强强联手 资源整合 战略共赢 银基发展铸就经典“上海发展梦”

“跑过去的是昨天，奔过来的是明天，正在走的是今天。不要忘记昨天，认真计划明天，好好把握今天。”一首耳熟能详的诗歌，传达了反思昨天、审视今天、创造明天的正能量。同样，一家企业从成立、成长、到成熟，也正是经历了昨天、今天和明天的蜕变过程。

银基发展铸就的经典“上海发展梦”，是一部恢宏的交响曲。银基发展的“上海发展梦”，是一种传承，是一种整合，是一种创新。它既是企业发展的目标，也体现了企业领导者的智慧胆识。

刘博巍先生，银基发展的总经理，也是一代地产少帅。他承载银基企业辉煌的厚重，同时，又肩负着银基企业上海发展的梦想。今天，银基发展铸就了经典的“上海发展梦”。这是实力的体现，这是智慧的实践，这是创新的写照。

银基发展经典的“上海发展梦”，是一种追求，是一种价值，更是一种标志。但这种“上海发展梦”的铸就，蕴涵着企业的力量和领导者的智慧精神。成功只是一种标志，而成功的过程是一种历练的财富。

在深交所挂牌的上市公司——银基发展，是辽沈地区近年来经营规模高速成长的著名企业之一。以“地王国际花园”、“东方威尼斯”为代表的高端住宅，奠定了银基发展沈阳高端豪宅缔造者的纯正血脉，社区会所更成为沈阳层峰圈层人士的云集之地；以沈阳都市为核心的生态巨作——205万平方米的五里河生态公园社区为标杆的住宅项目，使银基发展真正成为沈阳城市化进程的推动先锋。

2010年，银基发展成立十周年之际，银基发展拓展全国市场战略布局正式启动，上海作为其战略征程的第一站，具有非凡的拓展意义。面对“人生地不熟”的上海，第一个合作伙伴的选择显得尤为重要。美国纽交所上市的中国房地产流通领域的整合者——易居中国，成为银基发展在上海落地深耕的引导者。凭借强大的营销整合能力和专业团队的执行能力，易居中国与银河丽湾进行了深度战略合作，双方的强强联手，不仅使银河丽湾成为奉贤销冠的明星楼盘，更使银河丽湾成为区域塑造高端生活品质的标杆巨作。

银基发展的昨天是今天持续发展的基石，银基发展的今天是明天创新突破的动力。银基发展始终站在新的发展高度，整合优质资源，实现战略共赢。银河丽湾的成功打造，让上海见证了银基发展“中国城市化进程推动者”的非凡气度和“上海发展梦”的不凡业绩。

昨天篇

“南征北战”的深度合作

银基发展“上海发展梦”的实现，是银基发展企业战略的践行，也是银基发展刘博巍总经理智慧胆识的体现。同时，也是强强联手的经典之作。

促成银基发展和易居中国战略合作的功臣，莫属时任易居中国大上海事业总部执行总经理、易居中国资本执行总裁的孙华良先生。在上海80%的资深房地产业内人士都听说过他的名字，或者与他合作过。自1989年起，他在上海《新闻报》（《新闻晨报》的前身）上率先创立了全国综合类报纸中第一个“房地产市场”专刊，并担任专刊主编长达十余年之久，撰写发表数百篇对房地产行业有影响力的文章；2004年，他被授予“中国房地产营销大师”称号；2009年，由他参与操盘的浦东星河湾6小时劲销40亿，创造了一场“营销神话”；2010年，恒盛·尚海湾逆市热销成为当年上海豪宅销售之冠。孙华良先生被誉为上海第一代营销策划专家，具有丰富的房地产营销策划经验。这位被业界称为“孙老师”的专家，媒体将他称之为上海房地产营销界“泰斗级”人物。

银基发展的董事长刘成文先生与孙华良先生一见如故，非常赏识他的营销才智和豪爽个性。刘董事长曾数次邀请孙华良先生北上为银基发展在沈阳的项目出谋划策。也许是银基发展的杰出作品让孙总动心；也许是刘成文董事长的诚意让孙总无法推辞。孙华良先生在易居中国破例地跨区域主持银基发展沈阳项目的营销代理工作。独树一帜的营销思路和销售策略，不仅创造了项目的热销，更为银基企业树立了品牌效应。

当银基发展布局全国的战略打响时，刘董事长委派儿子刘博巍作为银基发展进军上海房地产的开拓者。作为企业的领导者，也作为一名父亲，牵挂担心是不可避免的。刘董事长曾语重心长地托付孙总，希望他能助这位80后少帅一臂之力。

