论我国实行倒按揭养老方式的可行性

栾媛媛

摘要：倒按揭的养老在发达国家现已普及，我国虽进入老龄化社会，由于传统思想观念束缚，房地产市场发展趋势不明朗，金融技术不达标，七十年土地使用权至倒按揭的交易双方都有风险，从而在我国未获普及。为有力保障老年人的晚年生活及社会稳定，从建立全面倒按揭专门机构，倒按揭法律保障措施，改变我国土地使用权70年的权限开始逐步完善，为我国逐步建立倒按揭养老模式奠定基础。

关键词：倒按揭养老方式；土地使用权；可行性

一、倒按揭养老方式在我国的发展现状及障碍

（一）倒按揭在我国发展现状

倒按揭俗称以房养老。指一定年龄的老年人将其所拥有的房产抵押给金融部门，获取养老金的同时还可以住在原住房中，直到去世，其房产收归金融部门处置。

我国倒按揭正处于起步阶段。2006年曾建议对此成立课题组进行调研。2007年上海公积金管理中心曾推出“以房养老”模式即住房自助养老。老人与上海公积金管理中心签订房屋买卖合同，仍可住在原房安度晚年。出售的房价除居住租金、保证金及相关交易费需扣除，剩余部分由老人收益。但无市场回应，便停止了。2011年在社会养老服务体系建设推进会上曾试推“以房养老”并强调要积极引导企业开发老年食品、老年住宅、以房养老等服务市场。2013年9月13日，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”在《关于加快发展养老服务业的若干意见》，中被国务院明确提出。2014年7月1日至2016年6月30日，保监会决定在北京、广州、上海、武汉开展反向抵押养老保险试点。

（二）倒按揭养老方式在我国的发展障碍

1、与我国传统观念相悖

人们意识里还有“茅屋三件、一亩薄田”的思想。多数老人最大财产是房子，除了空巢老人外，不愿轻易抵押。而子女方面，父母若以房养老，自己也将会受外界的舆论以及自己内心的谴责。

2、房地产市场的不稳定性

如今房地产市场走势众说纷纭。老人更不愿轻易将房产抵押换取养老金。若房价上涨，便错过投资增值的机会；下降，倒按揭的成本就相对过高，导致老人还没走房子先走的局面。

3、金融技术不达标

我国房产评估水平以及倒按揭产品的精算水平都不能保障评估结果以及产品精算的公正合理性。金融机构角度看，按揭利率的确定要根据老人健康情况、人均寿命、房屋市场价格走势、以及频繁的评估等来确定，难度大。并且倒按揭有风险大、回报相比传统按揭贷款慢、回报时间不确定等性质，所以金融机构也不愿意开展倒按揭业务。

4、70年土地使用权提高双方风险

土地使用权扣除买地建房的时间大概还剩60年。若30岁买房，70岁倒按揭养老，贷款10年，所有权归银行所有时房屋产权仅剩10年。老人若想多贷款几年或者老人的实际寿命超过了预测的寿命，在房屋所有权收归金融机构时，年限所剩无几。老人离世后加大了金融机构的风险。若70岁选择倒按揭养老，贷款10年，此时房屋产权仅剩10年，若在此过程中房价下跌，10年的房屋产权贷款金额缩水，未到十年，房屋的剩余价值全部贷款完毕。房屋使用权转移时老人无处可居。

二、我国实行倒按揭养老的可行性

（一）保障老年人的晚年生活，有利于社会稳定

我国老人退休工资仅支持基本生活。若患重病或追求精神生活无足够的养老金及老龄公益产业给与老人支持。但城镇老人有房比例大于年轻人，若能将生前财产用于追求生命周期内效用的最大，尤其是在老龄阶段可获得最大的效用。

（二）促进老人消费继而推动国民经济增长

老人提高了经济来源，可以增强其养老的能力，那么部分市场会扩大。老龄公益产业得到支持，带动人力资本的提高，最后又能间接地刺激增强养老能力并步入良性循环。

（三）相对促进房市的健康发展

倒按揭来换取老年生活资金的充裕，老人离世后银行拍卖，转给市场。市场内的二手房增多导致二手房交易量上升，供需得到了缓解，相对抑制新房房价的过快上涨。

（四）有利于社会稳定

预计到2050年我国老人超过总人口的23%，养老金的缺口也将超出当年财政支出的20%。我国养老金的统筹账户将给财政造成巨大的负担，若倒按揭让老人晚年生活宽裕，儿女负担得到缓解，亦利于社会的稳定。

