中国商业银行个人住房抵押贷款风险及其防范

周泓

摘 要：目前，个人住房抵押贷款业务已经成为了银行贷款的重要部分，同时个人住房贷款业务中存在的许多问题，制约了项业务的发展。研究目的是在中国商业银行的相关政策下，正视中国大型、中小型银行个人住房抵押贷款的现状；从信用风险、利率风险、流动性风险这三个方面分析中国商业银行住房贷款存在的隐患，并针对这三个风险分别进行详细的研究并且提出相应的对策。

关键词：商业银行；个人住房抵押贷款；信用风险；风险管理

中图分类号：F830 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）13-0117-02

一、商业银行住房贷款面临的主要风险

个人住房贷款风险就是指贷款中存在损失的可能性，即借款者如果不能按照规定的期限偿还贷款的本金和利息，将会给银行带来的损失。目前，由于住房贷款的市场环境的内、外部因素本身的特点，中国银行住房贷款主要风险表现在：

（一）信用风险

信用风险是借款者没办法按规定的期限偿还住房贷款的本金和利息而带来的损失，是住房贷款风险中最根本的风险，也是银行在开展住房贷款的业务中面临的最大风险，主要表现为：

1.理性违约。这被认为是主观放弃偿还贷款而能够得到的好处的违约行为。当利率上升幅度较大或房价迅速下跌，接着支付的成本大于放弃还款的利益，借款者便会理性地违约。主动放弃偿贷一般会发生在贷款合同签订后的前二年，这时违约的机会成本相对来说比较低，失去的只是一些交易费用、首付款和部分贷款的本金和利息

2.被迫违约。被认为是指借款人在购房之后，由于突发或无法再向银行还本金和利息。中国的市场竞争激烈，教育和医疗的费用支出增加，就业条件严峻，使得借款人的支付能力下降甚至恶化，借款人没办法偿还余下的本金和利息。

（二）利率风险

利率风险是指利率水平的变动使商业银行资产收益发生损失的可能性。如果贷款的利率上升，借款人偿债的负担便会增大，他们的收入没有跟上增加的住房贷款，借款人就会无法承受，便出现了还不起贷款本金和利息的现象，从而影响了银行的利益。中国对提前还款的违约行为缺少政策性限制，如果利率下跌，减少了融资的成本，通过再融资来还贷，打乱了银行可贷资金的使用并且预计的利息很难实现。中国正处于利率市场化的初期阶段，银行个人贷款的利率风险更加突出。个人住房贷款期限比较长，五至二十年之间，最长的能够达到三十年。这么长的时间，经历了多个周期，市场利率也会跟着变化。对固定利率的商业银行来说，住房贷款占资产业务达到一定比例时，利率的变化将会给银行带来无法避免的风险。

（三）流动性风险

流动性风险指银行银行急需资金时所持的抵押贷款没法足额变现而带来的损失。首先，银行发放的住房贷款的资金主要来自于居民的存款，基本上是短期的，但是住房抵押贷款的期限一般为三年、五年，也有十年、二十年的，这种把居民的存款作为放贷的行为，使得银行资产的流动性降低了，产生了相应的风险，并且影响了银行的还款能力。其次，中国银行个人住房贷款流动差。个人住房贷款每笔贷款的利率、期限和到期的时间不同，银行无法进行统一管理；住房二级市场不发达，抵押物变现困难，影响了住房贷款的变现性，使银行丧失在金融市场上更加有利可图的投资机会，增加机会成本的损失。

二、银行住房贷款风险的现状

（一）大型银行个人住房贷款风险

由于中国房价在2009年以前处于上涨并且中国银行对住房抵押实行贷款严格的风险控制，中国银行个人住房贷款在2009年以前从没出现大范围的借款人违约或坏账，总的说2009年以前，中国银行住房贷款的不良贷款率在缓慢的下降，2009年到现在是住房贷款风险处于反弹期间。个人住房贷款风险的转折点式是2007年8月，人行和银监会已经告知用贷款买房或买两套或者以上的，贷款的首付比例不能少于45%。而且2009年经历了多次加息，五年期贷款利率达到了7.92%。在2009年上半年的个人住房贷款不良贷款金额出现增加。2009年中期以后个人住房抵押贷款不良金额有所下降但还是高于2008年年末。

（二）中小型商业银行个人住房抵押贷款风险

第一，市场的趋同。中国中小型银行以追随国有独资银行为目标，选址地点一般位于城市中心和经济发达地区，业务种类追随四大国有银行，没有自己的特色，使得中小银行业务发展难度变大。第二，人员构成不稳定。中小银行通过高薪来吸引大家，熟悉传统业务的人多，了解现代银行业务的人较少；懂实际操作的人多，专家人才稀缺；建立培训的意识淡薄。众多中小银行之间人员流动性大。第三，中小银行经营风险的主客观因素。中小银行由于没有雄厚的资金实力，主要服务于中小企业。目前中小企业经营的稳定性较差、高比例的负债、发展没有后劲等，还有的中小企业甚至通过很多方式来逃离负债现象。经营状况不太好的客户就会承受更多的风险。同时，中国中小银行都希望自己将会有一席之地，追求更好的发展，然而在目前的市场环境下，过大的追求存、贷款规模，潜在风险不可避免。

