三四线楼市空城样本调查录

2014年2月份，杭州某些楼盘房价一夜之间降数千，为持续低迷的楼市浇上了一瓢凉水。三四线城市房价悲观预期的观点也不绝于耳，近期多个大型房企撤出，房价疲软深度套牢中小开发商，三四线城市的楼市拐点到了吗？有关调查显示，在内地平原型的河南安徽，不少城市自身产业薄弱，难以留住青壮人口支撑庞大的房地产业，而沿海资源旅游型城市则面临季节型人流潮汐，大量旅游地产乏人接盘。

上述城市的多个开发商和协会负责人告诉笔者，三四线城市空置率比较高的原因，是综合开发的速度快了一点，整体看“供大于求”，发展前景已经严重透支，不过空城是阶段性的，从长远看，三四线城市的发展前景一定将非常可观。上述有关城市房管部门负责人也表示，应该给新城建设一点时间，这些阶段性的问题会在产业发展的带动下得到缓解。然而，不少三四线城市的新城建设从七八年前已开始陆续启动。若长期无法盘活，“房地产泡沫”将令很多人很头疼。

河南固始 外出务工者买房多

2月14日，笔者站在固始县王审知大道一侧的某高层建筑顶层，视线所及之处许多楼盘拔地而起，但居住痕迹很少。业主入住的冷清场面与楼盘开发的火热场景形成鲜明对比。

固始是河南第一人口大县，多年来有外出务工的传统。全县173万人中，常年外出务工经商人员超过60万人。

据了解，固始县工业基础十分薄弱，未形成完整的工业体系。不过在农业方面，其2012年全年粮食总产24.28亿斤，位居河南省第二位。

“道路两旁水汪汪，别墅建在树中央。商场赛过小香港，夜市到明不打烊。挣钱全靠打工郎。”这是描述固始县的语言，言辞之中折射出该县世外桃源兼具城市繁荣的模样，此外，还透露出这里的经济来源主要靠青壮年外出务工或从商而来。

在外地创业的钟志平说，“固始框架拉得比较大，似乎要与郑东新区看齐。当地房价和地价一直都在涨，很多人都投入到房地产开发中来”。据其介绍，包括信合和怡和两大开发商在内，证照齐全的开发商有三四十个。还有不少星罗棋布的个体开发商。

从新固始县政府出来，向右走，陈元光大道两侧正在建的楼盘大大小小超过10个，而每一侧纵深进去，就数不过来到底有多少在建房屋。

钟志平说，每逢长假他都会回家探望老人。但是去年国庆，他在离家不远的地方迷路了。原本是一片荒地，被铁皮围起来建楼房，而且初具规模，不能不感慨“这里的房产开发瞬息万变”。

笔者在城北和城南走访时，发现前者的入住率普遍高于后者。前者开发早于后者，房价上，前者集中在3500—4500元/平方米，后者在2800—3500元/平方米之间。

尽管入住率没有官方统计数据，但是以城南一号来说，销售人员表示接近2000套房产几乎售完。但元宵节当天，笔者走进去，除了门卫之外，几乎未再见到任何人。只有个别房屋门口贴着大红的喜字和炮竹引爆后的残留，显示这里“名花有主”。

而在城北的湖畔春天三期，笔者根据房屋外面的空调安装情况，以及房屋装修、晾晒衣物等痕迹，目测入住率不超过五成。而这一楼盘还算是相对较为成熟的。“周边有菜市场，开发商为了方便住户，还建设了小学、中学以及医院。”业主于斌介绍说。

当日下午两三点，放眼望去，偌大的广场只有两人。于斌说“业主们多在外地务工，这里还有很多是毛坯房”。

而在距市中心最繁华的地带五分钟车程的水云居·国际城，“本可容纳600户，但入住的业主顶多80户。”一位业主告诉笔者。

奇怪的是，尽管各个楼盘显示出不同程度的“空空荡荡”，但是全城各个售楼部内买房的人络绎不绝。“每年的年二八到正月十六，是当地的销售旺季，其次就是国庆长假。”一位售楼人员如此解释，每年销售量五至七成是在这两个长假完成的。

一边是开发和销售盛景，一边是入住的稀稀疏疏，固始的房地产开发是不是有点过火了，到底里面存不存在泡沫？

“到处都是开发的房地产项目，固始人口虽然很多，但市场容量毕竟有限，到时候这些住宅和商铺卖往哪里都是问题。”这是当地一家房地产商的顾虑。

一位不愿署名的国有地产开发商负责人对笔者表示，一般来说，空置房的现象其实还是供需失衡造成的。“村里的人想去镇里，镇里人想去县里，县里人想地级市，地级市想往省会。三线城市去二线城市，二线城市又去一线城市。”可是最基层的政府卖地赚钱，造成房产投放量大于实际需求量。

