隐瞒信息、寻租与保障房错配

贾春梅　葛扬

摘要：审计署及部分省审计厅发布的保障性安居工程审计结果表明，部分不符合条件家庭“不应进却进”“应退却未退”保障房，造成了部分保障房错配。在上述典型事实的基础上，厘清造成保障房错配的各影响因素，进而构建不符合条件家庭与保障房分配政策执行者之间的博弈模型进行不对称信息静态博弈分析，求解不符合条件家庭隐瞒信息或寻租行为与影响因素之间的定量关系。因此，为了提高保障房的配置效率，需要提高监管精准度、降低监管成本、加大处罚力度、压缩保障房利润空间等。

关键词：隐瞒信息；寻租；博弈；保障房错配；瞄准失效率；安居工程；或有收益；纳什均衡

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1007-2101（2014）03-0042-05

引言

2007年底以来，保障房建设数量突飞猛进，但是部分保障房并未瞄准目标家庭。部分不符合条件家庭通过隐瞒家庭信息或寻租等方式①享用了保障房，“不应进却进”“应退却未退”等保障房错配问题逐渐凸显。李克强总理（2011）[1]认为，确保分配公平是大规模实施保障性安居工程的“生命线”。如果该保障“落了空”，不该保障的“搭便车”，就会导致住房保障政策失效，甚至造成新的不公和社会矛盾。换言之，保障房配置效率的高低关系到保障房供给能否实现良性循环、能否实现预期的政策效果，甚至关系到能否实现社会公平正义与和谐稳定。因此，避免受益主体错位，保证保障房公平分配，具有重要的现实意义。

国外关于公共住房配置效率的文献主要围绕公共住房配置效率的测度（Glaeser和Luttmer，2003）[2]、公共住房配置效率的居民福利效应（David le Blanc和Anne Laferrère，2001）[3]、公共住房有效配置的制度保障（Hon-Kwong Lui和Wing Suen，2011）[4]等问题。

国内文献中关于保障房配置（或分配）的理论研究相对缺乏，既有研究侧重于保障房配置失效程度的测度、失效原因的分析、失效对策研究以及保障房有效配置的国际经验研究。部分学者对保障房配置失效的程度进行了测度。比如，陈立中（2010）[5]测算了2008年北京市代表性地区两房（廉租房和经济适用房）的瞄准失效率（“保不应保”）为22.61%，其中，廉租房的瞄准失效率为3.44%，经济适用房的瞄准失效率为41.77%。葛扬等（2011）[6]根据审计署公布的审计数据测算出2007—2009年在重点调查的32个城市中，廉租房实际保障支出的219.11亿元中有518万元配置给了不符合条件的家庭，即廉租房供给失效率约为0.03%。部分学者分析了保障房配置失效的原因，并进行了相应的对策研究。比如，黎民等（2012）[7]认为家庭收入标准的界定等政策制定层面的缺陷导致了保障房保富人的负效应；住房面积失控、申请者条件审核不严以及保障房配套设施不全等政策执行上的“缺斤少两”，以及特权阶层暗箱操作与“搭便车”现象的大量存在，造成了困难群体福利的严重流失，为此提出明确各级政府保障房供给的责任、加强立法、引入合理多元的政绩考核标准、建立健全监督反馈机制、保证政策的公开透明等政策建议。黄俊峰（2013）[8]研究认为，发展我国保障性住房的关键在于退出机制的建设与完善，为此提出提供限户型产品促使主动退出、实施动态监控机制进行监督、培育并加快建立个人信用体系等政策建议。部分学者研究了保障房有效配置的国际经验。比如，张浩淼（2013）[9]论述了澳大利亚较为完善的公共住房分配体制，认为澳大利亚公共住房分配目标的选择、准入资格的确定和具体分配方式的采用等方面能够给中国保障房分配带来一些有益的启示。

