如何申领、使用住宅专项维修资金？

本刊在上期的“关注3.15， 关注房屋渗漏维权”专题报道中提到：在正常使用情况下，保修期满后住房公共部分发生大面积渗漏，可动用住宅专项维修资金（以下简称“专维资金”）进行维修。但专维资金的申领和使用有着严格的程序和条件，专维资金使用范围是哪些？该如何申领？目前使用情况如何？各地最近出台了哪些新政……这些有关专维资金的重大问题，大多数业主们都不甚了解。为此本刊特做此专题，以飨读者。

一、 全国住宅专维资金使用情况

据央视报道，目前，全国住宅专维资金超万亿，然而全国平均使用率却不足1%，被称为“沉睡的基金”。截至2013年7月，北京市缴存资金总额348.1亿元，仅使用了5.38亿元，使用率为1.55%；截至2013年5月，上海市缴存资金总额399亿元，也仅使用了29亿元，使用率为7.4%；截至2013年7月，天津市缴存资金145.4亿，仅使用7753.5万元，使用率仅0.53%……

为何这笔巨大的沉睡的资金如此难以唤醒呢？根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，专维资金的使用必须征得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主和占总人数三分之二以上的业主同意，即“双2/3业主通过”，除了这个硬性规定外，还必须经过查勘界定、资金核对、制定方案、银行核算、方案公示、受益确认等10多个环节，粗略估算下来，要真正申领到专维资金，少则3～4个月，多则1～2年。因此申领条件的苛刻和程序的复杂，是专维资金长期沉睡的根本原因。令人欣慰的是，近年来，各地相继出台了一些面对紧急情况，应急使用专维资金的办法，放宽了条件，简化了程序。

二、 专维资金使用范围

《住宅专项维修资金管理办法》规定，专维资金仅用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。住宅共用部分、共用设施设备界定详见下表：

《住宅专项维修资金管理办法》特别指出，下列情况不得使用专维资金：

1.依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

2.依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

3.应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

4.根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

三、专维资金申领流程

根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，专维资金的申领程序在专维资金划转业主大会管理前和划转业主大会管理后略有不同。

专项维修资金交由业主大会管理前需要使用的，按照以下程序办理：

1由物业（或相关业主）提出使用方案

2专项维修资金列支范围内专有部分占总建筑面积2/3以上的业主通过且占总人数2/3以上的业主通过使用方案

3物业（或相关业主）组织实施使用方案

4物业（或相关业主）向所在地政府住建主管部门申请列支

5政府住建主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转专项维修资金的通知

6专户管理银行将专项维修资金划转至维修单位

专项维修资金划交由业主大会管理后，需要使用的，按照以下程序办理：

1由物业提出使用方案

2业主大会依法通过使用方案

3物业组织实施使用方案、

4物业持有关材料向业主委员会提出列支专项维修资金申请

5业主委员会审核同意使用方案后，报政府住建主管部门备案

6业主委员会向专户管理银行发出划转专项维修资金的通知

7专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位

以上是《住宅专项维修资金管理办法》明文规定的必经程序，各地相关部门根据实际情况可能还会增设查勘界定、资金核对、方案公示、分摊公示等程序。

四、各地新规

6种紧急情形可申请应急专维资金，最快48小时到账

北京市住建委2013年12月4日正式下发通知指出：屋面渗漏、电梯故障危及人身安全、水泵损坏导致供水中断、单体外墙超1/5脱落、排水设施重大故障、消防系统出现功能障碍六种紧急情形，可应急使用专维资金，无需双2/3业主同意，专维资金最快可实现48小时到账。

维修项目可年度“打包”申请

南京市规定住宅小区可按年度对所有维修项目“打包”，进行“年度维修项目申请”。这样不仅简化申请程序，还缩短了等待时间。同时，还提出了“应急使用预案”，紧急情况下可应急使用专维资金，无需双2/3业主同意。

紧急情况可“先使用资金，后补办手续”

2013年9月，大连市重新明确了办理专维资金划拨使用的工作流程和标准。如遇突发事件而引发的影响住宅居住安全的维修问题，甚至可以“先使用资金，后补办手续”。

建立专维资金备用金制度，赠设业主投票表决方式

成都市建立专维资金备用金制度，用于共用部位、共用设施设备维修除险等。几百至几千元的“小修小补”，不再重复走全体投票、申请、核拨、结算等传统流程。此外成都市还规定在取得2/3以上业主同意的投票方式上，增设委托代理人、网络投票、手机短信、电子邮件投票等新方式。

十种紧急情形可先拨付50%的专维资金

广州新的专维资金管理办法正在征求意见，新办法规定了包括电梯冲顶、屋顶漏水、外墙脱落、水电设施故障等十余种紧急情形可采取边申报边维修的办法。维修资金管理中心在收到申请后即派人到现场核实，核实后先拨付50%的维修资金，之后再按现有规定的程序公示拨付。

没维修基金的旧住宅区可由政府“先垫付，后追缴”

沈阳市规定，在专维基金应急使用中，因业主未交维修基金或业主分户账面维修基金余额不足产生资金缺口的，甚至尚未建立维修基金的旧住宅区，发生房屋急需维修情况时，所在地区、县（市）人民政府应当按照“先垫付，后追缴”的原则安排资金和施工队伍实施修缮。

全国各地正在推广实施的专维资金简易使用程序，将有助于唤醒已沉睡多时的专维资金，使专维资金有效发挥保障住房安全和使用功能的作用。