论住房交易量结构的变化对上海房产交易市场的影响

季彤

【摘要】2013年上海本市商品住宅成交量超1000万平方米，这是近几年来上海市成交量首次突破千万级别。住房交易量结构发生了什么样的变化？住房消费观念是一步到位还是梯度消费？本文试图通过对1000户在上海贷款购房的家庭分析，从贷款家庭的户籍、年龄段、婚姻状况、家庭收入，房屋总价等方面来综合分析这一现象。

【关键词】住房交易量结构；住房梯度消费；家庭收入；房屋总价

截止2013年10月上海今年本市商品住宅成交量突破1000万平方米，已超过去年939万平方米的成交量；环比去年同期增长45.3%，与2011年同期相比上涨65.2%這是近几年来上海市成交量首次突破千万级别。

火爆的住房商品房成交量情况下，住房交易量结构发生了什么样的变化？住房消费观念是一步到位还是梯度消费？本文试图通过对1000户在上海贷款购房的家庭分析，从贷款家庭的户籍、年龄段、婚姻状况、家庭收入，房屋总价等方面来综合分析这一现象。

一、住房交易量结构发生了变化

统计分析2013年在上海贷款购房客户1000户交易量情况，其中一手商品住房房交易户数为371占比为37.1%；二手商品住房交量户数为629户占比为62.9%。统计样本中二手商品住房交易户数远远大于一手商品房户数，这和前几年住房交易量已一手交易为主有明显的不同。二手房交易成为2013年住房交易量的主要力量，住房市场交易活跃度得到了提高；同时带动了上海地区新开楼盘房价的上涨。分析其结构变化的因素，主要有以下几个方面：

1.2013年2月“国五条”的出台，特别是对个调税税负调增的预期，对购房尚处在观望情绪的持币购房人群体带来了担忧，楼市上涨预期增强，购房意愿强烈，看房人群增加，持房人出现跳价心理，为持币购房人增加购房的决心，引发了2013年上海楼市的火爆开场。

2.1998年全面推广的出售老公房政策，大量的售后公房已经具备了商品房特性进入市场流通，为2013年进入市场流通打下了交易量的基础。归纳起来主要的特点为：1、房产升值大；2、面积相对来说较小，总价较低，适合面比较广；3、售后公房已满五年税费少，交易成本低；4、售后公房集中在老城区，教育资源和医疗资源丰富，出行方便，交通发达。

3.老城区可供开发土地资源稀缺，中心城区新楼盘少，新开盘单套住房面积大，总价高，购房预算有限的情况下售后公房是一个较好的选择；新建住房供应量有限，住房市场总体仍然处于供不应求的状态。

4.从之前出台的住房限购政策之一户籍情况来分析，非上海市户籍对在上海购房的限购政策影响在减弱，部分生活工作在上海的非上海市户籍的家庭具备了上海购房的资格条件；以调查的2013年1000户上海贷款购房客户家庭统计分析情况来看，其中上海户籍的客户为737户占比为73.70%；非上海户籍的客户为263户占比达到26.3%。

二、住房消费的理念悄然发生了变化

部分富裕家庭随着收入的稳定增长和家庭人员结构的变化，对住房提出了多方面的要求。从居住环境、居住面积、出行交通、子女就学等多方面有改善住房的经济能力，从年龄、家庭年收入、住房总价、建筑面积等维度分析住房消费已经形成了梯度消费的雏形。

1.从年龄分组划分来看，统计分析贷款购房中主贷人年龄主要集中在23岁（含，工作满1年以上）到40岁之间，达到807户占总人数的80.7%。其中23岁到30岁，有410户，占比为41%，；31岁到40岁，有397户，占比为39.7%。

2.从家庭年收入情况来，统计分析贷款购房家庭月收入主要集中在1万元以上5万元以下，共有806户，占比达到80.6%。家庭月收入呈现一定的层次，具体分组情况如下：、5万元以上10万元以下，有72户，占比为7.2%；3万元以上5万元以下，有171户，占比为17.1%；2万元以上3万元以下，有236户，占比为23.6%；1.5万元以上2万元以下，有185户，占比为18.5%；1万元以上1.5万元以下，有214户，占比为21.4%；1万元以下的，有116户，占比11.6%。

3.从住房总房价的情况来看，100万元到200万元组户数最高，为448户，占比达到44.8%；其余各组基本均衡分布：400万元（含）以上500万元以下，有161户，占比为16.1%；300万元（含）以上400万元以下，有141户，占比为14.1%；、200万元（含）以上300万元以下，有126户，占比为12.6%；100万元（含）以上200万元以下，有448户，占比为44.8%；100万元以下，有124户，占比为12.4%。

4.从贷款购房建筑面积来看，贷款购房家庭建筑面积基本均衡分布在各组，已经形成了住房消费梯度的框架，建筑面积具体分组情况如下：140平方米（含）以上家庭，有176户，占比为17.6%；100平方米（含）以上140平方米以下，有192户，占比为19.2%；80平方米（含）以上100平方米以下，有203户，占比为20.3%；60平方米（含）以上80平方米以下，有170户，占比为17.00%；60平方米以下，有261户，占比为26.1%。

参考文献：

[1]《包宗华住宅与房地产论文选集》.中国建筑工业出版社，2009年8月第一版

[2]应红著.《中国住房金融制度研究》.中国财政经济出版社，2007年5月第一版