“其实，我和刘博巍是莫逆之交，同时又是知己好友。我在他身上发现了‘富二代少有的谦虚和诚恳，同时，也发现了‘高二代少有的创业智慧和胆识。这种谦虚和诚恳，这种智慧和胆识，让我既有一种责任感，又有一种成就感。”孙华良先生如斯说。

刘博巍，1981年出生，大学所学的专业是电子信息与电气工程，大学毕业后就去英国伦敦留学，获得硕士学位。作为家族企业的少东家，学成归国后的他，在父亲的企业里开始了自己的职业生涯。尽管放弃了自己原来的专业，但刘博巍认为，学习理科对于他后来做房地产有很大的帮助。“系统的理科学习，不仅让我拥有丰厚的知识储备，更重要的是，从中我学到了一套严谨的逻辑思维方式，这一收获让我终身受益。”

刘博巍第一次约孙华良见面，孙华良第二天正准备去外地出差。“什么时间？要一周后回来，不行啊，太急啦。银河丽湾要定开发决策思路。”刘博巍是急性子，项目开发时不我待啊！

“我明天下午飞机，那明天上午我们见面吧。”孙华良带着行李与刘博巍见面。相差20岁的他们在见面交谈中碰撞出新老交融的火花，他们从产品定位、市场定位、客户定位到营销策略和市场推广等方面展开讨论。孙华良独特的视角、专业的分析和精准的判断，使刘博巍深深折服，而刘博巍年轻的激情、成熟的思想和对未来的憧憬，也让孙华良感受到少帅创业的自信、勇气与创新。

2010年，易居中国在孙总的主导下，与银基发展签署了战略协议，以孙华良为核心的易居营销团队与刘博巍领导的银河丽湾开发团队的深度合作正式拉开了序幕。

少帅与军师的火花碰撞

定址、定位、定价，是房地产开发成功的关键要素。冲劲十足的少帅与足智多谋的军师，他们之间精神智慧的无间融合，他们之间专业决策的无缝链接，创造了银河丽湾完胜楼市的经典案例。endprint

“我们是在2009年地价最高的时候进驻南桥的。”对于最终在南桥新城拿地，刘博巍解释是看中了南桥新城未来的发展潜力。 2009年9月，银基发展以当时的第一高价4498元/平方米拿下南桥新城地块。

刘博巍与孙华良打趣道：“亏了，亏了，楼板价那么高，成本算不过来了。”

孙华良意味深长地回答道：“成本高就不能赚钱吗？关键是要有准确的产品定位，精准的客户定位，以及对市场发展的敏感把握度。”

事实证明，银基发展果断的拿地魄力具有高瞻远瞩的眼光。根据2009年银行融资抵押贷款评估，银河丽湾地块估价市值为7亿元。随着南桥新城规划建设的逐步完善，“轨道+隧道+生态”的利好释放，以及银河丽湾城市综合体对南桥新城的互生互补的功能叠加效应，使南桥新城板块价值与日俱增。2013年，银基发展准备将银河丽湾地块向银行融资贷款，市场评估价一跃升至约20亿。

不久前，孙华良与刘博巍喝酒时谈到此事，两人感到一种成功的自豪。

“银河丽湾是30万平方米的城市综合体，目前仅成功销售一期不足10万平方米，销售均价已达18000元/平方米。而未上市销售的20万平方米，仅地价就翻了两倍。土地价值上涨，除了南桥新城发展前景带来的土地价值重估之外，银河丽湾的成功销售，给区域市场带来的是示范效应。银河丽湾的品质力和营销力，提升了区域市场的产品力价值，提高了区域市场的购买力价值。因此，银河丽湾的营销成功，标志着区域市场跃上了一个崭新的发展台阶。”孙华良高度概括了银河丽湾给区域市场带来的价值示范作用。

银基发展在产品规划定位上曾产生过分歧，一部分人主张做稳健的7090小户型公寓产品。但孙华良敏锐洞察人居变迁和市场变化趋势，精准地进行市场预判和定位，他力排众议，提出大户型的高端改善型公寓产品定位。事实证明，银河丽湾差异化的产品定位填补了区域市场的空白，使奉贤南桥改善型客户的置业需求，找到了释放的“缺口”，摆脱了类别墅项目和小户型公寓扎堆的竞争“红海”。

