城乡建设用地增减挂钩背景下的新型农村社区建设成本与经济效益

郭艳 陈守民 刘晓丽

摘要以政府为主体，从资金的角度研究城乡建设用地增减挂钩实施过程中新型农村社区建设成本和可能产生的经济效益，并以张湾东宏社区为例进行价值化分析，得出政府应在土地流转产生的经济效益的基础上统筹分配农民拆迁安置补偿和社区基础设施建设的资金投入，并提出合理化的建议，为完善城乡建设用地增减挂钩政策、破解社会主义新农村建设资金瓶颈问题提供参考依据。

关键词增减挂钩；新型农村社区；建设成本；经济效益

中图分类号S28；F301.24文献标识码A文章编号0517-6611（2014）23-08004-02

基金项目2012年河南省政府决策课题。

作者简介郭艳（1979-），女，河南郑州人，工程师，硕士，从事土地利用规划与地理信息技术研究。

收稿日期20140707 城乡建设用地增减挂钩是为统筹城乡发展，改善农村生产、生活和生态环境，促进土地节约集约利用的一项重要举措，目前河南省正以新型农村社区建设为切入点和结合点推进城乡建设用地增减挂钩工作。自2009年实施以来，城乡建设用地增减挂钩在缓解建设用地指标紧张、提高农村建设用地效率、优化土地利用结构和布局、改善农村生活环境、提高农民生活质量等方面取得了显著成效，但同时也发现资金不足、农村集体建设用地拆迁工作不能按期完成是制约城乡建设用地增减挂钩工作顺利开展的重要因素。因此合理分析新型农村社区拆旧建新过程中政府投入的建设成本和节余指标可能获得的经济效益，是保证挂钩工作顺利进行的重要基础性工作。笔者以新密市张湾东宏社区为例，从资金的角度全面分析和估算了政府投入的建设成本和可能获得的经济效益。

1相关概念

1.1城乡建设用地增减挂钩的概念和内涵城乡建设用地增减挂钩是依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块和拟用于城镇建设的地块等面积共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积、提高耕地质量、节约集约利用建设用地、城乡用地布局更合理的目标[1]。城乡建设用地增减挂钩的内涵具体分为建设用地的挂钩和耕地的挂钩。建设用地的挂钩是指在一定区域范围内城镇建设用地的增加，必须以相当规模的农村建设用地减少为前提条件，以盘活闲置、低效利用的农村集体建设用地的方式，为工业化、城镇化提供必要的建设用地，实现城乡建设用地总规模的有效控制；耕地的挂钩是指以农村土地综合整治新增加的耕地作为城镇建设占用耕地的有效补充，落实耕地占补平衡，实现城乡统筹中保护耕地与保障建设的“双赢”[2-3]。

1.2新型农村社区建设成本和经济效益 在目前以政府为主导的城乡建设用地增减挂钩项目实施中，政府通过实施项目获得挂钩周转指标，同时需要投入大量资金在一定時期内完成农村集体建设用地的拆除、复垦和解决农民的住房安置问题。从这个意义上讲，政府投入的建设成本主要是指社区的建新安置和农村集体建设用地拆迁补偿需要投入的耗费，包括征地补偿安置费、新型农村社区的规划设计费、土地整理复垦费、房屋建设费和基础设施配套建设费及拆旧区的拆迁补偿费等；而获得的经济效益主要体现在挂钩周转指标的使用和可置换等量建设用地指标的耕地产生的税收，其中后者主要是指耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费[4-7]。

2新型农村社区建设成本和经济效益的估算

2.1新型农村社区建设成本的估算

（1）征地补偿安置费包括土地补偿费、新型社区规划费、土地整理复垦的费用，一般根据当地有关规定的标准执行。

（2）房屋建设费和基础设施配套建设费。计算公式为：

T=P×M×N（1）

式中，T为房屋建设费用和基础设施配套建设费的总投资（元）；P为新型社区需安置的农民户数（户）；M为当地户均用地标准（m2/户）；N为当地房屋建设成本（元/m2）

（3）拆旧区的拆迁补偿费是指对房屋及其附着物的补偿，其补偿金额计算公式为：

Q=I×v×s（2）

式中，Q为房屋拆迁补偿总金额（元）；I为拆旧房屋总面积（m2）；v为当地房屋拆迁补偿标准（元/m2）；s房屋面积占拆旧区面积的系数（即土地容积率）。

2.2经济效益的估算通常情况下政府取得的挂钩周转指标多用于工业仓储和房地产开发建设，通过土地招拍挂的方式取得土地出让金，用于支付拆迁安置补偿等相关费用。因此该研究根据最大价值替代原理，采用工业仓储和房地产开发两者当年的出让平均价作为衡量政府获得经济效益的方法，其估算公式为：