上述文献围绕保障房配置（分配）问题展开研究，为本文的写作打下了良好的研究基础。在探讨保障房配置失效原因的以往文献中，其一，大多文献偏重于定性分析、描述性研究，定量分析较少；其二，大多数文献基于保障房分配政策的制度缺陷视角展开研究，分析各种制度缺陷引致的保障房错配，即探讨制度与绩效之间的关系。然而，遵循“制度、行为与绩效”（ICP）范式的研究框架，制度与绩效间的保障房配置行为主体的行为是最为关键的中间变量，不同制度对保障房配置行为主体的行为产生不同的激励或约束，进而带来不同的绩效。因而，基于保障房配置行为主体视角展开研究显得十分必要。

根据上述分析，本文基于保障房分配行为主体视角展开研究，探讨保障房分配政策执行者、保障房申请家庭在既定保障房分配制度下的各种可能行为取向，影响双方行为取向的各种激励约束因素，以及行为主体双方博弈的均衡结果，从而找寻出保障房配置的影响因素与家庭隐瞒信息或寻租行为之间的定量关系，进而有针对性地提出提高保障房配置效率的政策建议。

一、保障房错配的典型事实

2007年底以来，中央政府加大了对保障性安居工程的重视程度，保障房建设数量以较快的速度增加。但是，保障房的保障效果并不尽如人意，瞄准效率偏低，“不应进却进”“应退却未退”等保障房错配现象引起广泛关注。截至2012年底，审计署分别对2007—2009年度、2010年度、2011年度政府投资保障性住房情况进行了3次审计，部分省审计厅也就本省保障房情况进行了专项审计。结合上述审计结果以及既有研究文献，我们将保障房错配的典型事实归纳为“不应进却进”“应退却未退”两种现象。

（一）“不应进却进”现象

就全国而言，2007—2009年度审计结果显示②，在重点调查的32个城市中，有18个城市向2 132户不符合条件的家庭发放廉租房租赁补贴413.12万元、分配廉租房533套，即半数以上城市存在“不应进却进”的保障房错配现象。2010年度审计报告显示③，8个省区16个城市的36万套廉租住房中，有4 407套被违规租售或另作他用，4 247套分给了不符合条件的家庭，廉租住房错配率约为2.5%。2012年度审计结果表明，2011年重点审计的66个市县，上级政府下达城镇保障性安居工程目标任务161.16万套（户）。但是，部分保障性住房分配不够严格。66个市县中，有9个市县的5 479户保障对象未经资格审核即被纳入保障范围④，即13.7%的城市存在“不应进却进”的保障房错配现象，3.45%的保障房配置给了不符合条件家庭。endprint

就福建省而言，2008—2010年度部分保障房项目的专项审计结果⑤显示，在抽查的13 180户购买经济适用房家庭中，其中295户家庭购买了经济适用房之后，又购买了其他住房；126户家庭获得经济适用房购买资格后又购买了商品房，即3.2%的不符合条件家庭被获准购买经济适用房（见表1）。

（二）“应退却未退”现象

2011年城镇保障性安居工程审计结果显示，在重点审计的66个市县中，有42个市县的2.1万户保障对象存在收入财产超标、重复享受保障待遇、应退出未退出住房保障等问题，即接近三分之二的城市存在“应退却未退”的保障房错配现象，1.3%⑥的保障房存在“应退却未退”现象。

此外，部分学者（陈立中，2010）[5]利用北京市廉租房和经济适用住房管理数据库和2007年北京市住房困难普查数据库，计算了2008年北京市代表性地区廉租房和经济适用房的瞄准效率（见表2）。廉租房的“保不应保”⑦比重为3.44%，即3.44%的家庭不符合条件但却享用了廉租房；经济适用房的“保不应保”比重为41.77%，即近半数的家庭不符合条件但却享用了经济适用房。经济适用房错配率远远大于廉租房的错配率。

由此可见，审计部门提供的数据以及统计局提供的数据均显示，保障房错配现象比较普遍，错配率呈增长趋势，微观调查数据与民众的直观感受基本一致，即客观存在部分不符合条件家庭享用保障房的现象。

二、保障房配置效率的影响因素分析

为什么不符合条件家庭能够成功申请保障房、不再符合保障条件家庭能够继续享用保障房呢？一般而言，不符合条件家庭享用保障房，不外乎两种情况，一是不符合家庭隐瞒信息或寻租；二是保障房分配政策执行者疏于监管。不符合条件家庭隐瞒信息或寻租带给其一定的或有收益，同时也带给其一定的成本。保障房分配政策执行者偷懒也会同时带来或有收益以及成本。因此，一些因素通过影响家庭或政策执行者的收益及成本，进而影响家庭隐瞒信息或寻租行为以及政策执行者行为，最终影响保障房配置效率。