三、商业银行个人住房贷款风险的成因

（一）薄弱的商业银行房贷风险意识

近几年，由于房价的上涨，商业银行放松了对贷款者的审查。根据个人住房贷款的规定，每个人每月还款额不能超过家庭每月人均可分配余额的45%。实际上，很多贷款者从单位开出假的收入证明，一些银行为了短期的利益，往往对住房抵押贷款没有目标的扩张，不仅违反规定放宽了住房贷款者的市场进入原则，还使得房价上升的个人住房贷款放大了。

（二）落后的商业银行房贷风险识别技术

目前中国在住房贷款风险管理机制、风险识别以及风险控制措施方面都比较欠缺，有待提高识别技术，加强控制措施。国外经验表明，定量化管理的应用已成为跨国金融机构管理信用风险的一个有效手段，但中国银行对借款人的评估还停留在经验判断上，主观意见占很大比例，没有明确的标准，不能有效地防范个人住房贷款的风险。所以，必须对住房贷款信用风险的理论进行实证研究，通过定量分析建立个人房贷信用风险管理体系，使得商业银行可以有效地管理风险，并且使之达到科学合理。endprint

（三）投资性购房比例较大

正常的房产市场， 投资买家的比例一般在10%～15%之间，租金约为十年才能收回投资。目前，尤其是北京、上海、深圳、广州等主要城市投资的比例占30%～40%，远远大于了15%的警戒线，这些地方的房子得租七十多年才能收回投资，从投资回报率来看，实际投资价值为0。这种情况，一方面造成了房地产市场的虚假繁荣，使得真正需要购房的人买不起房；严重的是一旦房地产市场泡沫破裂，会给银行产生灾难性的后果。

（四）商业银行间的恶性竞争

随着世界经济一体化的加强，涌入的大量外国银行，加大了银行之间的竞争。各银行为了争得一席之地，参加了储蓄战争，争取市场争夺客户不择手段，银行在揽储的数量和质量间的借贷矛盾，很难正确处理这两者之间的关系，并把握好这个“度”，这就使贷款客户有机会重复账户、贷款，短期贷款银行长期重复使用现象频频发生，银行无法真正了解客户的真实风险状况，使得损失超出了监控的范围内。

四、商业银行防范个人住房抵押贷款风险的对策

（一）完善住房贷款保险等机制

规范评估担保行为，加强抵押品的管理。商业银行应提高抵押贷款手续，加强管理，及时和妥善处理抵押品的相关抵押手续，规范抵押品的估值行为。结合中国住房担保市场的需要中存在的困难，进一步完善住房担保方面的监管法规，明确机构的性质，适当扩大担保公司的业务范围，为住房置业担保市场的发展创造一个更加宽松的外部环境。结合长期的住房贷款，商业银行范围内的法律法规和监管规定，为了避免利率风险提供借款人与各种住房贷款产品来满足借款人，避免风险的银行资金流动性，改善银行基金运作的整体。

（二）提高银行内部信贷管理机制

抵押贷款资格和加强审查贷款抵押品。抵押贷款资格审查是初始检查风险的预防，能有效防止借款人的信用风险。个人住房贷款作为第二还款源，借款人不能偿还贷款本息时，银行可以依照根据法律处理并且可以享受一定的权利。由于本身有一定的风险，严格审查，以减少抵押贷款的风险提供重要的保护，加强对合作开发商的审查力度。检查与银行合作开发商资格、强度、完整性条件，防止出现的住宅公寓，开发商为获得银行资金来实现这种现象的“虚假贷款”事件有很好的预防效果；严格的付款管理、加强贷后管理。个人抵押贷款支付，贷款人应当使用贷款资金，借款人的支付能力和担保情况的跟踪检验和监控，以确保贷款资产的安全性。可疑贷款、逾期偿还贷款，加强关注增加催收力度，将损失降到最低。

（三）来加强和改善住房贷款业务中客户的保护机制利益

优化业务规则，尊重和保护银行客户信息的权利，保护客户信息的完整性，银行应进一步完善操作程序的住房贷款业务。规范银行住房贷款合同来保护公平交易，坚持公平交易的精神，加强管理的格式合同，规范合同的内容，防范不公平合同条款给银行带来声誉和法律风险。完善客户信息保密机制，尊重和保护客户的隐私。相应的内部审计程序和银行的内部客户“防火墙”的信号传导机制，严格禁止使用客户数据和信息，促销不需要购买产品的银行客户。

（四）改善个人住房抵押贷款的法律环境

尽管实施了《个人住房贷款担保管理法》、《银行法》、《保险法》等法律法规，构成了个人住房贷款的法律框架，但缺少具体可行的办法支持法律法规，而不是市场参与者的行为和市场从住房交易、估值、保护等形成一个刚性的约束。所以，中国应该发展和制定对消费者信贷的法律，明确消费信贷活动中相关的职责，合理分散信贷风险。

参考文献：

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[4] 吴丽霞.中国现阶段个人住房贷款风险及控制对策研究[J].北方经济，2009，（1）.

[5] 汤艳玲.浅谈中国商业银行个人住房贷款的风险及其防范[J].中国集体经济，2009，（30）.[责任编辑 吴明宇]endprint