V=S×C （3）

式中，V表示交易总价格（万元）；S表示当地工业仓储和房地产开发的土地出让的平均价格（万元/hm2）；C表示出让的用地数量（hm2）。

通过土地整理复垦将复垦出的耕地扣除新型社区建新占用的耕地，剩余的可置换等量建设用地指标的耕地产生的相关税收，通常包括耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费，一般依据当地有关规定执行。

3实例分析

以新密市张湾东宏社区为例分析新型农村社区的建设成本和经济效益。张湾东宏社区于2009年开始建设，2012年全部竣工，社区占地规模10 hm2，总人口2 430人，690户。原村占地57.2 hm2，结余建设用地面积47.2 hm2，整理后预计新增耕地25.6 hm2。按照上述方法估算该社区的建新成本和可能产生的经济效益。

（1）征地补偿安置费。根据当地的补偿标准，按照每户5 000元的标准进行估算，690户预计345万元。

（2）新型社区规划设计费。按照3万元/hm2的设计标准，10 hm2预计30万元。

（3）土地整理复垦的费用。根据当地复垦的标准，按照复垦10万元/hm2的标准进行估算，25.6 hm2预计256万元。

（4）房屋建设和基础配套设施建设费。根据公式（1），按照新型社区需安置的农民户数690户、户均120 m2、当地房屋建设成本600的标准进行估算，预计4 968万元。

（5）拆迁补偿费。拆旧区的拆迁补偿费是指对房屋及其附着物的补偿。根据公式（2），按照拆旧房屋面积34.32 hm2，当地房屋拆迁补偿标准150元/m2，土地容积率为0.6的标准进行估算，预计总的拆迁补偿费为3 090万元。

（6）土地出让金。根据相关部门提供的数据，新密市2012年工业仓储和房地产开发的平均土地出让金为300万元/hm2，按照可使用的建设用地47.2 hm2进行估算，预计总出让金为14 160万元。

（7）耕地开垦费。根据当地的政策，占用1 hm2耕地需缴纳开垦费24万元，按照占用25.6 hm2耕地进行估算，预计需缴纳耕地开垦费614万元。

（8）该社区的建新成本=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）=8 689万元，节省建设用地指标可能产生的经济效益=（6）+（7）=14 774万元，增减挂钩的整体效益为6 085万元。

4结论和建议

城乡建设用地增减挂钩是一项周期长、涉及面广、资金需求量较大的系统工程，从建设成本的构成来看，房屋建设和基础设施建设费、拆迁补偿费用在总建设成本中比重较高，土地出让金是经济效益的主要来源，因此各级政府应在土地流转产生经济效益的基础上，结合新型农村社区建设成本统筹分配农民拆迁安置补偿和社区基础设施建设的资金投入，用于提高失地农民的补偿金额，改善农民生活条件和环境。该研究提出以下几点建议，为解决新型农村社区建设的资金问题提供参考依据。

（1）统筹考虑土地流转收益与农村拆旧建新成本的合理分配。农村集体土地在流转过程中产生较大的经济效益通常都纳入到政府财政中，但在目前的资金使用上还没有体现出土地流转产生的级差效益和新农村建设成本的合理分配，因此自身政府应该根据自身经济实力适当提高支付农民拆旧建新的比例。

（2） 新型农村社区建设需要整合资金资源。在一般或者欠发达地区，由乡镇乃至县、市财政解决基础设施、公共服务设施和社区居民建设等存在着巨大压力，因此各行业的支农项目和支农资金应该整合并以明确的政策形式向新农村社区建设倾斜。

（3）随着城镇化进程的推进，除了城市周边的村镇外，在其余地方预留一定比例的村镇集体建设用地，統一用于农民的社会服务、就业及养老，在一定程度上能减少政府的安置补偿费用。

参考文献

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