不过，此前在固始调研的深蓝房地产咨询公司总经理闫璐对笔者表示，在固始县买房多为实际需求。“比如原来在县城就有房，只是为了改善需求而买房，暂时未能入住。县镇居民为了孩子读书、结婚等进城买房，更多的是外出务工为了将来退休之后回来居住。”

上述国有房地产开发商负责人表示，政府是不希望看到崩盘的，可通过疏导手段消化泡沫。“比如提高老百姓收入水平，控制信贷的比率，发展实体经济等，去投资化以回归到使用本质上面。”但是，小城市挤泡沫的过程会很难。

闫璐判断，当地房地产成本价应在两三千左右。卖到4000元以上，显然已经出现溢价。不过“泡沫还谈不上”。每年春节前后银行的储蓄量惊人，消费力一点都不低，而且离中心城市很远，大城市对它的吸纳力很小。当地人愿意在固始买房，它的房价有很多支撑条件。这就不难理解，一些质量好、造型美观、环境优越的楼盘销售能在九成以上。

“随着全国城镇化发展，产业要往城镇转移，今后城镇人口会越来越多”。她判断，根据目前固始的城市人口来看，房产投放量有点大，但还在合理水平，房地产开发还有空间。

山东威海

住银滩要耐得住寂寞

山东省乳山市的银滩，“空城”现象也很具代表性。

2月20日，笔者来到了国家AAAA级乳山银滩旅游度假区。这里沙滩绵延20多公里，天蓝海碧，细沙如银，被誉为“天下第一滩”。根据官方提供的数据，银滩每年的旅游人数为412.5万人次。这也是当地政府大手笔开发海景房的原因之一，据了解，银滩房地产开发最高时给乳山市带来六成以上的财政收入。

但是任凭环境优美，地产商、中介服务到位，这里就是只见房子，罕见人烟。茶寮食肆门可罗雀，不少干脆关门歇业。有人把这里形象地比喻为一座巨大的住宅博物馆。

笔者从银滩旅游度假区管委会门前的长江路拐至镜泊湖路，一路走到底拐入金银大道，近一小时的路程，只看到十来人。“偶遇”正在沿街遛弯的业主李敏，其两年前入住当地的维利亚小区，“我们小区据说已经连续五年供暖，所以冬季入住人数最多。”据介绍，维利亚接近4000户的楼盘，今年春节的入住人数也仅仅300户。

而在离海边最近的益天华园，目测可容纳近400户，但据物业相关工作人员介绍，春节期间的住户不超过5户。据了解，对于银滩的住宅入住率，官方并没有一个权威的统计数字。近20年来，银滩开发的房地产楼盘超过了200个，每逢冬季，这里的入住率不足百分之五。

李敏和很多业主交流过，最大感慨就是“很多人在这里买房后就开始后悔”。当地房屋中介介绍说，以大拇指广场为界，沿着镜泊湖路走起，第一个红绿灯辐射的两旁的楼盘，算一线楼盘，第二、三个红绿灯分别算二线、三线楼盘，一手房价格从“官方”的七八千依次减少至三四千。

不过在众多业主和看房者的眼里，银滩海景房目前有价无市。“我一个老乡，两年前26万买的房子，如果现在能平价卖出都算是捡到了大便宜。”李敏说。据笔者调查，在维利亚小区，曾有业主七折甚至五折将房子卖出。此外，高空置率还使得海景房出租价格低廉。中研普华研究员黄金时介绍说，“一般来说，一套60平方米左右的海景房，月租金在400元左右。这在各地的海景房出租价格中也处于较低水平，相比之下三亚的海景房的年租金收入在10万左右，海口的海景房年租金回报在2万—3万。”当地最具代表性的银滩大酒店的酒店主楼甚至暂停营业，只留了少量房间供客人入住，入住率不超过10%。

“住银滩要耐得住寂寞。”李敏的一句话或者已经高度概括了银滩房地产的现状。

夜幕降临，笔者站在当地一栋高楼里向外看，白天高楼林立的银滩，只能看到少许霓虹。成片的建筑轮廓已经消失不见。

黄金时告诉笔者，即使人最多的七八月，银滩海景房的入住率也不超过10%。黄金时分析认为，目前银滩房地产开发程度几近饱和，市场投放量远远超过市场需求量。

面对银滩房地产发展的“瓶颈”，当地政府企盼通过房地产转型来解决近年来银滩房地产开发减缓、配套缺失、空置率高等问题。乳山市市长隋建波去年接受媒体采访时表示，乳山市在探索如何使已建成的空置房产变活。其中的一招就是引导其由投资型产业变为养老型产业。对于目前银滩地产向养老地产转型的成效，或者阶段性成果如何等问题，笔者多次尝试联系乳山市房管局银滩分局均未果。