三、美国倒按揭养老方式及其对我国的借鉴

美国主要有三种倒按揭模式：房屋价值转换抵押贷款（简称HECM）、房屋保管者（HK）和财务自由计划（FF）。例如HECM在推出的第一个十年里：贷款不到四万份。1998美国国会赋予其长久性地位且系唯一由美国住房管理局提供倒按揭保险。而后在2005年一年中近4万5千笔交易。2008年金融危机爆发，交易量达到了历史最高纪录后2009年4月交易量不到5千笔；2012年5月也不足4500笔。从金融危机发生过程中房价和倒按揭交易量可得出，签约量随着房价的变化而有一定滞后的同向变化，“倒按揭市场能否良性发展离不开房地产市场的稳健运行。”[1]所以美国倒按揭市场因不稳定，成效也并不算好。若中国借鉴美国的模式值得注意两点：一，政府应该严格控制金融机构的运作，避免损害老人利益，变成二次压榨；二，倒按揭养老的目的应该是在金融机构不受损失的前提下，以老人的养老资金的补充为重要前提。所以我国最值得借鉴的是：2008年美国国会制定的经济复苏办法中对老人购买新房时，申请住房反向抵押贷款做出的新规定：申请者只要能够支付贷款和房价之间的差价和手续费就可以申请贷款。[2]即老人可将市区旧房卖出，出售额可自己与儿子各一半，将自己的那一半用于养老及在郊区购新房，在购买新房和用新房申请倒按揭需要产生两笔手续费，手续费高昂，严重影响老人的积极性。若能够在买新房同时直接签订倒按揭合同，那么仅收取一笔手续费。老人只要能够有一笔手续费的资金和贷款和房价之间的差价，即可入住新房直至去世。金融机构方面：一，能拿到老人的头款和手续费；二，老人逝世房子还是收归金融机构所有。这是美国倒按揭市场最可取之处。

四、我国实行倒按揭养老方式的构想

（一）政府推动降低门槛

目前国内倒按揭业务知名度过低，门槛过高。如中信银行“信服年华卡”贷款条件：老人自有房产两套或老人自有房产一套其儿女拥有一套房产。无疑提高了倒按揭门槛，不能为真正需要资金的老人所用。若把门槛降至拥有一套自有住房或只要没有在银行的其他贷款即可，假如贷款机构因降低门槛无法按约发放贷款，政府应当适时介入，保证贷款正常发放。加上聘请退休干部和明星进行宣传，增加倒按揭养老的知名度。

（二）建立健全的倒按揭专门机构

可以增设六个部门。一对外宣传部，主要在个大金融机构及公共场所普及倒按揭知识，解决群众的误区；二咨询部，工作人员向老人详细介绍倒按揭的利弊，同时根据老人的实际情况进行面谈的书面证明，方能进行下一程序；三房产评估部，主要负责评估老人的房产；四核算部，根据房产评估部门的评估和咨询部门的报告核算老人的贷款数额，每月还款金额及利率等事项。五风险评估部，根据老人的状况定期对老人和贷款数额进行风险评估保证老人和银行的利益。

（三）改变我国土地使用权70年的权限

上文已论述70年土地产权限制和房价不稳定易致金融机构及老人承担巨大风险。推行倒按揭，土地70年权限更改刻不容缓。

五、结论

倒按揭只能作为一种金融产品来做养儿防老、存钱罐养老的补充。不能作为养老的普及方式。在各项障碍没有得到有效解决之前，应该着重改善问题，以养老为重点目标，盈利为附属目标。虽然倒按揭在我国前景广阔，但还需将主要障碍问题解决才可继续发展。（作者单位：哈尔滨工程大学人文社会科学学院）

参考文献：

[1]侯世宇.美国倒按揭市场的演化路径及启示[J]金融发展评论，2012（11）

[2]http：//www.21fd.cn/a/fengmianbaodao/2013092262883.html