裕集团，此项目与广东电信携手，建筑类型属于高级酒店式公寓。

该模式的优点体现在：智能家居厂商对智能家居系统的技术、功能、操作都非常熟悉；该模式便于售后服务，比如产品维修、更新换代等；这种模式非常有利于技术创新；与前两种开发模式相比成本更低。

在这种模式里面，智能家居厂商与房地产开发商和通信运营商之间也存在委托代理关系，智能家居厂商需委托房地产开发商预留安装智能家居设备的空间，也需委托通信运营商提供使智能家居系统正常运行的网络服务。但由于各主体之间的信息不对称，房地产开发商为了使自己的利益最大化可能不会完全按照委托方的意愿修建住宅，导致智能家居系统不好安装或根本安装不下来，如果强行安装会影响到住宅的美观，甚至有可能造成安全上的问题。通信运营商也可能为了自身的利益最大化，提供质量差、信号不好、覆盖范围小的网络服务，影响到智能家居系统的正常工作，或者由于收费标准不透明而使得整个智能住宅的使用成本过高。

4. 通信运营商主导的开发模式。移动通信论坛上琚建平（2008）通过分析智能家电远程控制在数字家庭的重要角色以及电信运营商在这方面的优势，认为以电信运营商为主导模式有利于数字家庭整体推广。所谓通信运营商主导的开发模式是指通信运营商来主导制定智能住宅的标准、组织其他主体（房地产开发商，智能家居厂商）协作完成智能住宅整体开发的模式。endprint

该模式的优点在于能有效降低用户享受数字生活服务的成本（可以减少用户在家庭网关上的重复投入、减少运营成本，降低服务费用）。通信运营商具有较强的产业链整合与服务能力、也具有较强的整体规划和推广能力，这些对于组织和推广智能住宅的开发都非常有利。

该模式的缺点在于通信运营商需把住宅的修建委托给房地产开发商，需把智能家居产品的研发和生产委托给智能家居厂商，信息不对称问题依然存在。房地产开发商和智能家居厂商都有可能采用道德风险行为使得自己的利益最大化而损害通信运营商和业主的利益。对于房地产开发商而言，可能会出现与智能家居厂商主导开发模式一样的问题。对于智能家居厂商而言，其提供的产品在质量、功能、规格、大小以及要求的各种外形等方面可能不符合标准或与网络平台不互通、不兼容，这些都会影响到智能家居产品在使用过程中的稳定性，精确性、便利性等，从而损害通信运营商和业主的利益。

二、促进中国智能住宅开发的对策建议

本文所介绍的几种开发模式都有自己的优点及其缺点。尤其是无主导自由开发模式，存在着许多弊端，这在很大程度上阻碍了智能住宅的发展。后三种开发模式都是有人主导制定智能住宅的标准，虽然就目前的情况来看应用还非常少，甚至有的尚在讨论之中，但有着很大的发展空间。据了解，现在智能家居市场发展缓慢、认可度低，其原因有很多，但很重要的一个原因是缺乏行业标准，大家各自为政，兼容性不够，无法实现更多智能家居系统的整体式整合控制，导致市场失灵，资源没有得到最优配置，所以好的开发模式会有利于智能家居标准的制定。

从上面的分析可以看出，后三种开发模式虽然还存在着很多缺点，但主要的问题来源于各企业之间委托代理关系的道德风险行为，而道德风险行为可以通过合理的激励机制等办法来避免或有效控制。

从定性的角度分析，笔者认为房地产开发商主导的开发模式具有相对优势。为了促进中国智能住宅的开发，加快人们享受数字家庭的那种舒适、安全、便利的进度，针对以上所分析房地产开发商主导存在的不足之处提出一些对策建议。从政府的角度，政府有关部门可以进行一些政策性的调整，如加大信贷扶持力度、引导和鼓励社会资金投入、规范智能住宅开发进程、促进房地产开发商企业的优胜劣汰、加强对物联网等新兴产业的扶持政策、对国内智能家居产品进行质量管理以及规范化等。从房地产开发商的角度，有以下几条对策建议：适当提高开发团队对智能家居技术和网络的认识；智能住宅的建设应贴近老百姓的实际需求，不能盲目跟风；做好售后服务工作等。

智能住宅作为一种全新的居住方式，在世界各国受到普遍重视。但目前中国智能住宅开发仍处于一种无主导、标准缺乏、发展极其缓慢的状态中。要推动智能住宅快速发展，中国政府必须制定相关政策和措施，培育和推广具有相对优势的房地产开发商主导的开发模式。

（作者单位：重庆邮电大学经济管理学院）endprint