我国房地产市场管理与调控的金融安全分析

夏宇彤　武赫

摘 要：随着经济体制的改革，国民经济迅速增长的同时，人民对住房的要求也不断提高，房地产行业也取得了快速发展，同样也致使我国城市房价越来越高。房地产市场越来越成为市场经济体系中的重要组成部分，而房价的过快上涨则为金融系统安全带来诸多潜在威胁，房地产市场的调控，是宏观经济调控的主要对象，它在很大程度上直接影响到宏观经济的运行。

关键词：房地产市场；管理与调控；金融安全

现阶段，我国房地产开发商大多是通过银行贷款来筹集房地产开发的资金，这就使得银行变相承受了这种房地产市场的各种危险影响，加之现阶段房价迅速增长，形成房地产泡沫的因素有很多，因而采用何种对策来最大程度的减少房地产泡沫破灭给我国金融安全带来的影响，已经高度引起社会各界的重视，笔者以维护金融安全为出发点，通过总结房地产市场上的虚假按揭假象对此进行详细分析并探讨房地产市场调控对策，现总结如下。

一、房地产市场存在的问题

2003年以来，房地产的发展过程中出现了部分地区房地产投资过热，从而致使房价过快上涨的现象，而上海等一线城市地区，房价涨幅过快，因而成为宏观经济偏热的一大象征。

1.供给结构不完善，房价迅猛增涨

房地产市场的核心问题则是房地产的价格，尤其近些年来中国房地产产业繁荣发展，据统计平均每年房地产价格都要都要上涨百分之十五以上，这和居民消费仅百分之四左右的涨幅是严重不符合的，而北京上海等一些发达城市的房价更是疯狂飙升。

据住建部建设小康社会标准来看，人均住房面积须达到35m2，也就是说普通的三口之家住房面积需达到100m2以上，根据全国住宅平均售价的两千五左右的价格来计算，这对普通家庭来说会成为异常沉重负担，为城市居民的生活打来很大压力。

而造成房价过高的原因则是和房屋供给结构的不完善之间存在很大联系，健康的住房供给结构应当是“金字塔”型的，对此，建房中地步应当是符合广大人民需求的经济适用房，而中部则是为中产阶级提供中档次品房，最尖端则是为一小部分人提供的高档豪华房，而我国目前的住房供给结构则是直驱倒金字塔形状。针对这一问题，虽然住建部有明文规定，房地产的开发建设中须设置百分之七十以上的普通商品房以及经济适用房，然而相关利益的驱使以及政府片面政绩观的支持，使得一些房地产开发商仍旧将重点放在豪华商厦、豪华别墅等方面。

2.房地产开发中的风险被转移给银行

在房地产的开发中，其集资大多依赖银行贷款，这就在一定程度上将其开发风险转嫁给了相关银行，在住房销售中，房地产市场主要通过三种方式将其危险转嫁给银行。第一，虚假购房，房地产开发商中，会有部分商人通过廉价收集虚假购房人的身份证，有的甚至制造虚假身份证，其目的则是在于最大限度的从银行获取个人按揭贷款，待房地产开发商找到真正的客户之后，则注销在房管局的相关登记以及抵押，然后将房子转让给客户，在房价大幅上涨的过程中，这种按揭假象难以被发现，但若房价大幅下滑，则房地产开发商可以讲这种按揭假象带来的金融风险巧妙转嫁给银行。

第二，虚报价格，这一类虚报价格类型的虚假按揭和上一个虚假购房没有太多差别，是指开发商通过虚报价格的方式来尽可能多的得到银行相应贷款。

第三，倒买倒卖型虚假按揭，同上两种相比较，这种倒买倒卖的虚假安家产生的后果则更加严重一些，他是指炒房人在购房过程中形成相应的联盟，从而在互相买卖的过程中将房价不断提高，以获得银行最大限额的贷款，然后再利用银行贷款来提高相应房价，这种情况下，若房地产市场能够良好运转，则房子可以按照更高的价格卖出，同样的，若房地产市场难以维持良好情况，那么相应带来的风险将会转嫁给银行一并承担。

二、管理和调控的金融安全对策

1.打击投机购房行为

面对房价不断上涨的形式，国家制定且执行了住房限购制度，各直辖市也要严格拟定并且展开住房限购对策，针对住房购买中的投机行为，国家同样也制定了相应措施进行严格打击，由此可见国家打击房地产价格上涨同时以维护金融安全的决心。住房作为人类生存的基本要求，若在投入市场成为商品经营时，利益的驱使下，会给社会的稳定带来很多负面影响。针对购房中的投机行为，相关机构可以建立并健全个人住房信息联网系统，且最大效用和限度的将这些政策投放到二三线的城市中去。

2.建立健全的惩罚措施

因为各方面因素的多重影响，虚假按揭现象在房地产开发中屡见不鲜且始终得不到合理控制，同时在房地产市场的持续良好状态中，这种虚假按揭的现象也始终难以消失，从而为了维护房地产市场的正常运转效率，金融部门应当加大相应的审查力度，同时能够进行相应违规信息的收集，最终交予相关部门进行严格惩罚。另一方面，政府提高信贷管理力度，加大对相关违规者的打击力度，并及时对相关制度漏洞进行补救等都能在一定程度上控制住这种虚假按揭现场的产生。

3.完善保障性建房制度

国家贯彻房地产的限购令之后，房地产市场在一定程度上得到了严格的调控，从而使得房地产市场中的房屋交易量也受到一定的影响并呈现减少趋势。但是另一方面来说，这种政策在一定程度上也对国民经济造成了一定的不利影响，因而限购制度的执行受到相当一部分人的反对，对此国家应当在一定程度上提高保障性住房的建设力度，增加宣传保障性住房的优势宣传，保障性住房的建设不仅能够正确的为房地产市场的发展带来一定的正确引导作用，还可以对相关一些炒房行为进行严格控制，且中低阶层的住房状况也能因此得到相应改善，以使得社会经济取得稳定发展，而采取何种制度才能确保资金的合理利用以及相关分配，以此来激发地方政府的管理活力，还需要相关部门科学系统的进行进一步探讨分析。

三、总结

改革开放以来，我国城市住房不断往‘商品化方向发展，到如今商品化住房已经非常显著，越来越多的人跻身到商品房的投资和开发中，急速增长的房价为我国金融安全带来一定负面影响。在房地产泡沫经济越发严重的今天，为了降低银行所需承担的相应风险，维护金融安全，政府及银行都制定和贯彻相关措施，及时理清思路，提高对房地产市场管理与调控的系统性认知，在不阻碍国民经济发展的基础上增强房地产市场的有效调控，才能够使得我国房地产业走上一条健康、有序的发展道路。

参考文献：

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[2]陈伯庚.房地产市场宏观调控双重目标的矛盾和协调[J].住宅产业，2010（1）.

[3]孙云云，李智.房地产调控政策效应及其深化建议——透析“新国十条”的实施效果[J].价格理论与实践，2010，23（08）.

作者简介：夏宇彤（1990.6- ），男，满族，辽宁省凤城市 学士学位 研究方向：房地产金融；武赫 （1988.10- ）， 男， 汉族 ， 辽宁省本溪市 ，博士学位， 研究方向：发展经济endprint