最笨的地产商

徐旻

中国的房地产业终究沦为了一个世界级的笑话。

摸着石头过河的改革开放终于被领导者们领悟到应该是摸着砖头过河，于是房地产业被政府举世无双地列为支柱产业。政商紧密联手拆迁被城市居民和农民“侵占”的一片片国有土地，中国年轻的房地产市场呈现出一种怪异的只涨不跌的景象，地产商采取一种白痴而野蛮的商业模式（拿地-建设-销售）赚得坛满钵满，而大地上只留下了一幢幢外形相似质量低劣的垃圾建筑。

中国的房地产行业难道注定只能沿用这种傻瓜模式末路狂奔直到崩盘？这似乎是个无解的问题，因为贵为行业领袖的万科地产多年来也只是在物业管理上做了一些不痛不痒的所谓差异化。

自从2010年4月7日政府颁布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）之后，由于文件中首次措辞严厉的明确了“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”这样的条款，房地产企业的上市和增发都基本一直陷于停顿。

但就是在这样对房地产业空前限制的大背景之下，在2011年8月29日一家以住宅销售为主的地产公司却成功借壳上市，这家公司是以什么样独特的商业模式打动了证监会而顺利通过审批呢？

1998年7月成立的廊坊市华夏房地产开发有限公司（华夏幸福的前身）只是一家非常普通的区域性房地产公司，花了几年时间在廊坊地区开发了“华夏花园”住宅小区，同时自己也成立了独立的物业管理公司进行地产服务方面的拓展，一切都波澜不惊地有序向前推进。

命运的巨大改变来自于当地政府的一纸委托书，2002年6月廊坊市政府决定设立廊坊开发区固安工业园区，同意固安县政府、廊坊开发区委托华夏幸福控股孙公司三浦威特对固安园区进行经营管理，具体工作内容为三浦威特进行河北固安工业园区（面积60平方公里）的开发建设工作，包括基础设施建设、招商引资专业化服务、土地整理、园区综合服务等内容，委托期限为50年，该项委托具有排他性，从此华夏幸福走上了一条独特的园区开发经营和房地产开发两大业务融合发展的道路。

国内当时的工业园区都是由政府主导开发建设，前期首先进行园区立项、土地整理、基础设施建设工作，然后政府还要进行全国范围的招商引资工作，企业同意入驻后自行完成土地买卖、厂房建设、购置机器等工作，最终政府获得土地出让收入、税收等收益。这种政府一包到底的工业园区开发模式一方面要求当地政府在前期投入大量财力、物力以及人力，另一方面当地政府也需要具有非常明晰的战略定位和招商引资能力，对于国内绝大多数财政困难和人才欠缺的地方政府来说这是一个艰难的任务，因此这一纸委托书让华夏幸福探索出了一个国内开发区开发经营的均衡而高效的商业模式。

固安工业园区开发成功之后， 2007年5月华夏幸福又受政府之托开始开发经营大厂潮白河工业区。“大厂潮白河工业区”位于北京CBD正东30公里、风景秀丽的潮白河东岸，地处京津冀经济圈和环渤海经济区的中心地带，毗邻燕郊，西接通州，与京城隔水相望。

華夏幸福这次依然与国内外知名的区域发展规划公司、产业规划公司、城市规划设计公司进行合作，确立了大厂潮白河工业区未来的两大核心发展产业——现代装备制造业、现代服务业，同时确定了“现代装备制造业产业区、现代服务业产业区、滨河综合产业区、城市核心区”四大功能分区，用国际化的视角勾勒出园区每一阶段的未来。

通过固安和大厂潮白河两个工业区的开发经营让华夏幸福逐步形成了一整套成熟的运营模式：全资子公司九通投资负责寻找、论证具有投资价值的区域，与地方政府订立开发协议，与国内外顶级的咨询机构合作，从区位条件、资源禀赋、产业基础、社会经济结构等角度对区域进行系统分析，提出区域的战略定位、产业定位、发展规划、空间规划等方案，公司的招商团队进行招商引资，吸引相关企业的入驻；全资子公司华夏新城利用整个集团强大的开发实力和融资能力，进行园区的土地整理、基础设施建设、公共设施建设等基建工作；全资子公司华夏基业可承接园区入驻企业的工业厂房建设；全资子公司幸福物业对于入园企业提供“全程无忧管家式”的服务，待园区正常运作后，给政府提供物业管理、公共项目维护及公用事业服务；全资子公司京御地产参与园区土地一级市场和二级市场的开发，同时在园区周边区域内寻找适合开发的大片土地进行住宅及商业开发。

在整个开发过程中，大部分资金由华夏幸福进行垫付，政府初期并不需要投入太多的资金，只需协调解决项目推进过程中的问题，后期则根据项目进度分期付款，其付款额度由入驻企业的投资额来决定，华夏幸福与政府按照一定比例进行分成。

最终，华夏幸福在国内创立了一个“市场化运作，多元化投入；企业化经营，专业化招商；标准化管理，市场化服务”的新型工业区开发经营模式。

2009年9月，华夏幸福又一次成功拓展事业版图，接受怀来县人民政府委托，对以怀来县东花园镇为主的周边乡镇行政区范围（面积121.72平方公里）进行开发建设。

2011年借壳上市后，看似最笨的地产商华夏幸福迅速将“园区+地产”模式由河北扩张到多个地区。2011年新增7个产业新城，2012年新增5个产业新城，已将业务扩展至大北京区域、沈阳区域、山东区域、环上海区域，初步完成了在全国的战略布局。

中国房地产的泡沫愈演愈烈，丧钟将要敲响，多年掠夺式的发展模式终将结束，传统房地产商们会发现脚下的土地在急速崩塌，而一大批类似华夏幸福一样努力创新和探索的公司将昂然崛起，中国房地产业的未来版图也将由他们来重新描绘。