浅谈房地产开发项目的全过程跟踪审计

曹家先

全过程跟踪审计是在新形势下产生的一项新的审计方式，房地产开发项目造价全过程跟踪审计是开发项目投资控制的重要手段，也是工程造价由静态控制向动态控制的转变。房地产开发项目工程造价全过程跟踪审计是指造价咨询机构对开发项目从前期、实施、竣工结算的各阶段、各环节工程造价进行全面的、全过程的监督和控制。跟踪审计作为现代审计的一种重要方式，已经在大中型房地产开发项目审计中被采用，并且取得了明显的社会效益和直接的经济效果。

1.房地产开发项目全过程跟踪审计的主要特点

全过程跟踪审计不同于传统意义上的工程结算审计。传统的工程结算审计是对工程造价进行事后控制，这种工程造价的控制方法是在工程实体形成，竣工交付使用后进行的，虽然也能节约一定的建设资金，但是存在难以克服的缺点，即工程建设投资具有不可逆转性，只要发生了便不好挽回，即使在工程结算审计中认为不应增加或可以降低的费用，但由于已经发生且程序合法、手续完善，已经无可挽回。而全过程跟踪审计则是对工程施工前期至结束全过程的控制，即工程招标结束签订合同前造价咨询就介入，在整个工程合同签订、材料采购、施工、竣工结算过程中，对工程造价进行全过程控制。

房地产项目的全过程跟踪审计更具有其突出的特点。随着房地产市场宏观调控的不断深入和土地“招挂拍”制度的推行，房地产开发从过去的暴利时代逐步向微利时代过渡，与此同时，房地产开发项目的成本控制日益成为开发商所关心的重点。当前，许多房地产企业会在项目前期指定目标成本，成本控制会围绕这个目标成本的实现来进行。开发项目造价全过程跟踪审计是围绕着目标成本的实现来开展工作，在项目前期协助开发商制定目标成本，在项目实施过程中通过方案测算、比选来及时调整项目动态成本以确保目标成本的实现。因此房地产项目的全过程跟踪审计与一般项目的跟踪审计相比，其介入的时间早，一般在项目投资估算阶段就进入了。房地产项目的全过程跟踪审计在设计阶段的测算、为设计方案比选提供的帮助，更是区别于其他项目全过程跟踪审计。因此房地产项目全过程跟踪审计对工程造价进行的主动控制，从投资估算、设计阶段、材料采购招标、材料设备合同签订、工程合同管理、索赔与反索赔、预决算审核、工程进度款支付审核等方面进行项目全过程跟踪审计服务，合理确定并有效控制工程造价，使工程建设投资在事前和事中得到控制，达到主动控制的目的，最大限度地降低工程造价。最后，全过程跟踪审计相对于竣工结算工作业务量大，并且带有很大的咨询性、服务性，实施开发项目全过程跟踪审计后，专业审计人员可以根据项目委托方或投资方的需要，及时提供咨询服务，从而将盲目扩资、超投资计划、超预算等现象消灭在事前。

2.房地产开发项目全过程跟踪审计工作的实施

房地产开发项目全过程跟踪审计的内容十分复杂，从总体上看，可划分为以下几个阶段进行实施：

2.1投资估算阶段。该阶段接受委托的造价咨询机构协助委托人编制目标成本。房地产开发项目的目标成本是房地产企业为了其目标利润的实现，并作为合成中心全体职工奋斗目标而设定的一种预计成本，它是成本预测与目标管理方法相结合的产物，目标成本越来越受到房地产企业的重视。在此阶段，造价咨询机构通常协助房地产企业成本部完成以下几个方面的工作：

（1）实事求是地搜集相关数据，为房地产企业提供相关成本经济技术指标。

（2）为房地产企业提供各类材料的市场价格。

2.2设计阶段：该阶段接受委托的造价咨询机构协助委托人对各设计方案进行费用计算和方案比选，帮助委托人选出最优方案。之前，全过程跟踪审计在此阶段的作用往往被忽视，实际上，在此阶段，全过程跟踪审计对于造价的控制起着非常重要的作用。全过程跟踪审计通过计算各类指标、含量，可以及时发现设计阶段造成的浪费。全过程跟踪审计也可以根据自己造价专业的经验，为设计提供一些合理化的建议。

