双薪家庭，理财师不建议买第三套房

吴辉

“我还要不要再买房呢？” 读者尹女士致电《投资与理财》寻求帮助。最近房市疲软，房价下跌，尝过房产投资带来甜头的尹女士本打算继续购房，如今心生担忧及疑问，希望我们的理财师能针对她家的实际情况，给予中肯的建议。

尹女士和老公吴先生都是“80后”的独生子女，两人因是研究生同学而结识相恋，毕业后从事的都是轨道设计工作，并在同一家大型的国有企业任职。尹女士是典型的四川成都人，目前税前年薪有18万元。他老公吴先生是江西南昌人，考了一、二级建筑师证，薪水有了很大的改观，年薪达30万元（税前）。

两人育有一个2岁半的儿子，正准备送去私立幼儿园，学费需要2 5 0 0元/月。孩子由家中老人轮流过来照看，一家五口人的生活伙食费，加上养车费，需5 0 0 0元/月。每年会有一次全家旅行，花费预算在15000元左右。逢年过节的，对双方老人的孝敬费在每年4万元左右。

家庭资产方面，尹女士在北京有2套房和1辆车。能在北京买上房，完全得益于他们在老家的房产投资。20 0 5年，她公公在南昌莲塘镇的“梦里水乡”楼盘，为他们夫妻购买了一套100多平米的房，当时的房价还是几百元一平米，等到了2007年，房子涨到2000多元一平米时卖掉，他们净赚了近30万元。再加上积蓄和父母的帮助，他们凑足50多万元，在北京大兴购买了1套70平米的小两居房。

2011年，经济条件好些了，他们手上也有50万元存款，鉴于老家父母要过来照顾孙子，他们便按揭又买了一套9 0多平米的房。这套房子总价150万元，首付了50万元，公积金贷款100万元，20年还款，月供6300元左右，刚好夫妻两人的公积金可以覆盖。

至于那套小两居房，就用来出租，每月有2300元的租金收入。而房子本身也由60万元升值到现在的175万元，尹女士觉得太不可思议啦，这比任何投资都来钱快啊。如今，他们手上又积攒了60多万元。由于夫妻两人都比较忙碌，在理财这块比较薄弱，基本上，钱都是在银行躺着。本想在大兴天宫院附近再买1套小两居房作投资（要是再买房，打算把第一套房过户到父母名下），但听闻最近“房贷荒”，便开始迷惘，是不是要再出手买房？若是不买房，那家里的剩余资产如何规划好呢？

夫妻两人在单位的福利待遇都比较好，有“六险一金”，孩子有北京的“一老一小”医保，所以，家里没有购买任何商业保险。

“尹女士的购房动机需考虑清楚，如果仅仅是作为投资的话，目前房地产市场不确定因素较多，房价的上升已到了一个高点，并且二套房政策收紧。综合来看，目前并非是购房的最好时机。”

宋婷婷上海凯石财富投资管理有限公司的理财经理，具有5年金融从业经验，拥有数个相关从业资格证书，擅长各类金融产品投资及个人理财规划。

基本情况分析

尹女士和吴先生的工薪合计年收入达到税前4 8万元，还有一套小两居房用来出租，每年有2.76万元的租金收入。从资产结构观察到，其大部分收入都来自于工薪方面。家庭的年支出中，用于生活开销、养车及孩子教育费用约为9万元，每年一次的全家旅行，花费预算在1. 5万元左右。逢年过节的，对双方老人的孝敬费在4万元左右。目前夫妻俩有现金存款60万元左右，一套现值175万元的小两居室，另有一套总房款150万元，首付了50万元，公积金贷款100万元，20年还款，月供6300元左右。

财务分析

从目前的现状来看，如尹女士和吴先生的年收入平均按照25%个人所得税来计算的话，实际的收入约为36万元左右，加上每年2 .76万元租金收入，总收入为38.76万元左右。该家庭的年总支出约为14.5万元左右，由于年房屋支出的7.56万元实为公积金贷款支出，所以，实际的年结余24.26万元左右，年结余比为62.5%，能够保证稳定的储蓄率。家庭负债部分因有公积金还款，目前整个家庭的财务处于安全状态。