笔者辗转联系到一位接近银滩旅游度假区管委会的当地人，其并没有直接回答上述问题，而是详细介绍了两个发展成熟、比较适合养老的小区。不过，其不止一次提醒准业主，最好还是先住下来摸清周边情况和发展趋势再考虑买房具体事宜。

对于成功转型，黄金时认为，必须妥善解决好两个问题，即房价的稳定和基础设施配套问题。他解释说，由于目前房价波动剧烈，导致购买者观望情绪增强，不利于投资者资金回笼，进而影响基础设施建设的积极性。由于该地区房地产开发结构不合理导致基础设施开发滞后于房地产开发，基础设施的不完善又进一步影响了房地产的销售情况。

安徽六安

人口外流，买房不自住

作为四线城市的安徽省六安楼盘存量“风头不减”，高达3.8万套，直逼广州的新建可售货量。2013年上半年的六安楼市，总体上也出现了存量上涨、供大于求的现象。

“人口外流带来了高空置率，这在当地自身经济实力还不强大的时候，是没办法的。”一位当地主流日报的媒体人告诉笔者。安徽省西部小城六安，是安徽省会经济圈合肥经济圈的副中心城市。雄心勃勃但“潜龙勿用”的时候，大片高耸的住宅楼被六安人收入囊中，却不曾被“宠幸”，鲜有入住。

六安当地一家媒体房产部负责人告诉笔者，这几年六安兴起了大规模的开发，大型开发商如碧桂园等，都进入了六安市场。碧桂园2013年年初刚进驻，年底至元月即开盘，约收获20亿销售额。当地开发商也告诉笔者，六安本地的刚需还是有一些的，但楼盘空置率蛮高，“原因就是很多人出去打工，在六安买了房子但不一定自己住。”

六安金港房地产开发有限公司常务副总经理夏礼国告诉笔者，六安有让人不快的“空置”问题，但“不可否认的是市场是有需求量的”。从房地产角度看，六安这样的内陆平原城市市场风险比较小。因为县域人口密集，自身经济潜力清晰可见。另外开发商在自身素质上注意提高，并加强与国内优秀入驻房企学习，在项目选址、房屋户型、迁址等综合方面塑造条件。

“综合开发的速度快了一点，目前是供大于求。”夏礼国介绍说，前几年开发商拿地选择面广，土地价格便宜，也卖得很快。

据六安房地产交易中心统计显示，2013年，六安城区土地市场完成土地出让390万平方米，总收益额99.7亿元。土地出让吸引了海亮地产、碧桂园、淮矿地产、新华地产、安徽盐业等房企入驻。

六安房管局有关负责人表示，六安应该说是没有到“空城”这个阶段的。至于空置率问题，可能是局部的阶段性情况，“六安的城市扩张和郊区开发大概从2006年就陆续开始了，有关配套和人气正在逐步推进和聚集。”其介绍，很多人外出务工，但也会在老家买一套房。

六安房管局的信心还源于当地人口众多。据2010年人口普查结果显示，六安户籍人口达704.8万人。而六安的外出务工人员在全省也是较为集中的。

居住在六安的当地市民小邓告诉笔者，虽然他们在外地辛勤务工，但是很多人最后还是要返乡创业或居住的，这部分人对于家乡的楼市也是十分关注的。他们基本上都是在外面工作并且有了一定的经济基础，希望最近能返乡置业的人群。

虽然说刚性需求群体是六安楼市的主体，但不能说是全部。正如不少快速发展的新城一样，六安还有一些投资性需求，在推动着整个楼市供需的变化。去年，国务院发布了二三线城市的限购措施，对一些重点的城市采取了限购，六安不在限购的城市名单中。而地方上显然也没有计划打压投资性需求，这使得“泡沫”在不受限的情况下有了一定的发展空间。

广东大亚湾

外来购房者众

工作日和周末的区别有多大？看看惠州大亚湾便知。与内陆城市不同的是，大亚湾占据“天时地利”，但一栋栋林立的住宅小区人迹寥寥，仅仅在周末会出现一些挂着“粤B”车牌的深圳住户，光顾自己的“家”。

惠州大亚湾经济技术开发区位于惠州市南部，东邻汕尾，西接深圳。大亚湾陆路距香港60公里，凭借地理优势，吸引了不少深圳人前往置业。在大亚湾的出租车上，司机笑着告诉笔者，“大亚湾的房子卖给深圳人，深圳的房子卖给香港人。”

大亚湾楼市事实上历经了多年的沉寂，在2009年楼市春风的吹拂下，开始呈现出苏醒之势。公开数据显示，2012年，大亚湾片区开工项目108个。2013年1—11月份，大亚湾区房地产市场商品房销售总套数为33038套，同比翻番。2014年1月淡季也签下1700套。

