公允价值在投资性房地产的应用

陈小芳

摘 要：随着近几年投资性房地产的不断升温，它已经成为一种上市公司的投资手段。由于公允价值可以真实的反映资产负债的价值，因此针对投资性房地产的性质特殊，只有公允价值模式的实施才能准确的反应投资性房地产的价值，而历史成本模式不能够真实准确的反映其价值。小部分企业采取公允价值模式，其余运用了公允价值模式的企业在具体应用中也存在不少问题，公允价值模式的优越性没有得到充分地利用和发挥。因此，公允价值模式在我国投资性房地产的应用还存在很多问题，还得进行改善。

关键词：投资性房地产公允价值模式计量会计准则

一、公允价值概述

（一）公允价值定义

公允价值就是：在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额计量。从定义上我们可以了解到，公允价值包涵其他几种计量属性，是其他计量属性成立的基础。我们都知道会计上所做的很多工作都是为了给决策者提供可靠真实的决策信息。因为公允价值体现了一定时点上资产或负债的实际价值所以运用比较广泛，公允价值建立在公平交易基础上，它能为会计信息使用者提供更有价值的决策信息是因为能够提供更加准确可靠的金额。

（二）公允价值应用环境

对于公允价值的应用环境，目前有两种观点：一种观点认为，公允价值只能应用于活跃市场中，不能应用于非活跃市场中；另一种观点认为，公允价值在非活跃市场中也可以应用。支持前一种观点的人认为：虽然我们现在各方面的技术都比较先进，但是公允价值的获得在大多数情况下还是比较难获得的会计准则中采用公允价值会影响会计核算的可靠性和准确性；公允价值以活跃的市场为计量前提，在金融危机和市场衰退的前提下，公允价值计量将失去可靠的计量前提。[1]支持后一种观点的人认为，只要存在公平交易，公允价值就有应用的空间，换句话说，公允价值能应用于非活跃市场。

（三）公允价值计量方法

目前有两种计量公允价值情况是较普遍接受的，一是确定情况下的公允价值，此时公允价值就是交易中的现金金额；二是估计公允价值事实上，应当具体情况具体分析，对于公允价值的计量方法，在存在市价时，可以優先选择市价法，在不存在市价时，能够选择其他估值技术。自然，也许在计量公允价值时，相关的现金流量和折现率都比较确定，收益法应当是最合适的方法。

二、投资性房地产的概述

（一）投资性房地产的定义

投资性房地产，是指为获取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

（二）投资性房地产的特点

投资性房地产有别于企业拥有的其他资产，比固定资产、无形资产和作为存货的用于销售的房地产，主要体现在性能和计量方面。首先，投资性房地产与大多数房地产差不多，都是金额较大、回收期相对较长、流动性和变现能力差等。然后，持有投资性房地产的目的是赚取租金收益增值收益。[3]因此，一般而言，投资性房地产是具有较强盈利能力的资产，具有较好的保值增值性。从这种意义上来理解，企业的投资性房地产也是一种经营性的投资活动，租金收益和增值收益是企业寻求的经济利益。最后，从计量方面，企业应该采用成本模式，符合条件也能采用公允价值模式，对投资性房地产进行后续计量。

三、分析投资性房地产中公允价值计量模式优点与缺点

（一）投资性房地产中公允价值计量模式的优点

1.会计信息相关性会提高

从会计准则对投资性房地产的规定我们能够知道：公从允价值计量模式和成本计量模式对比来说，公允价值计量模式能够较为准确的反映投资性房地产在资产负债表日的现时状况，可以把会计相关性提高。[3]此外，从整体市场经济看，促进我国投资性房地产市场朝着更加健康有利的方向发展，我们需要普遍运用公允价值计量模式，也会使会计信息在不同会计主体之的可比性变得更强。

2.企业财务状况指标会得到改善

目前来看我国房价总体趋势是在不稳定中上升，公允价值计量模式在被大多数企业采用后，投资性房地产降低了企业的资产负债率，提高了企业的融资能力。也增加了账面价值和企业所有者权益。另外，在公允价值计量模式下，业务成本也不再确认，折旧或摊销对于投资性房地产来说也不再计提。企业当期利润总额相对于成本模式也会有所增加；即使在投资性房地产公允价值在没有变动的情况下。由于公允价值上升确认的公允价值变动损益更会使利润总额上涨幅度扩大，会使投资性房地产价格持续上涨。所以，能够使企业经营业绩得到改善则需要使用公允价值计量模式，这样财务报表就会增色很多。

（二）在投资性房地产中公允价值计量模式的缺点

1.公允价值执行成本费用高

公允价值计量模式在投资性房地产中的应用所产生的成本费用相对较高。首先，公允价值的主要计量属性是动态计量，在投资性房地产中运用公允价值计量模式计量那么每一个会计结束都要对所有投资性房地产资产进行全新的计量，为了获取到更准确的公允价值信息，很多企业会去委托像会计师事务所这样专业资产评估机构进行公允价值的评估，成本费用负担就是这样来的；接着，因为公允价值计量模式在投资性房地产中核算过程复杂，在初期进行模式转换的时候需要对资产和负债由会计人员进行整体调整的账务处理，而且要对投资性房地产资产状况的会计信息记录进行全程跟踪，因此账务管理成本费用产生，而且较高；然后，以免投资性房地产公允价值计量模式在进行盈余管理时被管理人员利用，公司相关部门的信息使用者需要增强对财务信息的管理，这同样会产生额外的管理成本费用。