综合建议

◆购房建议

很显然，尹女士家庭投资偏重于投资房产，由于几次置业使家庭资产获得了大幅提升，故尹女士未来的投资侧重点可能继续侧重在房产的投资上。但尹女士的购房动机需考虑清楚，如果仅仅是作为投资的话，目前房地产市场不确定因素较多，房价的上升已到了一个高点，并且二套房政策收紧。综合来看，目前并非是购房的最好时机。

◆可投资资产规划

尹女士的家庭处于成长期，上有老，下有小，未来赡养经费和教育经费都是很大的开支。该家庭需要长远的考虑孩子的教育规划，未来在高中或者大学是否有出国求学的计划。为使现有的资金收益最大化，建议尹女士先预留3个月左右的家庭开支（约为9万多元），以备不时之需。之后可将家庭2/3资金用来选择一些中长期稳健型的理财产品，例如银行理财产品等，预计年化收益率5%～6%左右。其余资金如果从流动性方面考虑，可选择货币型基金等流动性较强的理财产品。对于每月结余的资金，可以选择基金定投。

举例：如果尹女士选择年化收益率分别为5%和6%的理财产品，每月投1万元，那么尹女士累积的资金是非常可观的。具体数据如表：

以下的图显示，虽然对定投收益在短时间内未必有很大的感受，但长期坚持下去，尤其是到了第5年的时候，资金的增值速度就呈现较快的上升速度。

◆保险规划

尹女士和吴先生夫妻两人在单位的福利待遇都比较好，有“六险一金”，孩子有北京的“一老一小”医保，双方老人应有积蓄和退休工资，可以自给自足，且每年都有夫妻两人的“孝敬费”，养老问题不是太大。对于孩子来说，以选择带有教育基金和医疗险性质的保障计划，为孩子医疗花费和将来的学习提供良好的基础。另外，尹女士和吴先生可以选择购买养老保险，为养老保障做到未雨绸缪。

“该家庭资产主要以房产形式存在，配置过于单一，每年接近25万元的结余，可每月拿出1.5万元用于基金定投，建议分散风险，投资几支平衡型基金。”

王平 中意人寿保险有限公司北京分公司业务总监

综合理财建议

◆财务现状分析

吴先生的家庭财务状况非常好，尤其是控制支出能力非常强，结余较高；但资产配置过于简单，通过投资，提高净资产规模的能力偏低，负债水平较为适宜，综合偿债能力非常高；流动性资产规模过高，有一定应急能力，一旦家庭收入减少或遇到突发的重大风险，可能会影响家庭生活。

◆家庭现状分析

吴先生是典型的“双薪家庭”。双方收入较高且相对稳定，支出较少，所以家庭结余很高。目前面临子女教育、养老、健康以及风险保障、父母赡养等多重问题，有一定压力。

◆需求分析

A|紧急备用金

吴先生家庭结余几乎全部用于储蓄，流动性非常高，但收益性相对较差。从紧急备用金角度考虑，银行储蓄为3-6个月家庭开支，以5000元/月，6个月计，只需准备3万元的银行储蓄，作为紧急备用金即可。可适当增加投资性资产，增加收益。

B|投资调整

吴先生目前除了有一套投资性房产，没有任何投资。而每年接近25万元的结余，可每月拿出1. 5万元用于基金定投。可分散风险，投资几只平衡型基金，预计平均年化收益8%左右，变现能力强，预计每年可增加1. 5万元的投资收益。至于是否增加房产投资，因现在市场情况相当不明朗，房产投资是否可继续增值，也充满不确定性，所以，不建议再将房产作为投资渠道。

C|保险规划

吴先生夫妻都是工薪阶层，没有商业保险。从资产状况考虑，家庭保障非常充足，但因为家庭资产主要以房产形式存在，配置过于单一，如果发生重大状况，不用房产来处理，则可用的保障资金很少，而且房产在变现能力上相对较差，所以，需要专门准备一笔保障资金。医疗保障方面，因为没有任何商业保险，所以，重大疾病的保障非常空缺。另外，就是孩子的教育金，也因该增加考虑。

记者手记

缘于目前房产市场的不稳定，两位理财师都建议购房计划暂停，将手上可投资资金进行保值，每月将结余资金用于基金定投，为将来孩子的教育基金及养老金累积资金。