不过，一直以来，大亚湾的本地需求比较薄弱，更多依赖于外来的消费者。这导致当地人气始终成为“掣肘”。

“希望大家能给大亚湾更多时间。”大亚湾房管局有关负责人说，大亚湾正着力打造产、城、人深度融合新城，根据土地利用规划，惠湾石化工业区主要大型项目陆续建成后将会带来大量的工作人员，为周边区域房地产市场特别是西区、霞涌区提供了巨大的发展空间，会给整个大亚湾带来大量的人口增量，由此产生的庞大的客源市场将是周边区域住宅市场发展的重要支持。

但是，在这个大市场需求背后，人们没有看到预期中大亚湾区的热闹兴旺。相比热闹的深圳，与深圳市民共享一个湾区的大亚湾显得异常冷清。

笔者在大亚湾中心区一带看到，已建好的、封着绿皮正在建的高层住宅栉比鳞次，大型路口旁边竖起的广告牌也多是楼盘广告。来往的人车都很少。不少出租车师傅都“漫天要价”。笔者以为距离颇远，结果没多久到达目的地，在听到“要价太高”的抱怨时，师傅也无奈回应“来的人少啊，我们拉一趟生意也不容易”。

同时，该区域房价均价从2011年起便维持在4000—6500元/平方米，片区房价涨幅较小，这让短期投资客开始对其慎之又慎。部分投资客一直处于观望状态，一方面看好大亚湾房地产发展前景，另一方面在选择投资对象时非常谨慎。

事实上，大亚湾未来可利用土地总面积已经有限，仅20平方公里左右。由于上世纪90年代房地产泡沫的影响，目前大量土地掌握在企业手中，政府实际掌握的土地并不多，这导致了规划和各种配套建设难度的加大，人气不足且生活氛围不浓。笔者观察到，周边的配套设施，如商场、菜市场等生活配套设施远远没有完善。交通仍不便利，公交线路的班次和运营时间较少、较短。一位深圳工作的购房者说，厦深高铁的惠州南—深圳北的线路设置也不方便在深圳工作的置业者，“我们现在周末都还是自己开车回来。有时工作辛苦，加班加点，也就不回来了。”

外地投资客担忧“被套”、楼盘配套稀缺难引刚需，本地人口受制于经济实力却无力接盘。大亚湾的格局一时未见起色。

“大亚湾的价格洼地是吸引深圳客户过来置业的原因，大亚湾还有规划利好、交通便捷等优势，过来购房的人多数仍是自住需求者，购买目的是多元的，并非单纯的投资者，这对大亚湾长期发展来说是利好。”惠州中原地产事业总监饶伟峰接受笔者采访表示，随着未来施政配套完善，大亚湾和深圳相关的交通统筹加强，未来空置率会逐步降低。

三四线楼市现冰山一角

三四线的房地产已经率先出现寒意。价格上涨缓慢甚至局部停滞，银行房产贷款进一步收紧，针对三四线城市的样本调查发现，这可能是全国楼市的冰山一角。

中国房产信息集团去年针对全国286个地级以上市的楼市调研发布一份《中国城市房地产市场投资前景排行榜和风险排行榜》显示，风险集中西北内陆，二线城市现供过于求风险。

“楼市风险的主要规律，是自然地理格局决定人口聚集和经济发展，从而影响房地产开发，东部平原往西，地形起伏变大，房地产市场风险亦随之扩大。”中房信市场分析师杨晨青告诉笔者，比如中部部分城市人口向核心城市转移，人口的大量流失令市场购买力弱化从而令房地产风险放大，如人口向合肥等转移的安徽亳州、六安等市。西北地区形成风险集中圈，一类是由于过度炒作，泡沫化明显的城市如鄂尔多斯等，另一类是陇南庆阳、固原等干旱缺水地区。

由于全国城市情况各异，条件复杂，多数专家均表示，笼统谈风险意义并不大。但值得肯定的是，部分三四线城市需要反思房地产在城市发展中的地位和作用，警惕楼市供应过大于求导致的泡沫，以及银行等机构的连带风险。

究竟如何判断楼市是否已现冰山？中房信重点提示三类情况，一是城市本身缺乏优势主导产业，薄弱的经济基础无法对当地的房地产市场形成支撑，土地城镇化超前于人口以及产业的城镇化，引发一系列负面效应。第二类是人口导入机制偏弱，城市人口长期向外流失，发展规模受限，无法形成需求上的有效供给。同时人口流出也导致空置率高企。第三类，产业单一的资源型城市，既不具备产业优势，同时也无法吸引外来人口。即使有足够多的资金来为房地产买单，但是由于需求的盲从和极度不稳定，注定了企业将在未来承担极大的风险。