银河丽湾一期首次开盘前，正是楼市严厉调控的时候。就楼盘的销售定价，代理商与开发商举行了多次商讨。当时，刘博巍的心理预期销售均价是18000元/平方米，而孙华良建议是采用低开高走的价格策略，以稳定的成交量引领销售价格上扬。“市场不相信你的成本，只看准你的销售价格。开盘价格超出市场预期，市场销售就会受阻。低价开盘，有了足够的市场购买力，才能使价格上涨，并达到企业的售价预期。”孙华良决定开盘均价15000元/平方米时，刘博巍心里很不爽。

那天晚饭时，汤臣集团执行董事汤子嘉闻此事后笑言：“你的开发成本就在11000元/平方米左右，孙老师定价15000元也是区域行情价，你肯定有利润赚的。”

刘博巍不服气地说：“那是一般的房源，我从产品设计，到施工选材都是高品质的，特别是银河丽湾2：1住宅与商业的配比，开发成本已达到14000元/平方米左右，这还不含票税。如果卖15000元/平方米，企业没利润可赚啊！”。

“购房者认可的价格，就是银河丽湾市场销售的定价原则。只要不亏本，没利润也要卖出市场品牌和人气来！”孙华良斩钉截铁地拍板。

在孙华良的循循善诱下，少帅再一次听从了军师的意见，本着“让利与民”的营销理念，调低了企业利润预期，实施了微利营销的定价策略。2012年5月，银河丽湾14号楼以均价15300元/平方米的低价开盘入市，赢得了品优价实的市场品牌效应，并逐渐走出了量价齐升的销售阳线。

就在银河丽湾销售业绩蒸蒸日上之时，少帅刘博巍被公派至新加坡处理公务两个月。临行之前刘博巍力排众议，全权委托孙华良负责银河丽湾的营销事宜。面对少帅的完全信任和完全“放权”，军师顿感压力和责任，同时，这也使他的营销才能得已淋漓尽致地发挥。大到销售策略的随时调整，小到广告文案的不断修改，孙华良亲力亲为地把控大局，抓紧细节。市场化的操盘运作、专业化的销售团队，加上贴近需求的营销策略，使银河丽湾获得区域改善型置业者的热情追捧，销售业绩节节攀高，销售均价从“保本”拉升至开发商的目标销售预期均价。截至去年年底银河丽湾已销售大平层公寓共402套，总销售金额达11亿元，销售均价突破18000元/平方米，傲踞奉贤南桥新城高端豪宅市场之首位。

银河丽湾的销售成功，不仅仅是一个楼盘的营销成功，更是银基发展“上海发展梦”的成功。银基发展在上海建筑了稳固的发展基石，这种发展基石预示着银基发展腾飞的新起点。

明天篇

企业软实力的竞争优势

对于房地产企业而言，硬实力体现了企业的开发规模、建筑品质、市场占有率等参数指标。而企业的软实力，则包含了企业文化、管理模式、品牌忠诚度、市场美誉度、售前售后的全程服务，以及企业的社会责任感等等。新形势下，房地产企业不断探索转型与创新之路，企业利润的核心从依赖地价的增长，转变为对创造产品溢价能力的转变，而产品的溢价提升，则充分体现出企业软实力的塑造能力。

银基发展不仅与易居中国强强联手，创造了傲人的销售业绩，更与多家国际品牌公司合作，从银河丽湾的产品设计、物业管理、客户服务等方面全力打造上海高端生活的地标产品项目。

银河丽湾力邀著名建筑大师杨维桢、国际知名室内设计师梁志天联手担纲项目建筑及室内空间设计。国际化顶尖大宅设计，构筑优雅独特的建筑风格，在铭刻经典之上，以厚重质感展现品质魅力。不仅如此，为了度身定制智富阶层的国际化高端生活享受，银河丽湾在南桥区域首家引进国际五大行之一的戴德梁行作为每位业主的物业服务管家。从细节着眼，各楼设有12小时金牌楼宇管家，提供管家式服务，全面料理业主的生活，为业主做到每一个细节上的考虑和人性化的服务。

客户对银河丽湾的信赖与认可，源于银基发展的专业素质、优秀资源和贴心服务。在银河丽湾的推广前期，银基发展多次邀请房地产行业的领导、专家、媒体一起举办了形式丰富的论坛和研讨会，与客户共同分享南桥新城的发展规划和价值红利。政府有关部门领导也高度肯定了银基企业为推进城市化建设所做的努力和功绩。endprint