2.公允价值模式会计处理科目繁多

投资性房地产公允价值计量模式涉及的会计科目繁多，会计处理过程复杂。投资性房地产采用公允价值计量模式运用在投资性房地产中以后，暂时性差异由于资产的账面价值于计税基础的不同而产生，相关会计人员需要根据会计上的利润总额调整应纳税所得额计算企业所得税；还有，投资性房地产出售或改变资产用途时，需要将投资性房地产公允价值计量模式核算期间涉及的所有科目予以转回，包括公允价值变动损益、资本公积和递延所得税负债，增加了会计核算的复杂性。

四、公允价值在投资性房地产应用中出现的不足

成本模式与公允价值计量模式相比出于劣势，但是公允价值模式处于不成熟的大环境中，因此在很好的运用公允价值计量模式时还面临着很多问题。

（一）得到准确的公允价值很难，而且可行性不高

房地产企业只有在满足会计法规中规定的条件时，才能采用会计模式计量。首先需要活跃的房地产交易市场；然后需要从活跃的房地产交易市场上获得同类型房地产的市场价格还有其它相关信息，才能对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。但是，因为我国房地产市场发展不太成熟，大部分上市公司很难找到很准确的公允价值市场。另外各地房地产价值差异也较大，其影响因素也各不相同，即使可以准确的确定出公允价值，可行性也不高。

（二）公允价值计量对公司收益的影响

公允价值在投资性房地产中的应用有利于体现房地产资产价值。折旧和减值准备在经过公允价值计算以后不再计提，期末公允价值与账面价值的差额直接计入当期损益。由于房地产市场成熟度稳定性规范性否不高，而且在价格上又有很大的波动。所以连带着有变动的有房地产公司的净利润和净资产，所以收益波动很大。

公司收益也明显变动，很容易让债权人的质疑，也可能使其他很多人的利益关系被别人误导，会让企业形象受到影响，提升企业的财务经营的风险，企业的稳定发展也會受到一定程度的影响。

五、公允价值在投资性房地产中的建议

（一）使房地产市场信息更加完善，加快促进市场经济的发展

依上所述，我们可以知道活跃的市场是对公允价值进行运用的首要前提，但是这种相对完善的市场在我国比较缺失，而价格和相关信息也不够完善。国家应该采用有效的措施来提高公允价值的公正和客观的一面，例如：在构造优良的市场环境下推出并实行合理优惠政策，从而逐渐孕育并刺激房地产交易市场的活跃性，构建相对而言合理并健全的资产评估体系。构建健全活跃的房地产交易市场的初衷是对公允价值评估做帮助，从而使公允价值的获取更具有理据，使房地产市场信息得到进一步完善。

（二）加强公允价值模式计量的监管力度

允价值的使用既有利的一面，也有不利的一面，不仅促进了会计信息的公允性和相关性，让企业操纵利润成为可能。所以说监管部门理应制定相应的对策。比如，我们可以用一个明确的标准对公允价值进行定性和定量，增强对投资性房地产中对公允价值计量模式的实施过程进行监管，如果发现有谁对公允价值进行恶意操纵，南无我们就要给予受益主体严厉的处罚。

（三）要提高相关管理财务人员的专业素质水平

新会计准则的各项规定更加体现了企业相关管理者和财务人员专业素养的重要性在新会计准则的规定中体现的淋漓尽致。由于太多不确定因素在公允价值中存在着，所以需要具有专业素养的财务人员对投资性房地产的后续计量进行专业判断，那么其结果一目了然，主观性必定会有所增强。可见对会计信息真实性产生较大影响的是专业素养有所差异的人做出的不同选择。因此，首先，要提升从事会计行业人员的道德素养，增强其遵纪守法意识；其次，应支持企业对加强会计人员专业知识培训的工作，提升会计人员的职业判断力，就此帮助企业更有效并合理的运用公允价值。

总之，投资性房地产中的公允价值计量是一个比较复杂的大问题，执行起来难度也比较大，在我国投资性房地产中很多问题任然存在。虽然有一部分上市公司在投资性房地产中采用公允价值模式进行计量，但是要想普遍使用还需要一定的时间。因为任何事物都是逐步被接受的过程，而不会是直接就会被接受的。所以公允价值模式的计量也需要一个逐渐的被认可的过程。同时我们也应该找到去克服公允价值计量模式不足的方法，这样，企业和这个社会还有我们这个国家才会走得更远。（作者单位：洛阳师范学院商学院）

参考文献：

[1] 葛家树.《葛家树会计文集》立信会计出版社.2010-03-01.

[2] 刘永泽.《中级财务会计第二版》东北财经大学出版社.2009-06.

[3] 财政部会计司编写组.2008.企业会计准则讲解（2008）.北京：人民出版社：38～39