浅析地铁建设对沿线房地产开发的影响

温静

摘 要：本文以西安市地铁建设对房地产开发所造成的影响为例，研究并且分析了地铁建设对于沿线房地产开发所造成的价值影响。并且结合当前全球学者对此所得到的研究成果，通过模型的建立来表述了地铁距离与房地产价值之间的相关关系，最终对地铁建成之后房地产开发之后的价值进行了一定的预测。

關键词：轨道交通；土地；价格；房地产

目前在西安市的相关基础建设还存在诸多不足，交通问题和乘车困难等还一直困扰着城市居民的生活和出行。地铁以期优越的交通运输特点能够实现大运量和高效、安全进行交通运输的能力，对于改善交通沿线的舒适性有极大的帮助，与此同时对于房地产开发以及增值都有很大的促进作用。但是即便如此，地铁建设对于房地产开发的益处也是有一点限制范围的，特别是针对不同的城市其影响程度也各不相同。本文以西安市地铁建设对房地产开发所造成的影响为例，研究并且分析了地铁建设对于沿线房地产开发所造成的价值影响。并且结合当前全球学者对此所得到的研究成果，通过模型的建立来表述了地铁距离与房地产价值之间的相关关系，最终对地铁建成之后房地产开发之后的价值进行了一定的预测。

1 地铁和房地产开发的关系

1.1 地铁的概念及对城市建设的作用

地铁交通运输属于城市轨道交通中的其中之一，是一种利用有轨列车进行人员输送的手段。而地铁属于轨道交通运输中的“重轨”，相比较于“轻轨”而言，地铁进行人员运输的能力更强，同时其是电气化的铁路轨道系统，是通过地下隧道形式进行运输的形式。地铁特点极为明显：具备独立道路、其列车有很多单节的车厢所组成，具有极为复杂和严密的信号控制系统，进行加速十分迅速，并且进行人员上、下站都有固定的站点。

为了应对当前城市中日趋严重的交通拥堵等问题，作为城市管理部门就逐渐开始大力发展地铁的基础建设，使其逐渐成为了进行城市规划的重要推动和引导力量，正是因为如此，地铁的建设也必然和房地产开发之间有着重要的相互影响。地铁建设可以有效带动沿线区域的房地产开发力度，使得区域土地得到快速、高强度的建设，并且商业区域和居住区域也会逐渐向地铁站点靠近。另外作为高效的城市交通运输方式，地铁建设也会改变人们的出行方式，使得人们更加愿意将房屋安置在靠近地铁的区域，这样在很大程度上也使得房地产建设更加繁荣。

1.2 房地产开发的趋利性

对于房地产开发行为而言，其余城市居民的生活密切相关，是一种民生行为，同时也是一种市场行为。房地产市场的繁荣可以很大程度上带动国家基础产业的发展，带动大量人员就业，同时也可以实现地方经济繁荣发展的目的，而对于国家和地方政府则是重要的财政收入来源。土地征用是进行房地产开发的首要前提，而通常土地征用的方式主要是通过招投标的方式竞标得到土地使用权，进而开始进行土地开发，并且通过营销等手段很好的带动市场需求，实现资金回笼的目的。

房地产开发具有趋利的本质，因此针对地铁沿线房地产开发地块的选择对于资金的盈利极为关键。因此要分析并且研究得到房地产开发市场价值与地铁沿线布局规划之间的具体关系，对于地铁效益要予以充分利用。

2 地铁建设对房地产业发展的影响因素分析

根据相关文献研究可以掌握房地产价值的组成、地铁受益对象以及房地产价值影响因素等，通过掌握和分析这些资料，可以判断得到房地产价值受地铁建设的影响机理，这种机理主要是由于地铁建设所带来的轨道交通高性能运输以及区域经济繁荣，导致土地价值增值，最终实现了房地产价值的增值。以下具体列出几点因素阐述房地产开发与地铁建设之间的关系。