在营销活动中，银基发展始终坚持以专业营销树立业界口碑与品牌形象。为了与客户共成长，与合作伙伴实现双赢。银基发展于2012年年底正式成立了银基汇，并拨款100万元作为银基汇的启动基金。银基汇不仅为银河丽湾的各位业主提供更加完美的峰层生活享受。以高品质的楼盘塑造与全方位房产服务互相辉映为理念，凭借自身品牌优势“精选商家”进行资源整合。银基汇会员可以获得各种商家优惠与特色服务，让自己的居家、出行生活更加舒适便利。银基发展承诺共同努力不断完善银基汇客户信息交流共享资源，为银河丽湾的业主提供更多、更好的软实力增值服务，让银基汇成为会员与银基企业之间资源共享、情感交流的平台及合作纽带。通过人性化的、为客户量身定制的服务及活动，为会员创造最深切的人文关怀。

来自硅谷的营销科技创新

跟很多80后一样，刘博巍在工作上也喜欢创新。当遇到同样留学海外归来的80后创业者——上海银贤科技信息公司总经理孙昱时，他们的创新创业理念一拍即合。在他们看来，当今全球经济一体化、信息化、网络化是发展大趋势。每一个企业都应当学会用世界的眼光从高处和远处审视自己，从反思中汲取力量，不断改变自我和超越自我。

多年留美学习生涯，让孙昱能远距离地观察中国的房地产行业，借助美国 IT 信息技术，找到创新的突破点，将数字化样板房科技技术融入房地产行业营销创新的发展变革之中。

不到两年时间，银基发展控股的银贤科技公司创新的4D样板房和新媒体营销产品迅速占领市场，已合作的品牌房地产商包括绿地集团、绿城集团、星河湾、中邦置业、农工商集团、上实城开、易居中国、中华企业、龙湖企业、恒盛集团、刚泰集团等近五十家企业。银贤科技为房地产行业的样板房展示塑造出“远程、真实、多变、高效”的全新体验。同时，也给楼盘销售创造出一种全新的销售体验形式。这不仅是一种营销形式的创新，更是一种营销技术的革命！

银河丽湾运用4D漫游电子技术，加入“动房网”之后，让售楼处的每位业务员都能摆脱传统的束缚，改坐销为行销，主动出击。迎合新时代售楼处随身带，样板房随时看，真正做到“销售无处不在”体验式楼盘营销。对于银基发展来说，样板房设计可以不用再固定一种式样，不用兴施动众、花费时间，就能随时改变样板房的装修设计风格。对于客户来说，这种全新的看房体验，让他们感到开发商打破传统销售模式的用心良苦。一种户型，多种风格，让客户可以根据自己的爱好特色，提前看到自己未来的家，实现了实景样板房的替代与延伸。

如今信息互联网时代，我们不仅要创新营销的形式，更要创新营销的“核技术”。银基发展创新了房地产的营销新模式，而孙昱也带领他的团队，运用高科技术为银河丽湾从产品包装到案场形象、到从销售过程进行了全方位的变革。定制的营销模式与创新的销售模式双剑合璧，再一次创造了银河丽湾的销售奇迹。2012年5月至12月，银河丽湾大平层热销210套，总销金额突破5亿，其中61位客户来自银贤科技创新的远程动房网。

创新的房地产营销模式，产生了“核变”的市场效应，刘博巍更加坚定自己的选择方向。“银基发展不仅要开发优质的房地产作品，更要创新房地产的营销新模式。这种营销模式，不仅有利于银河丽湾今后的销售，我们更要把这种创新营销模式，分享到整个房地产营销领域。”这就是少帅刘博巍的创新胆识和深远的目标。

汽车产业文化的跨界营销

由银基发展（上海）投资控股有限公司结合企业综合潜能和资源整合能力，倾力打造的以高端汽车文化为核心的上海银基汽车销售服务有限公司，始创于2013年。目前银基汽车公司的主要经营板块涵盖：高端汽车品牌大中国区总代理（含香港和澳门）、高端汽车维修服务、汽车品牌活动赛事、私人汽车设计定制中心、私人俱乐部服务、高端汽车置换服务等六大板块。未来银基企业将借助这六大板块来全心致力于汽车文化产业的引入和推广。

其实，银基发展早将汽车产业文化运用到银河丽湾的营销推广之中。2010年7月18日，银河丽湾在淮海路巴黎春天举行前期推广路演活动。当天，一辆加长型HUMMER强势助阵，引得路人纷纷驻足拍照。动用HUMMER作为看房车，成为银河丽湾营销推广的一大亮点。2011年10月，由银基发展赞助的2011国际（上海）经典收藏车展在亚洲最大的时尚中心——上海国际时尚中心隆重展出。2013年5月25、26日，“2013CTCC中国房车锦标赛”第二站上海站在上海国际赛车场鸣响战鼓。银基发展成立的银基汇成为CTCC中国房车锦标赛指定跨界合作商。银河丽湾特邀银基汇的专属会员亲临上海国际赛车场VIP休息室，并专设加长悍马车在看台区域到VIP休息区做来回的短途接驳。当天，银基汇会员不仅享受了跑车的极速盛宴，更在银基汇的安排下，与超跑进行了近距离接触的超级体验。

