重庆公租房政策实施和评价

刘诚　吴姗　李玲玲

摘 要：目前房价是社会大众最关心的问题之一，十多年来房价的暴涨让很多人增添了很重的负担。政府为了解决这问题也出台了相应的政策，其中“公共租赁房”在一定程度上起到了调控房价的作用。公共租赁房作为一种过渡性的调控政策也有其局限性。通过该政策的覆盖范围、对象及其限制因素展开分析。

关键词：公共租赁房；减负；房价；重庆市

中图分类号：F290 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）13-0243-02

公租房，全称公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。公共租赁房归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。就是这部分群体不属于低收入，但是他通过市场确实解决不了自己的住房困难。因此，政府提供给他们一定的帮助。过一段时间，当这部分群体有支付能力了，他们就离开公共租赁住房，到市场购买或承租住房。

对于重庆市市民申请公租房的条件是这样的：凡年满18周岁，在主城区工作的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭，大中专院校及职校毕业后就业人员及进城务工、外地来主城区工作的无住房人员，均可申请公共租赁住房。

公共租赁房概念的提出，现实意义在于帮助“夹心层”解决住房难，其更广泛的意义，则在于国家保障体系同时面向“非低收入群体”着力的理念转变。这样的转变，其出发点是政府认可那些非传统意义上的低收入群体也需要政府的帮助，今天通过公共租赁房帮助“夹心层”解决住房难，明天或许将有更多帮助非低收入群体减负的政策出台，比如减税、就业帮扶等等。

另外，公共租赁房能够真正完善起来，它可能在一定程度上抑制房价继续攀升，让人们放弃急于买房的心理。购房的人少了，房价也会有所回落，这样就又能让一部分人住进自己的房子里。

公共租赁房覆盖面较广，不仅包括本地中低收入家庭，还将惠及新就业人员和外来务工人员，未来还有可能进一步扩大。这些群体原不在保障范围之内，只能硬着头皮到市场上租房、买房。大规模地增加公共租赁房，可以分流相当一部分购房需求，减轻商品房供求压力，从而稳定房价。现阶段尽管建成规模还比较小，但可以起到稳定预期的作用，避免大量需求集中入市，为楼市调控争取时间。

目前公租房制度实施过程中有一些问题以及一些相应对策，包括户籍问题、居住面积、租金标准和监管审核难题等等。

首先，户籍制度不完善。在北京、上海等一线城市的大学毕业生、外来务工人员数量众多的城市，多数新就业人员并非本地户籍人口。然而，受保障能力和管理水平所限，多数城市的公共租赁房仍然只保障本地户籍人口。例如北京，“北京在制度设计的时候还是有户籍门槛的。”程建华说，“现在北京有户籍人口1 300万人，外来人口居住半年以上的有450万，以目前的建设规模，很难放开，资格认定也有困难。” 能否突破户籍这道“门槛”，成为公共租赁房实现“全兼容”的一个难题。“由于目前公共租赁房资源不够，无论是低收入家庭还是新就业人员，保障的门槛还是比较高，房源布局也不够合理。”朱建文说，“因此，当务之急还是加快建设，多筹集房源。”其次，至于面积问题，公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员，以小户型为主，单套建筑面积以40平方米为主。再者，租金标准不好定。租金要让保障对象都负担得起，否则价格就变成了最大的门槛；低了也不行，要通过租金争取平衡平时房屋管理、维修的支出，政府不可能像负担廉租房一样负担这么大规模的公共租赁房。70%这一标准也被北京等许多大城市采用。在经济较发达、市场租金水平不高的中小城市，公共租赁房租金则相对较低。最后，和所有保障性住房一样，准入时的资质审核和退出机制仍是公共租赁房面临的大难题。准入的困境在于，仅靠房管部门很难完全了解申请家庭的财产状况，尤其是汽车、股票等资产。新就业人员在本市有没有住房等，也难以获知。

总而言之，房地产价格收土地供应，企业开发及预期，消费者刚性需求和其他政策等多元化的因素共同影响。笔者认为，土地供应是价格之根本，因为土地的价值本身源于土地的稀缺性。其次是企业的开发及预期是一个重要因素。因为企业在拿到土地后，可以选择性的开发与不开发，这取决于地产商的价格预期。如果地产囤地，导致土地不能有效转化成房源，也可能导致供不应求的局面，从而产生房价高走的局面。此外，消费者的刚性需求和其他政策等也会影响到房价的走势，例如刚性需求可以支持过高的房价，调控政策可以让房地产降温等。

[责任编辑 王晓燕]