2.1 对市场因素的作用

通过改变沿线区域土地开发利用的情况，地铁建设可以起到改变城市人口分布的目的。通过改变人们购买房屋的去向，引导房地产市场的发展状况。城市的人口分布以及人口密度的分布都会由于土地利用方式的改变而有所变化，因此区域的交通运输情况以及流动速度都会有所改变，使得区域经济有所改变和发展，因此通过地铁线路的布置可以有效拉动偏远地区经济发展。

2.2 对竞争因素的影响

城市的辐射力已近吸引力能够得到很大提升，区域集聚利益也能够得到提高，由于沿线经济地理位置的差异在轨道交通的带动下得以变化。调查和数据表明，越是靠近地铁交叉点位置和重要站点的区域其收益程度越高，发展越是靠前。由于土地利用机会的有限性以及机会性，房地产商争夺沿线土地开发使用权的竞争势必会更加激烈。因此从这个层面而言，土地价格上涨对于房地产开发商也是一把双刃剑。

地铁作为交通运输工具具备极强的能到达性，一方面可以改善人们出行的经济成本以及时间成本，另外一方面还可以减缓城市交通的拥挤程度。地铁建设对于城市土地开发成本的主要影响包括三个方面：①可以改善区域城市的交通出行状况，缩短时空距离，提高土地的能达到性；②地铁建设可以帮助城市改善其规划，提升土地利用价值，促进土地集约化使用；③地铁建设可以将沿线土地之间的相互联系有效强化，使得沿线经济发展成为相互支撑的整体，提高土地的互补效应，相邻地块的土地价值联动提高了土地价格。

2.3 对空间因素的影响

通常而言，距离并非阻隔发展的主要原因，时间才是，因此对于人们置业选择而言通常会将快速便捷的交通作为重点考虑因素，而地铁建设正好满足人们对此的需求，通行时间的考量取代了地理距离作为主要考察依据。现在城市市中心的交通压力已经可以通过轨道交通大大缓解，很好的使得市中心的人口密度大大分散，帮助人们很大程度上拉近与市中心CBD之间的距离。

3 西安地铁二号线概况对沿线房地产价值影响范围理论分析

西安地铁二号线沿线经过市行政中心、西安国际展览中心、钟楼、北大街、经济开发区、小寨商业文化中心、长安区等人口密度很高的区域。西安地铁二号线沿途一共设立车站21坐，线路全长26.4km，整个运行时间所消耗仅仅只有四十分钟不到。对于解决西安城市南北交通线路压力，西安地铁二号线起到了很大的作用，同时也帮助居民能够快速、便捷出行。

通常对于研究房地产开发价值与地铁之间的关系用到的都是可达性理论分析模型。通过利用可达性理论建模分析，可以计算得到西安市地铁二号线对于沿线房地产开发的影响范围。对于站点本身就处于市中心的位置，可达性理论并不适用，因此可以考虑只计算除了钟楼之外二十个站点所受到的影响范围如何。

如果以出行时间来描述可达性，可达性相得到的结论则是无论使用哪种交通方式，西安市中心与从地铁交通影响范围边界线上任意一点的出行时间相同。

考虑到在市区以及郊区而言，公交车运行速度不同，当采用公共汽车交通方式时，将公交车运行时间分为市区段运行时间和郊区段运行时间两种不同计量方式。通过建模分析之后发现，对于地铁沿线的房地产开发影响范围大致为0.18～2.24km之间，并且越是靠近地铁站点，其影响越大，而越是远离钟楼站点，其影响范围就越大，而靠近市中心的站点由于本身区位经济已经完善，城市交通已经很发达，相反其影响没有十分大。

4 结 论

地铁建设对于城市发展和房地产土地升值都有极大帮助，作为城市管理者应当很好的利用地铁建设所带来的益处，合理进行城市规划，努力使城市发展健康、可持续。

参考文献

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