关于房地产企业财务内部风险控制的研究

冯岩

摘要：在经济全球化、竞争国际化、知识经济化的新经济时代，财务风险已成为我国房地产企业迫切需要解决的现实问题。文章介绍了我国房地产发展状况，描述我国房地产财务内部风险控制现状，阐述房地产企业财务风险的内涵以及表现形式，具体分析当前我国房地产企业财务风险的成因，并提出发挥财务风险管理职能，避免陷入财务危机的一些管理措施，用来保证房地产企业获得长期的经济效益和得到稳定的发展。

关键词：房地产 财务风险 风险控制

0 引言

房地产开发企业是指对城市土地综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。近年来，我国房地产企业发展迅猛，房地产业已经成为我国经济支柱之一，伴随着房地产政策的改进，以及金融政策的创新，房地产业得到了越来越广阔的发展空间。房地产业作为一个尚未成熟的新兴行业，丰厚的利润吸引了许多房地产开发商的参与，面对着中国房地产市场所拥有如此广阔的前景，大批的投资者纷纷进入房地产业，使得该行业的竞争日趋激烈，其面临的风险也不容忽视。

我国的房地产市场起步于80年代中期，但是它的发展是非常迅速的，它为国民经济的快速增长做出了很大的贡献。由于经济的发展，人民生活水平的提高，对房地产的需求呈现日益扩大的趋势，使得房地产行业资产规模迅速扩张，但同时国家也逐渐加强了对房地产行业的宏观调控，房地产企业出现财务危机的可能性更加大。加强开发项目的经营管理，特别是财务风险管理，提高资金使用效果，提升竞争力，向效率和创新要利润将是未来房地产业健康发展的必由之路。

1 我国房地产财务风险研究现状

我国对于房地产财务风险研究起步比较晚。在这之前，我国房屋建设从不追求效益，主要是用于福利分配。从理论层面上来分析，那是一种低风险甚至零风险的投资建设，这就导致了我国对于风险理论研究工作迟迟未能展开。20世纪90年代初期，国内出现了房地产投资热，我国才真正开始了对房地产财务风险的研究。一些专家、学者都发表了这方面的相关著作，弥补了我国在这方面的缺陷。

目前，我国房地产建设正处在高峰期，随着我国改革开放的层次加深，房地产市场也开始了与国际接轨，使得房地产项目竞争更加激烈，企业面临的财务风险越来越大。大部分房地产开发企业，由于不重视风险管理与经营管理，在激烈的竞争中败下阵来，有的甚至被淘汰出局。财务风险贯穿于房地产项目开发的始终，因此，深化房地产项目财务风险的研究，建立适合我国房地产开发实际的、系统化的风险管理体系与风险管理模式，是当前理论界与实业界亟需解决的重要课题。

2 企业财务风险内涵及其表现形式

2.1 财务风险内涵

财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。

2.2 企业财务风险表现形式

房地产是一个非常注重资金流的行业，在房地产企业内部控制管理中，基本以财务为主。现阶段房地产企业的财务风险主要由以下六个方面构成：

2.2.1 税率变动风险 房地产是一个非常注重现金流的行业，因此对税率的变化非常的敏感。其中涉及营业税、印花税、教育费附加税、房产税、车船使用税、土地使用税、企业所得税、土地增值税、个人所得税等，在投资、开发、经营过程中税率的变动，将导致企业成本费用增加或减少，预期收益和银行流动现金储备无法确定。

2.2.2 资金闲置或断裂风险 房地产企业财务内部控制的重点在于保持净现金流量的稳定，只有拥有稳定的现金流，才能保证资金链的稳固。只有在保证净现金流量为正的情况下，才有资格谈论投资报酬率，才有资格谈论企业的未来发展规划，因此，房地产开发企业需要通过控制财务预算计划的方式来控制现金流的大小，防止出现资金链断裂或者大量闲置资金的情况。

2.2.3 经济周期影响的风险 房地产开发企业与国民经济有着相当密切的依存关系，非常容易受到国家宏观调控政策和经济环境变化的影响。在经济繁荣时期，货币政策相对宽松，居民收入水平显著上升，投资的需求增大，对房地产企业的发展有良好的促进作用；相反在经济萧条时期，货币政策相对紧缩，居民收入水平下滑，投资的需求减少，对房地产企业的需求也会下降。由此可见，房地产开发企业的发展存在随经济周期变化而膨胀或萎缩的风险。

2.2.4 融资风险 由于房地产开发企业需要大量资金，而房地产开发企业在融资的时候容易受到经济周期波动、政府宏观政策调控、房屋销售情况、银行贷款政策等影响，使得融资成本波动较大。

2.2.5 资产负债率超标 房地产企业是资金密集型行业，开发一个项目需要投入大量的资金，我国房地产企业的资金来源主要是银行贷款。近年来，大部分房地产开发企业的资产负债率都在警戒线附近上下波动，如果企业达不到预期的收益或者融资没有达到原先计划的数额，就会面临相当巨大的偿还债务风险。

2.2.6 预期投资回报风险 房地产企业的收支计划与年度项目进展基本都依靠预期的投资回报来决策，如果受到政治、经济等因素的影响，有可能会出现一些房地产开发企业的产品空置，或者房地产的开发租赁或者买卖合同终止、客户逾期未交款等情况，然而此时房地产企业的资金已经投入，短时间内套现是不可能实现的。由于存在种种不能预期的影响，房地产企业的投资回报也就不能确定，就会存在资金链断裂的风险。

3 企业财务风险的原因

3.1 企业管理者的风险意识淡薄

财务风险存在于财务活动的始终，是企业管理层与财务人员必须引起重视的问题。然而，在企业现实经营中，企业管理层与财务人员对财务风险的客观性认识不足，防范风险的意识淡薄，从而在市场竞争中处于劣势。在具体业务当中，正是由于相关人员的意识淡薄，从而导致了应收账款风险产生。