房地产成本归集与分配方法浅析

邱冬梅

房地产成本归集与分配方法浅析

邱冬梅

作为国民经济支柱产业的房地产业，与传统的工商企业相比，房地产业建设规模大，资金投入多，投资风险高，建设周期长，且成本对象分散、错综复杂，成本核算环节多，分配方法五花八门，随意性很强，没有一个合理的统一的标准和方法。本研究对房地产成本归集与分配的方法进行了介绍，以便企业正确核算开发成本，做出正确投资方案。

房地产成本；归集；分配方法

随着我国取消福利分房政策后，房地产开发逐渐成为我国改革开放以来迅速兴起的一个国民经济支柱产业，房地产的成本问题也成为了企业管理者、项目投资人以及政府财税部门的关注热点。房地产成本的归集与分配方法有许多种，经营者要根据实际的管理水平，考虑到自身的运转资金情况，结合当地有关房地产开发的法律法规，对房地产成本进行的成本归集、分配，避开或合理解决投资过程中出现的风险项目，努力实现开发成本最小化，提高企业的经济效益。

一、房地产成本包含的基本内容

在分析房地产成本归集与分配方法时，首先要了解房地产成本包含的基本内容。房地产的成本组成有许多方面，主要包括土地的征用费、工程费、安装费以及一些公共设施的费用。其中关于土地、土建以及设备的费用是房地产成本的主体，约占总成本的80%，其中以土地费用最重要，是评价房地产开发项目可行性与估计预期利润的最主要经济指标；由于房地产业建设规模大，资金投入多，投资风险高，建设周期长，有时需要通过向银行进行贷款来解决资金投入大的问题，利息费用及项目管理费在房地产成本中也占有重要的地位。为提高住房质量，吸引住户购买，需要配以水、电、煤气等大市政类必要设施以及一些公共配套设施，故市政基础公共设施费亦是不可缺少的。

二、房地产成本费用的归集

1.土地及拆迁使用费归集方法

土地及拆迁使用费是房地产成本的主体部分之一，在房地产成本费用的归集方面占据重要地位，是房地产成本预算首要考虑的。土地及拆迁使用费包括了在征用土地期间以及房屋拆迁期间的所有费用，在归集时要注意区分各自的负担对象是否能够分清，根据遇到的不同实际情况进行成本费用归集，或直接计入该项成本项目中，或在各自相关的账户中进行归集后，再以一定的分配标准和分配方法计入该项成本项目中。

2.前期工程费归集方法

房地产的前期工程包括对开发地进行地质勘测、测绘，研究其水文地质和工程地质情况，对其可行性进行分析研究，从而对开发地进行规划设计，以确保施工工程的顺利进行。此外“三通一平”建设项目也属于前期工程范畴。前期工程涵盖范围多，是房地产开发不可或缺的一部分，因此房地产的前期工程费的归集则显得十分重要。或直接计入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，或在相关的账户中进行归集后，再以一定的分配标准计入“前期工程费”成本项目。分配标准可以按照各自具体费用细目来分别确定，如按各自的开发项目的占地面积比例来进行分配，或按概算比例或建筑面积比例分配。

3.建筑设备及安装工程费归集方法

在开发房地产时，需要进行一些必要的基础工程和安装一些必要的建筑设备，例如土石方、护壁、架空层和转换层结构、高低压配电设施、消防通风设施和必要的安全保障设施等，这些基础工程和建筑设备的施工常常采用出包的方式，是保证房地产开发项目顺利进行的基础，保障施工人员的人身安全，确保房地产开发项目顺利竣工。建筑设备及安装工程费在归集时要根据各项目的工程核算单来进行，分析承付的款项及金额并计入“建筑设备及安装工程费”成本项目。

4.市政基础公共设施费归集方法

房地产开发时为保证入住居民享受最好的居住环境，往往设有一些市政基础公共设施，如锅炉房、岗亭、游泳池、球场、医院、交通道路、水电气相关设施等，这对开发商提高销售价格和数量，保障企业经济利润具有重要意义，其归集方法也显得十分重要。对于市政基础公共设施费的归集，要根据其成本核算对象是否可区分，或直接计入该项成本项目中，或在相关的账户中进行归集后，待完工后再以一定的分配标准和分配方法计入该项成本项目中。

5.间接费归集方法

间接费主要包括管理费、财务费和销售费，也占据了房地产开发项目成本的不小份额，是房地产成本的重要组成部分，对开发间接费用进行归集，对合理分配房地产成本、提高经济效益具有很大的作用。间接费用的归集需要在相关账户进行核算，核算完毕后再以一定的分配标准和分配方法计入相关的开发成本核算对象的该项成本项目中。

三、房地产成本费用的分配方法

1.面积法进行分配

采用面积法来进行房地产成本费用分配包括占地面积法和建筑面积法。分别是根据已动工的成本项目的占地面积和建筑面积来进行分配，根据开发的成本项目的开发次数采用不同的分配方法，一次性开发的按照开发项目占地面积或建筑面积与总占地面积或总建筑面积中的比例进行分配，分期开发的项目，将期内全部开发项目占地面积或建筑面积与总占地面积或建筑面积中的比例和目标开发项目占地面积或建筑面积与期内全部开发项目占地面积或建筑面积中的比例相结合，并依据三者之间的逻辑关系：总占地面积或建筑面积为期内全部开发项目占地面积或建筑面积和期内开发项目的共同占地面积或建筑面积之和，从而进行合理的分配。

2.直接成本法进行分配

按照直接成本法来进行房地产成本费用分配，是指在期内全部成本对象的直接开发成本的基础上，按照成本对象的直接开发的成本在期内总开发成本的比例来进行相关成本对象的分配。

3.预算造价法进行分配

对于期内某一单个成本对象的成本，按照预算造价法来进行房地产成本费用分配时，是指按照成本对象的预算造价在期内总预算造价的比例来进行相关成本对象的分配。

四、结语

房地产开发企业要对项目规模、类型以及前景等进行综合分析，选择合适的房地产成本归集与分配方法，以进行精确的成本核算，设置规范化的成本项目，制定切实可行的降低成本的方案，避开经营中可能出现的各种风险，更好的指导房地产开发企业后期成本管理工作，提高企业经营效益，使企业在日益激烈的房地产行业中独占鳌头。

[1]张志杰.房地产开发成本的核算分配问题政策分析[J].劳动保障世界(理论版),2013.11:133-134.

[2]纪学传，曾海贤.房地产企业的成本核算对象及项目分配[N].财会信报,2009.04.27B02.

（作者单位：新疆北新投资建设有限公司）