2.3招标阶段。该阶段接受委托的造价咨询机构协助委托人编制或审核施工、材料设备采购招标文件，保证其内容完整，有关要求合理、合法；主要包括：审核工程量清单，并保证其完整、正确；项目设置、项目名称表达、工程量计算规则是否符合《建设工程工程量清单计价规范》要求；评标标准和方法是否科学合理；审核标底，并保证其完整合理；参与招标、评标过程，提出合理化建议，保证其符合有关规定等。审计人员参与招投标工作，主要从招标程序、招标文件、招标组织上进行审计监督，审查有无不按规定执行，有无暗箱操作，是否按招标工程的综合条件择优确定中标单位。

2.4合同签订阶段。该阶段造价咨询机构的主要工作内容有：拟订施工及设备材料采购合同，保证其合理、合法合同形式；审查重要合同条款（付款方式、合同双方风险的分担，特别是主要建筑材料及设备供应方式及价格的确定、合同质量等级、合同工期、工程计量程序和方法、工程变更和索赔的处理等）是否有利于降低风险、控制造价、发挥投资效益；重点审核合同中关于工程价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更、现场签证、材料价格的签发和确认方面的条款，明确工程造价结算方式，避免因合同签订的漏洞造成索赔现象的发生。

2.5工程实施阶段。对工程量清单报价招投标的工程，依据招标、投标文件和合同的内容进行跟踪设计。跟踪审计部门参与图纸会审及设计变更的论证，对影响工程价款的部分提出相应的建议或方案；审核图纸以外工程经济签证，对于影响工程造价较大，特别是隐蔽工程，审计人员及时到现场进行审核或确认，并作相应的取证；严把签证关，严格控制工程变更，尽量减少变更费用；参与工程进度款支付额的审核。审核付款、工程进度、工程质量是否与合同条款相符，以及进度拨付款额度，防止工程款超付或业主方所供材料款的漏扣，避免工程进度滞后或出现质量问题，造成不必要的纠纷；定期进行计划支付与实际的比较分析，不定期提交造价变化分析报告，找出存在的问题，研究纠偏的措施；收集整理有关新材料、新工艺实施过程中的有关资料。对工程施工过程中采用的新材料、新工艺的性能等进行跟踪记录，作为审核与编制招标文件的基础资料；根据工程的实际需要，审计咨询机构会同开发企业、施工承包单位、监理单位对新工艺的工、料、机的消耗量进行试验、测定、计量，积累施工项目单价资料。

2.6竣工阶段。分析研究可能发生工程费用索赔的诱因，制定防范性对策，避免减少承包单位提出索赔的机会；审核承包单位提出的索赔要求，并进行协商，及时处理费用索赔；审核承包单位提交的竣工结算书；审计工程财务决算。

3.房地产开发项目全过程跟踪审计工作的注意事项

3.1及时性：由于房地产开发项目对时间的要求比较高，因此常常提出一个方案后，需要全过程跟踪审计在较短的时间内计算出所需要的数据。这就要求全过程跟踪审计及时完成相关测算。

3.2准确性：全过程跟踪审计计算的数据直接作为房地产开发商判断和比选方案的依据，因此，要求跟踪审计人员一定要认真、仔细，力求准确。

3.3与各部门保持良好的沟通：房地产开发项目目标成本的实现不是某一个人、某一个部门的努力就能完成的，需要整个团队互相配合、共同努力。全过程跟踪审计作为其中的一份子，一定要保持与设计、采购、工程等部门的良好沟通。测算前要明白所要数据的用途，对设计方案要清楚明了，便于计算的结果准确无误；为采购提供的材料要清晰、准确，利于采购部门及时准确地采购项目所需材料；对工程部的签证进行指导、把关，尽量减少变更费用。

房地产开发项目全过程跟踪审计不仅能够减少漏洞，提高资金使用效率，而且避免了许多在决算中业主与承包商不必要的价格纠纷。全过程跟踪审计也是在新形势下产生的一项新的审计方式，正在不断实践探索阶段，在今后的实践过程中还要不断加以完善，使其在完善开发项目工程造价管理，提高开发建设资金使用效益方面发挥更加积极的作用。