（一）影响家庭行为的因素

对不符合条件家庭而言，享用保障房的途径不外乎两种，一是不符合条件家庭隐瞒真实信息，二是不符合条件家庭向政策执行者寻租。不符合条件家庭选择隐瞒信息还是真实显示信息，选择寻租还是不寻租，取决于以下几个方面的因素：其一，家庭成功隐瞒信息或寻租而获得的净收益。净收益的多少主要取决于商品住房购买价格或租赁价格与保障房相应价格之间的差价、隐瞒材料的成本，或者寻租成本等因素。其二，隐瞒信息的成功概率与隐瞒信息被发现的概率。成功概率越大，家庭选择隐瞒信息的可能性越大。反之，被发现的概率越大，家庭选择隐瞒信息的可能性越小。其三，家庭隐瞒信息或寻租被发现后的罚金。罚金越大，家庭选择隐瞒信息的可能性越小。其四，寻租成本。寻租成本越大，家庭付出的代价越大，家庭选择隐瞒信息的可能性越小。

（二）影响政策执行者行为的因素

保障房分配政策执行者的行为取向取决于其受到的激励与约束。具体而言，保障房政策执行者选择严格监管还是偷懒，选择收取寻租租金还是不收取寻租租金，取决于以下几个方面的因素：其一，政策执行者发现隐瞒信息而获得的奖励。奖励力度越大，政策执行者采取积极行为的可能性越大。其二，可能获得的租金。租金额度越大，政策执行者采取积极行为的可能性越大。其三，未发现隐瞒信息而被问责的罚金。惩罚力度越大，政策执行者采取积极行为的可能性越小。其四，严格监管成本。监管成本越大，政策执行者采取积极行为的可能性越小。

三、家庭与政府间博弈的一般均衡分析

如上所述，不符合条件家庭、政策执行者的行为取向取决于各自受到的激励与约束。一些因素激励不符合条件家庭或政策执行者采取积极行为，做出增加保障房配置效率的行为，也存在一些因素约束不符合条件家庭或政策执行者的积极行为，做出不利于保障房配置效率增加的行为。同样的道理，不符合条件家庭或政策执行者采取消极行为的激励或约束因素同时存在。各个因素的共同作用，以及不符合条件家庭与保障房分配政策执行者之间的博弈行为共同决定了两者的最终行为取向，进而决定了保障房的配置效率。

（一）博弈模型构建

不符合条件家庭与保障房分配政策执行者之间的博弈属于不对称信息静态博弈[10]。我们把不符合条件家庭设定为博弈方1，把保障房分配政策执行者设定为博弈方2，博弈双方均拥有两个可供选择的策略。博弈方1的可供选择策略为：隐瞒信息或寻租；真实显示信息且不寻租[11]。博弈方2的可供选择策略为：严格监管；偷懒。

假设博弈双方都是完全理性的，即家庭及保障房分配政策执行者均为“经济人”，其行为目标均为净收益最大化，其通过对比分析收益成本进行有利于自我的决策。假定家庭成功隐瞒信息或寻租而获得的净收益用R表示；家庭隐瞒信息被发现的罚金为F1；寻租成本为S；地方政府发现隐瞒信息的奖励为A；可能获得的寻租租金为S；未发现隐瞒信息而被问责的罚金为F2；严格监管成本为C；政策执行者严格监管时家庭成功隐瞒信息或寻租的概率为1-P、隐瞒信息被发现的概率为P；不符合条件家庭为了得到保障房采用隐瞒信息方式的概率为p，采用寻租方式的概率为：1-p。通常情况下，F1>0，C>0，R>0，F2≥O。那么，存在以下四种得益情形。