2013年底，银基汽车在紧邻上海陆家嘴商圈的浦明路上投资兴建了一幢四层的汽车总部，这里融合了品牌汽车展厅、配套服务中心、私人汽车设计中心和私人俱乐部会所，总面积近4000平方米。作为银基汽车的运营核心，这将成为新兴的上海核心区域的汽车文化交流平台。同时，为了能够更好地服务于客户，银基汽车公司在距离汽车总部约10公里的博大汽车公园内，设立了近1500平方米的售后服务中心，配备了目前国外先进的维修设备和高端品牌维修技师团队，为俱乐部会员提供完善的车辆使用保障服务。

进入2014年，银基汽车将引进英国知名赛车品牌进驻上海F1赛车场，正式开始推进赛车文化和赛车竞技。除了现有的赛车驾驶培训，专项技术培训和单一品牌竞技外，银基汽车公司还将从卡丁车入门，引入国外先进且成型的培训机制，从少年抓起，力争培养出真正属于中国的F1赛车手。

追求速度，突破极限，银基企业将跨界营销“豪车配豪宅”的双重极致发挥得淋漓尽致。

国际餐饮品牌的珍馐盛宴

为了将高端生活方式与文化，更完整融入生活细节里，银基发展携手欧皇上海管理顾问公司，于2014年全面进军“东方巴黎”上海。透过精品设计酒店、国际化的餐饮品牌，将最经典现代的生活品味和生活风尚，更细致地服务于中国、上海高端消费人群和银基汇的会员。

黄浦江旁的外滩，代表着近代上海海纳百川的文化精神，因此伫立在黄浦江畔，设计精品酒店，更能代表银基企业发展多元文化、面向国际的企业目标。银基发展特别聘请世界第一的纽约酒店室内设计公司，改建历史旧建筑船型仓库，精心打造并重新诠释新英格兰与新上海两种风情，并让到访的宾客将上海日夜最惊艳的江畔景色尽收眼帘。让上海的高端人士和银基汇的会员，体验精致、个性化的精彩生活。

在未来，银基发展将会从国外引进最地道的当地美食品牌，如日本怀石料理、美国经典牛排料理。特别是发掘了西班牙当地以酒庄为主题的餐厅，专门招待当地的VIP菁英成员，不对外开放，只有经过特别安排预约的人士才有机会进到酒庄餐厅来用餐，专享米其林等级的一流厨艺和精致服务。银基企业也将沿续此风格，带给银基汇VIP会员和上海层峰高端顶级客户定制化专属餐饮服务。

大社区全产业链的打造

在当前全球分工模式变化的情况下，企业在产业链、价值链、供应链上的优势，已成为企业资源整合的趋势。全产业链的打造，为企业未来多元化发展，增加了市场核心竞争力。

银基发展未来将致力于“合作大品牌，创建大商业、服务大社区”模式的打造，除引入汽车文化、餐饮服务、网络科技产业链之外，还将不断开发打造更多元化产业链。这些“外围”产业链，与银河丽湾社区内12万平方米的内置商业形成了资源共享的“大商业”，直接服务于银河丽湾的业主和银基汇的会员们，这些高端人群将形成“大社区”，共同创建一个前所未有的交流、生活平台。

“上海是我们全国化布局中一个很重要的城市，我们将通过提升品牌知名度、打造全产业链的行业模式一步一步扎实发展。”其实在提高企业和楼盘品牌知名度方面，刘博巍早在世博会之时就崭露头角。2010年，银基发展“联姻”上海世博会，将9月19日定为“银基世博日”，随后演绎为“银基世博周”。银基发展成为继万科、万达之后，第三家以企业品牌为核心形象参与2010年世博盛会的上市开发房企。说起这事，刘博巍还是一脸骄傲。

上海以外，刘博巍还表示，北京、深圳等地方也都在“准备上马”之中。“我们未来计划以大城市为中心点，辐射和带动周边城市，希望未来能成为全国性的综合房地产开发企业。”

银基发展的昨天，是值得骄傲的；银基发展的明天，是值得期待的……endprint