近十年我国房地产宏观调控政策的回顾与分析

中图分类号：F293.30 文献标识码：A

摘要：2003年以来国家频频出台房地产宏观调控政策，这些政策一定程度上促进我国房地产业健康发展，但仍存在房价过高、住房供给结构失衡等问题。通过回顾并梳理各个阶段的房地产政策，认真分析不同时期房地产政策的作用和影响，分析房地产政策本身存在的问题，为以后制定调控政策提供经验教训。

关键词：房地产；宏观调控；房价；政策变迁

一、引言

1998年我国实施住房分配货币化以来，房地产市场得到迅速发展，居民居住环境得到明显改善。然而，随着住房市场化进程的逐步推进，各种问题显现出来，其中包括房价上涨过快、通货膨胀显现、住房供给结构失衡等问题。针对这些问题，2004年以来国家频频出台房地产宏观调控政策，以抑制房价过快增长，保证房价的稳定性。虽然这些政策对促进我国房地产业健康发展有一定作用，但还是没达到预期效果，房价过高、住房供给结构失衡以及中低收入者住房困难问题仍很突出。因此，对十年来我国房地产宏观调控政策进行梳理，总结经验，对进一步完善我国房地产宏观调控政策体系、促进房地产业发展有重要意义。

二、我国房价调控政策的的历史沿革

受2003年以前鼓励房地产开发的政策影响，房地产产业高速发展，使房价过快上涨，房价投资过热，部分地区房地产投机问题。因此我国自2003到2008年实施保持房价平稳、抑制房价过快增长等紧缩性政策。2003年7月，向出售的房屋开始征收房地产税；8月，出台18号文件，促进房地产持续健康发展。2004年4月，上调存款准备金利率，加大对土地市场的调控力度；5月，出台《经济适用房住房管理办法》，规定其套型，总体来说2004年的政策比较零散，幅度不大，影响较小。2005年旧国八条、新国八条相继出台，3月，央行取消了房贷优惠政策，使房地产开发投资增幅同比明显回落。但由于户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体等原因，并未达到预期效果，反而因购房计划延缓。2006年5月国六条出台，出台限制套型90/70政策；7月，强制征收二手房转让个人所得税。但这些政策也没有达到预期效果，国内大部分城市房价上涨的趋势不变。2007年 8月，出台了24号文件，回归保障性住房、廉租房建设，标志国家住宅调控思路发生转变。9月，将第二套房首付比例提高到40%，严厉打击炒房行为。因此引发许多城市大面积的“退房潮”。2008年年初，进一步清理整顿闲置土地，严厉打击囤地行为。扩大廉租住房建设计划，起到增加房产供应的效果。

从2008年下半年开始，随着美国次贷危机的蔓延，我国货币政策由“从紧”转为“适度宽松”。11月中央政府宣布实施积极地财政政策和适度宽松的货币政策，全面推进保障性住房建设。2009年1月，国务院出台“国十一条”，要求加强保障性住房和普通商品房的有效供给，这些救市政策对房地产市场的拉动作用表现突出，使2009年中国房价的逆势暴涨。

2010年房价上涨过快，中央政府便连续出台了调控房地产系列政策，这次调控以严厉的“限购”政策和加快保障性住房为主，以此来抑制购房需求。2011年1月，“新国八条”出台，新政在限贷、限购方面给楼市成交带来了直接和巨大的影响。市场需求被大大抑制，楼市迅速跌入低迷。2012年3月住建部要求各地对保障房将建立项目库，吸引社会资金建保障房，加大基础设施投入力度，加强分配和质量管理。

三、我国房价调控政策效果分析

总体而论，自2003年我国开始的房屋价格调控政策虽然发挥了一定的作用，但整体上没有达到预期目标，没有将房价调节到与我国经济发展水平、人民收入水平相适应的程度，为我国经济社会可持续发展造成隐患。

图1 2004-2012年我国商品房平均销售单价（单位：元/平方米）

2004-2012年期间，我国商品房平均销售单价绝大多数年份涨幅为正， 2004年以来，房价一路上涨，只是在2008年国际金融危机的影响下实体经济受到影响，消费者处于观望情绪，需求萎缩，导致全国商品房平均销售价格有小幅下跌，但随后在国家经济刺激计划后，2009年全国房价出现大幅度反弹，之后便保持稳定增长。（见图1）

四、 我国房地产宏观调控政策存在的问题

（一）房价调控政策目标模糊

自2003年我国开始房地产调控政策以来，均以稳定房价或遏制房价过快上涨作为政策目标，但这一目标是模糊的，对将房价调控到何种程度没有明确的宣告。因此，房价调控政策目标必须明确、彻底、可核查，以更好地制定开展工作。

（二）房地产宏观调控相关法律缺失

从我国房地产宏观调控的历史看，房地产宏观调控多以行政命令、部門规章制度、通知等形式出现，缺乏法律手段，至今未能出台一部专门针对房地产相关问题的法律，使房地产调控的约束力不强。

（三）房地产宏观调控政策缺乏连续性

十年来，我国政策出台频率很高，但缺乏连续性，主要表现为政策波动较大，调控政策出台后，调控效果刚刚显现，又出台新的政策，进入新一轮调控周期，这也是每次调控后都迎来一次房价大幅上涨的重要原因。政策的频繁变动使市场各利益主体无法形成稳定一致的预期，不利于房地产市场的稳定发展。

（四）多元化的调控目标陷入两难境地

我国房地产宏观调控的目标包括促进经济增长、稳定房价、提供保障性住房、防范金融风险以及控制土地供应量等。多元化的调控目标使政府经常陷入两难的境地。一方面，随着房价不断攀升，稳定房价成为政府宏观调控的重要目标。另一方面，由于我国经济增长很大程度上房地产投资，因此要保持经济高速增长必须依靠房地产业的增长。

五、完善我国房地产宏观调控的策略

（一）明确定位房地产宏观的调控目标

我国在经历长期的住房福利制度之后，将住房定位为商品，并在短时间里加快其市场化，使房地产业成为拉动经济增长的重要手段。所以，在未来的房地产宏观调控中，要准确定位调控目标，把我国房地产宏观调控的目标定位为建立一个能够保障公民基本住房权利且满足各阶层多样化需求的住房供给体系。

（二）重构我国房地产税收体系

我国房地产税费构成包括开发环节、流通环节和保有环节。但我国房地产税费对保有环节较少涉及。在这种税收制度下，随之产生了消费者及当地的土地财政投机房地产，也因此助推了房价的大幅上涨。因此，要重构我国的房地产税收体系。

（三）完善住房保障体系

完善住房保障体系既能能保障低收入群体的基本住房需求，还能更好地放开商品房市场价格，国家可以在不影响现有房价的情况下解决人们住房问题，避免因国家政策影响房地产业正常发展。为此国家应加强住房保障在地方官员考核中的比重，引起官员重视。还要扩大融资渠道。住房保障体系的资金来源可考虑三种渠道：一是中央的专项财政资金。二是规定地方政府的土地出让金。三是社会资金。四是健全保障房进入、监督与退出机制。

参考文献：

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[2]高聚辉.近年房地产宏观调控政策回顾与思考[J].中国发展观察，2012（3）： 17-19.

[3]蒋华东.必然与根本：重构中国房地产体制的思考[J].经济体制改革，2010（4）： 160-163.

作者简介：

弓亚伟（1990-），女，山西省晋中市榆次人，研究生在读，社会保障专业，研究方向：住房制度。