第一种情形：家庭隐瞒信息或寻租却被严格监管时，家庭的得益为（1-P）R-PF1，政策执行者的得益为PA-（1-P）F2-C。

第二种情形：家庭隐瞒信息或寻租，政策执行者偷懒时，家庭的得益为R，政府的得益为（1-p1）S-F2。

第三种情形：家庭真实显示信息且不寻租，但政策执行者严格监管时，家庭的得益为0，政策执行者的得益为-C。

第四种情形：家庭真实显示信息且不寻租，但政策执行者偷懒时，家庭的得益为0，政府的得益为0。endprint

由此得到纯策略组合的得益矩阵（见表3），在表3的得益矩阵中，四组得益数字组合的前一个数字均为不符合条件家庭的得益，后一个数字均为保障房分配政策执行者的得益。

（二）博弈模型求解

为了方便以下分析，假定博弈双方风险中性。该博弈结果存在如下几种均衡解：（1）当（1-P）R-PF1？叟0，PA-（1-P）F2-C？叟（1-p1）S-F2时，不符合条件家庭选择隐瞒信息或寻租是其博弈的占优策略，保障房分配政策执行者做出严格监管的策略是其占优策略。此种情形下存在唯一的纯策略纳什均衡解：（隐瞒信息或寻租，严格监管）。（2）当（1-P）R-PF1？叟0，PA-（1-P）F2-C<（1-p1）S-F2时，家庭有占优策略即隐瞒信息或寻租，政策执行者有占优策略即偷懒，该博弈有唯一的纯策略纳什均衡：（隐瞒信息或寻租，偷懒）。（3）当（1-P）R-PF1<0，PA-（1-P）F2-C<（1-p1）S-F2时，政策执行者（博弈方2）有占优策略即偷懒，家庭有占优策略即隐瞒信息或寻租，从而该博弈有唯一的纯策略纳什均衡：（隐瞒信息或寻租，偷懒）。（4）当（1-P）R-PF1<0，PA-（1-P）F2-C？叟（1-p1）S-F2时，博弈方2如果选择严格监管策略，则家庭选择真实显示信息且不寻租是其占优策略；若博弈方1选择真实显示信息且不寻租，则博弈方2的最优策略是偷懒；若博弈方2选择偷懒，则博弈方1的最优策略是选择隐瞒信息或寻租；给定博弈方1选择隐瞒信息或寻租，则博弈方2的最优策略是选择严格监管；如此循环往复下去，因而纯策略纳什均衡解并不存在。此时，混合策略纳什均衡解是否存在呢？下面对其进行继续考察。

设t为家庭隐瞒信息或寻租的概率，1-t为家庭真实显示信息且不寻租的概率。给定t，政策执行者严格监管的期望得益为：t×[PA-（1-P）F2-C]+（1-t）×（-C），政策执行者偷懒的期望得益为：t×[（1-p1）S-F2]。

令t×[PA-（1-P）F2-C]+（1-t）×（-C）=t×[（1-p1）S-F2]

解之得：

t*=■（1）

由此可得，混合策略纳什均衡时，家庭隐瞒信息或寻租的概率为■。也就是说，不符合条件家庭隐瞒信息或寻租的概率大于■时，监管者的占优策略是严格监管；不符合条件家庭隐瞒信息或寻租的概率小于■时，监管者的占优策略是偷懒；不符合条件家庭隐瞒信息或寻租的概率等于■时，监管者随机地选择严格监管或偷懒。

（三）博弈均衡结果的解释

针对上述博弈结果的纯策略纳什均衡以及混合策略纳什均衡分别进行分析与解释。

1. 纯策略纳什均衡的解释。由上述分析可知，（1-P）R-PF1？叟0时，存在纯策略纳什均衡（隐瞒信息或寻租，偷懒）或（隐瞒信息或寻租，严格监管）。这两种情形的纯策略纳什均衡皆为家庭隐瞒信息或寻租，均可能造成保障房错配。一般情况下，该均衡结果的出现是由于R太大、F1太小，或P太小所致。因此，要避免出现该博弈均衡结果，应该尽量减少家庭隐瞒信息或寻租而获得的净收益R，增加对家庭隐瞒信息或寻租的惩罚F1，以及提高发现家庭隐瞒信息或寻租行为的概率P。PA-（1-P）F2-C<（1-p1）S-F2时，政策执行者的占优策略为偷懒。该条件通常意味着政策执行者严格监管的成本高于其所获与被罚之和。其一，在严格监管成本既定的条件下，该均衡结果的出现一般是由于对政策执行者的奖惩力度不足所致。其二，在政策执行者面临的奖惩力度既定的条件下，该均衡结果的出现一般是由于严格监管的成本过高所致。因此，要避免该均衡结果出现，政府应加大对政策执行者的奖惩力度，或者降低监管成本。

