房地产信托会否压垮中国经济

李长风

房地产信托5月份的峰值将考验中国经济的稳固度，这在出现降价的中国房地产市场是件很危险的事

据相关数据，今年全国的信托到期量大概为5.3万亿元，这一数字比2013年要增长超过50%。这些到付信托大多是发行在2012年末、2013年初，彼时，正是中国信托大扩张的前夕。这也意味着，自2014年以后，中国信托将进入万亿兑付期。信达证券的一位投资经理坦言，“这些数字在现在这个时期，兑付起来困难重重。”

从2014年即将到期的到期信托分类来看，其大体集中在三个方面：第一个方面是基础产业即将到期的基建信托，其到期量大约为1.4万亿元，到期高峰在2014年5月份，当月到期信托将达到全年的28%；第二个方面是工商企业发行的产业信托，其全年的到期量大概为1.7万亿元，也是这三大类信托中最大的，到期高峰在今年的1月份和8月份；第三个方面是房地产信托，2014年到期的房地产信托约为6，335亿元，其中全年到期的峰值出现在5月份，占全年20%左右，据此估算，5月到期的房地产信托项目规模将超过1，200亿元。

在这三方面到期信托中，最不稳固的是5月出现峰值的房地产信托。进入2014年以来，中国房地产开始出现量价增长放缓的现象，对此，中国经济界对房地产有无泡沫，未来泡沫是否会破裂的分歧严重。像原摩根士丹利的董事总经理及亚太区经济首席分析家谢国忠就公开表示：“2014年会出现房价下跌50%。”而经济学家李稻葵的看法与此完全相反，他认为，大部分二线城市仍然面临着进一步做好以人为核心的城镇化这么一个艰巨任务，所以房价还有上涨的压力。尽管有个别二线城市，甚至三线四线城市的房价已经出现了停滞上涨、销售量下滑或停滞不前的状况，但“以我的判断，这种局面不可能维持很长的时间。”实际上，因为对房价问题过于纠结，华远地产上市公司董事长任志强就在近期出现前后矛盾的判断。今年上半年，任志强在一次发布会上说，“很多开发商以为今年可能跟去年一样，很乐观，我个人对他们提出警告，我说你们太乐观了，很危险。”但此后不久，任志强再次发声，旗帜鲜明地表示：“2014年房价或将暴涨。”

这样的情况或许正说明作为中国经济最重要的基础，房地产正在进入不确定时期。

美国退出量化宽松会剪破中国房价泡沫吗

房地产市场上的利益关系异常复杂，但大体上来说，外因和内因是影响价格涨跌最重要的抓手。在外因方面，量化宽松（QE）的逐步退出无疑将对中国未来房地产价格产生深远影响。2013年年底，美联储宣布，从2014年1月开始，将每月购买资产规模减少100亿美元，从850亿美元削减至750亿美元，这是美联储跨出量化宽松政策退场的第一步。在这之前，美联储为应对金融危机后的美国经济局势，通过中央银行在实行近似零利率政策后，用购买国债等中长期债券的手段来增加基础货币供给，为市场注入了大量的流动性。截至目前，美国已经实施了5年的3轮量化宽松政策。

但进入2013年以后，美国经济开始回升，美联储也在多个场合表示将开启退出量化宽松政策。直到2013年底最后一次联邦公开市场委员会会议上，前美联储主席伯南克宣布，美国将逐步缩减量化宽松政策规模，直到2014年底完全退出。虽然还有很多人认为当前美国的经济成长率及失业率状况尚不稳定，量化宽松政策能否在2014年完全退出还不确定，但这也难以改变资本狂欢行将结束的事实。

这也意味着，在全球范围内将会出现一系列的影响。例如，随着美联储货币放水的结束，廉价货币将不复存在，未来美元将向其主体地位开始回归；此外，全球流动性的方向可能发生改变，由新兴市场流回美国等发达国家。对此，经济学家马光远认为，对于中国而言，美国退出量化宽松政策首先冲击的就是中国房地产市场。在他看来，资本流向的转折会直接触及中国的房地产等资产价格，而房地产价格的波动与影子银行和地方债务的联动会引发金融领域的系统风险。“美国退出量化宽松政策很可能从房地产等传导到市场经济，从而重创中国经济。”

对此观点，马光远列举了一系列相关数据：比如，他认为从中国的住房存量看，总量上已经基本能够满足需求，供求已经基本平衡。到2012年底，中国城镇和农村人均住房面积32.9平方米，城镇人口为71，182万人，这意味着，官方统计的城镇住房存量面积为234亿多平米，这还不包括60多亿平米小产权房以及一些单位的福利分房，保守估算，城镇存量房面积早已超过300亿平米，城镇人均住房面积也就超过35平米，已经接近德国、法国、日本（分别为：38平米、37平米、31平米）上世纪90年代的水平。即使未来中国加快城镇化的步伐，每年房地产投资只要保持15%的增速，新房竣工量只要达到5亿平方米，就完全可以满足城镇化新增人口的住房需求。而事实上，过去五年房地产开发投资和住房竣工量远远高于此。甚至有数据推断，目前房企土地储备如果全部开发，可以满足未来10年的开发需求。

这也就是说，中国房地产已经出现了泡沫，并有可能在2014年被美国退出量化宽松所带来的货币逆转所刺破。不过，这样的逻辑也并不是无懈可击。中国网《观点中国》评论员王振峰就认为，相对于美国退出量化宽松政策，对于中国房地产的影响更大的还是土地财政、征地、相关房产税征收、不动产登记制度变革，以及人口户籍政策、城镇化和经济结构调整等复杂问题，这些问题对中国房地产市场的走向更为关键。

房地产信托的生死劫

实际上，相对于美国退出量化宽松刺破中国房价泡沫这样可供讨论的长期性问题，房地产信托是否能够兑付已经是一个迫在眉睫的问题。2014年4月19日，北方信托前董事长刘惠文在家中身亡，市场传闻普遍称其自杀，虽这一说法未得到相关方面的证实，但市场坚信，其身亡与房地产信托风险加剧有关。

据有关人士的不完全统计，2012年8月份至今，至少有16个信托项目处于不能兑付的风险压力中，而如果按这些涉事企业的行业进行分类，这16个信托项目中有10个与房地产有关。其出现信用事件的房地产企业主要分布在环渤海和长三角地区。随着媒体出现“鬼城”、“睡城”的报道越来越多，国外评级机构对中国房地产泡沫的报告集中展示。越来越多的投资者开始对中国房地产市场进行观望。

“这在现在的房地产机制下很可能出现致命问题。”一直以来，为开发商垫资工程款早已是潜规则。“我们在天津新开的项目就是自己全额垫资的，一直垫到项目全部落成。”这是一位不愿透露姓名的业内人士对记者倒的苦水。在此规则下，建筑业形成一套密如蛛网的欠款体系，这样的体系在房地产市场火爆之时还看不出危险，但一旦行情不好，就会形成多米诺骨牌效应，把原本问题不大的大开发商拖下水。