我国城市房屋征收补偿存在的缺陷与对策研究

赵培培　穆亚菊

摘要：随着国民经济持续高速发展和城市化脚步不断向前推进，城市建设中的房屋征收问题逐渐成为各方关注的焦点。在我国许多城市都出现了暴力强制征收的恶性事件，征收纠纷已成为一个日益严重的社会问题。对被征收人进行合理补偿可以在一定程度上缓和征收人与被征收人之间的矛盾。文章从我国城市房屋征收补偿存在的问题入手，对于完善我国城市房屋征收补偿制度提出了几点建议。

关键词：征收；补偿；缺陷；对策

一、我国目前城市房屋征收补偿存在的问题

（一）商业征收混同于政府征收

城市房屋征收有为公共利益的征收也有为商业利益的征收。而在我国，目前城市房屋征收工作大都打着公共利益的旗帜，恶意降低对被征收人的补偿标准，使开发商们大发横财，同时部分国家干部参与其中，政商不分，中饱私囊。开发商巧借政府的权威获取私利，不仅损害了公共利益，而且滋生了贪污腐败之风。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）虽然对公共利益进行了列举式的概括，但仍然没从根本上解决公共利益与商业利益相混淆的问题，这体现出了理论与实践之间的差距。《征收条例》第8条所列举的六项属于公共繿娣冻氲氖孪罱鼋鍪抢砺凵系母叨雀爬ê统橄笞芙幔谙质档敝校洳僮髌涫岛苣寻盐铡S捎诖又醒氲降胤礁鞲龌谷咴樱婕暗氖孪钣趾巧缁岱⒄沟姆椒矫婷妫婕暗街鞴芊课菡魇詹钩サ幕悴棵藕妥橹奈侍猓咭巡恢妇淝ū忱肓似湓械牧⒎ㄗ谥己褪凳┬ЧR恍┗阏鼋龀鲇诘胤街饕澹黄娴乜粗鼐玫脑龀ざ衔⑸炭⒌仄ぃ唤隹梢岳┐缶鸵担厍梅⒄苟铱梢栽黾拥胤剿笆帐杖耄庖彩枪怖娴奶逑帧S谑谴笏良俳韫怖嬷猿鞘蟹课莸纳桃嫡魇铡U馕抟墒乔饬斯怖娴哪诤屯庋樱怖嬗肷桃道嫦嗷煜？（二）补偿范围过窄

《征收条例》规定的城市房屋征收补偿的范围有三方面：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。事实上，仅对这三部分进行补偿远不够弥补被拆迁人遭受的相关损失。

1.土地使用权的补偿缺位。《征收条例》第13条第3款规定“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。”土地使用权的价值远远超过了房子的价值，因此城市房屋征收实质上是政府对土地使用权的收回。房屋的所有人是向国家支付土地使用权出让金后才取得的土地使用权。通过房屋征收，政府将国有土地使用权以低廉的价格予以收回，相关法律却对土地的使用权补偿只字未提，这无疑牺牲了广大被征收人的合法利益，明显背离了公平原则。

2.忽视对居民住宅收益的补偿。《征收条例》规定，对因征收房屋造成的停产停业损失进行补偿。这里的补偿仅限于对商用房屋因征收而造成的损失予以补偿，而忽略了居民住宅因征收存在收益的损失。现实生活中存在这样的情况，房主将自己的房屋用于出租，每月的房租成为家庭的主要经济来源。然而，基于法律规定，对于这些因征收产生的损失，房主便无权主张。这显然影响了当事人的正常生产生活，损害了被征收人的合法利益，违背公平和正义的原则。

（三）征收补偿的程序不透明且存在歧视

根据《征收条例》的相关规定，由房屋征收部门建立补偿档案，将分户补偿情况向被征收人公告。虽然对各户的补偿情况会进行公告，但仍存在补偿不透明的现象。在全国不少地方，政府在启动征地补偿的程序之前，往往会首先找到在政府机关、企事业单位工作的被拆迁人进行“谈话”，动员这部分人先行响应政府的决策以带动其他普通群众尽快同意政府的征收补偿方案，同时，政府会许诺给这些“先进分子”高出一般标准的补偿方案，出现“补偿造富”的局面。这样的暗箱操作，都是由补偿程序的不透明和监督的不到位所致，而且不同的补偿标准显示出了政府对待不同层次的被征收人存在歧视性，这样不仅容易激化政府和普通群众的矛盾，而且容易使现有的贫富差距进一步加大，不利于社会的和谐与稳定。

二、对完善城市房屋征收补偿制度的几点建议

（一）明确公共利益的界定，加强征收工作的审查

新的《征收条例》所列举的公共利益的范围，应该得到进一步明确和细化，并且注重对地方各级政府主管部门工作人员的教育和培训，提高城市房屋征收人的业务素质，同时加强对征收工作的审计和监督。

对公共利益的鉴定工作应贯穿于征收补偿工作的全部环节。严格区分公共利益和非公共利益性质的用地，将土地征收严格限制在公共利益目的范围内。防止由政府以公共利益之名出面启动房屋征收工作，然后再转交给开发商进行商业开发。通过加强政府、媒体舆论、审计机构等对公共利益适用问题的监督，可以在一定程度上杜绝公共利益的滥用，同时，也可以预防因此而可能滋生的政商勾结、权利滥用、官员腐败问题。

（二）扩大补偿范围

补偿范围应包括被征收房屋的价值，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的费用，因征收房屋造成的停产停业的损失，国有土地使用权，部分预期利益的损失、与被征收房屋商誉有关的无形资产、被征收的居民住宅的预期可得利益以及被征收人的精神损失。

补偿原则上以恢复被征收人被征收之前的生产、生活状态为标准，消除征收对权利人的影响。这样才能对被征收人的利益提供有效的保护，避免对被征收人合法私权利的侵犯。

（三）修正补偿程序，进一步确保被征收人的程序参与权

扩大被征收人参与征收补偿程序的途径。政府可以将征收的决策制定以及执行当中的各项信息放在网络、报纸、电视等信息公开的平台上，群众从信息公开平台上得知相关政策以及信息内容，再结合其自身具体情况以及意愿，对公开的信息进行反馈，政府根据反馈回来的信息，对原有的政策进行修改和调整。对政府而言，不仅可以作出更加合理、科学、民主的决策，维护公众利益，而且可以有效减少和避免社会矛盾的发生；对公众而言，在参与政策的修改过程中，群众意见能够对最终结果的形成发挥实质性影响，不仅使广大群众意识到其权力主体地位得到了尊重，而且公众也更容易接受相关政策的调整。同时，政府应当细化公众参与的程序，完善听证制度，充分发挥社区居委会、街道办事处等群众自治组织的作用。由这些组织代表被征收人和政府进行协商和沟通，不仅可以减少矛盾冲突，而且可以通过组织形成合力集中解决群众普遍反映的问题。

对于补偿协议的制定和签署，应该加大对该方面的监督和审查力度，不能出现被征收房屋情况基本相同而补偿标准却大相径庭的现象。对各户的补偿标准应该及时予以公告，便于其他被征收人查詢和了解情况。对于明显不合理的补偿标准应及时予以披露，并由征收部门作出合理的解释，如果确实存在暗箱操作、贪污贿赂的情况则应交由司法机关依法惩处。

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