2. 混合策略纳什均衡的解释。混合策略纳什均衡结果式（1）表明，家庭隐瞒信息或寻租的概率与监管成本C同方向变动，与家庭租金付出S成正比；与隐瞒信息被发现的概率P反方向变动，与政策执行者发现隐瞒信息而受到的奖励A反方向变动，与政策执行者可能受到的罚金F2反方向变动。

由博弈均衡结果可知，在保障房错配的过程中，其一，监管成本越小，政策执行者严格监管的可能性越大，家庭选择隐瞒信息或寻租的可能性越小。其二，家庭付出的租金越少，意味着家庭选择隐瞒信息或寻租的可能性越小。其三，家庭隐瞒信息或寻租而被发现的可能性越大，家庭选择隐瞒信息或寻租的可能性越小。其四，对政府的奖励越大，政府加大监管力度的可能性越大。政府监管力度越大，监管越严格，家庭选择隐瞒信息或寻租的可能性越小。其五，政策执行者受到的罚金F1越大，加大监管力度的可能性越大。政策执行者监管力度越大，监管越严格，家庭选择隐瞒信息或寻租的可能性越小。因此，要避免该混合策略纳什均衡结果出现，需要降低监管成本、增加监管的有效性、加大对监管者的奖励，加大对监管者的处罚力度。

四、保障房有效配置的政策建议

根据上述分析，防止不符合条件家庭进入保障房，或者不再符合条件家庭继续居住保障房，就要从以下几方面着手激励与约束不符合条件家庭隐瞒信息或寻租行为，让保障房分配给最需要的家庭，降低保障房错配，实现保障房的公平分配。[12]

（一）尽快建立居民经济状况核对信息系统，提高监管精准度

对于保障房审核办法，大多城市均采用多级审核和多次公示手段，但监管效果不佳，因此需要进一步提供更完善的信息基础设施和制度保障，尽快将住房保障、房产、民政、公安、车管、税务、银行等部门的信息系统联网，尽快建立居民经济状况核对信息系统。根据居民经济状况核对系统，查看保障房申请人及其家庭的各类收入和资产，其中不仅包括工资性收入，而且包括经营性收入、财产性收入以及转移性收入。不仅核查其银行存款和有价证券等金融资产，核查家庭拥有或控制的汽车、房产等实物资产，而且核查纳税记录、房产登记及公积金缴纳等信息。目前，上海已建立“居民经济状况核对中心”，通过公安、金融、证券、工商、税务、保险、住房公积金、住房产权管理等信息资源共享，相关政务信息比对，建立了高效快速的核查机制。endprint

（二）完善信息披露制度、充分发挥社会监督，降低监管成本

尽快建立申请人所在社区、街道和县（市、区）房管部门参与对其资格进行联动审核的保障房分配联动审核机制，增强社会监督在保障房分配的审核过程中的监督作用。

信息公开透明是保障房的利益相关者（保障对象、纳税人等）参与监督的前提之一，是防止保障房错配的先决条件。为此，需要完善保障房分配公示制度，让保障房分配在阳光下运行。其一，将保障房政策（包括保障对象、保障范围、申请、审批、退出等相关政策和操作流程），通过印发宣传册、小区内张贴公告等方式向居民广泛宣传，增加广大居民对此项政策的知情权、监督权。其二，将保障房分配过程及结果，通过政府门户网站以及新闻媒体进行公示，运用新闻媒体等社会舆论力量，监督保障房分配过程。其三，采取有奖举报等方式鼓励广大居民揭露保障房分配过程中的违规操作，形成有效的监督反馈机制。

（三）加大对不符合条件家庭的处罚力度

目前我国各地对隐瞒信息、骗取受保资格家庭处罚的通行做法是约谈、警告、通报批评、责令退还、取消受保资格等，威慑作用不大。为此，需要加大对不符合条件家庭的惩处力度。香港法例第283章《房屋条例》第26条规定：如果发现公共住房申请过程中存在造假行为，申请者不仅会被取消资格，还会视情节轻重予以罚款20万港元以及监禁6个月。我国应该借鉴香港地区的成功做法，使用更有威慑力的惩处办法，做到零容忍。当然，保障房退出时，除了加大处罚力度，可以借鉴其他国家或地区采取奖惩结合办法。比如，英国实行“优先购买权政策”，鼓励公共住房租住者按一定优惠折扣价购买租住的公共住房，香港地区实行“置业资助贷款计划”，向合格的申请人提供免息贷款和按揭还款补助金，激励承租人主动退出。

（四）加大对监管者的奖惩力度

保障房错配的出现一定程度上是由于监管者缺乏监管的激励与约束机制所致，鉴于此，提高保障房配置效率，必须完善地方政府官员晋升机制，从根本上激励约束监管者行为。其一，明确监管责任，落实监管主体。其二，将保障房配置效率以及公平分配纳入官员政绩考核机制之中，对核实出隐瞒信息的监管者给予适当的物质奖励。其三，对于利用职务之便进行寻租、收受贿赂、徇私舞弊而违规分配保障房的，必须从严处罚，情节严重者甚至可开除公职，触犯法律的交由司法机关惩处。

（五）压缩保障房可能存在的利润空间

保障房和商品房分别由政府和市场提供，随着商品房价格不断呈上涨之势，两者价格之差逐渐呈扩大之势。保障房可能存在的利润空间取决于经济适用房售价与商品房市场价之间的差价或廉租房租金与住房租赁市场价格之间的差价、保障房单套面积和标准、对保障房转售、转租、转借行为的约束。因此，若压缩保障房可能存在的利润空间，其一，要控制房价过快上涨；其二，严格限制保障房单套面积和标准；其三，限制经济适用房的流转、实行资格申请担保制度等，尽快制定相关法律法规禁止公租房转租、转借；其四，进行保障房产权制度创新，建立经济适用房的共有产权制度，降低甚至完全取消住房保障对象继续占用或违规出售保障房的收益。

注释：

①有些家庭通过向保障房分配政策执行者寻租的方式错享了保障房，而有些家庭并未寻租而单纯使用隐瞒信息的方式同样错享了保障房。换言之，保障房错配现象要么通过隐瞒信息的方式，要么通过寻租的方式，两种方式属于并存关系。因而，下文统一使用“隐瞒信息或寻租方式”这一说法。

②根据《中华人民共和国审计法》的规定，2009年和2010年，审计署分两次对北京、天津、山西、辽宁、黑龙江、上海、江苏、福建、山东、河南、湖北、湖南、广东、海南、重庆、四川、云南、陕西和甘肃等19个省（直辖市，以下简称19个省市）2007—2009年廉租住房保障情况和2008年第四季度以来中央投资补助的棚户区改造情况进行了审计调查，重点调查了32个地级以上城市。审计署于2010年11月17日对《2010年第22号公告：19个省市2007年至2009年政府投资保障性住房审计调查结果》予以公告。http：//www.gov.cn/gzdt/2010-11/17/content_1747270.htm。

③审计署审计长刘家义向全国人大常委会作关于2010年度审计工作报告，报告包括2010年度8个省区16个城市政府投资保障性住房情况。

④2012年7月18日，审计署发布了《2012年第33号公告：66个市县2011年城镇保障性安居工程审计结果》。本次审计对2011年度18个省区市的66个市县的廉租住房和公共租赁住房等保障性住房进行审计，审计的66个市县既包含18个省的省会城市和直辖市的中心城区，也包含一些经济欠发达地区的市县，因此所反映的问题比较全面，具有一定的代表性。

⑤福建省审计厅对2008—2010年福州、漳州、泉州、南平等4个设区市及其所辖的16个县（市、区）部分保障性住房项目的建设管理和分配情况进行了专项审计。

⑥2011年度保障房总套数161.16万套（户）。

⑦保不应保=不符合保障条件但获得保障的家庭数/符合保障的家庭数。

参考文献：

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责任编辑、校对：艾 岚endprint