房地产测绘中面积测算的相关问题探讨

赵茜

摘 要：房地产测绘是和房地产管理业务紧密联系着的专业测绘技术，本文从房地产测绘中有关概念入手，明确测算房地产面积的内容与意义，同时结合自身的在房地产行业中多年的工作经验和实际情况，针对测算房地产面积中出现的地下车位面积、楼梯面积、伸缩缝面积、突出墙体部位的面积等相关问题进行了探讨，并给出了科学建议。

关键词：房地产测绘；面积测算；问题

1 房地产测绘中有关概念

1.1 房屋公摊建筑面积

房屋公攤建筑面积即多个房屋产权人所一起使用并且共同占有的建筑面积，这部分面积需要根据规定的系数向各个户主分摊，房地产测绘中对房屋面积的测算也是计算公摊建筑面积的依据。

1.2 房屋套内建筑面积

房地产的建筑面积由阳台面积、房屋墙体面积和房屋使用面积三部分构成，其中，房屋阳台面积是阳台的水平投影面积，这部分面积的计算规则是根据房屋外墙以及阳台外边缘结构围成的水平面积计算。墙体面积即为房屋中承重支撑体与承重墙共同占用的位置面积，例如房屋中的外墙和分隔墙等。

1.3 使用面积

房屋使用面积即人们在居住时实际使用到的建筑面积，其计算规则应为整个房屋的水平投影面积，要精确的计算房屋使用面积可以从以下三点入手：①房地产的使用总面积等于房屋储藏室、壁柜、厨房、卫生间、起居室、过道、卧室、客厅、餐厅等面积之和；②在计算房地产结构的建筑面积时，通风道、烟囱等构筑物的需要不应算在总建筑面积中，但是在计算使用面积时需要计算；③在计算房屋使用面积时需要加入墙面粉刷装修的厚度面积。

2 测算房地产面积的内容与意义

2.1 测算房地产面积的内容

测算房地产面积包含测算用地面积与房屋面积两个部分，其中，测算用地面积包含共用土地面积、各个地类面积、丘面积以及占地面积的测算；测算房屋面积包含公摊面积、使用面积、产权面积、总建筑面积的测算。

2.2 测算房地产面积的意义

对房地产用地面积以及房屋面积进行精确的测算，不仅可以给房地产开发建设、城镇规划、征收税费等提供主要依据，还能够给房地产权属单位、核发权证、产权产籍管理等方面提供一手参考资料，这项重要的工作同时也是高精确度、强技术性的工作，也会与房地产产权人、开发商、权属单位、国家等息息相关，因此，测算房地产面积在房地产测绘里面十分重要。

3 测算房地产面积相关问题思考

3.1 地下车位问题

随着经济的增长，大中城市中私家车的数量明确增多，因为购房人在买房时会考虑地下车位的问题，车位的所有者期望车位可以单独办理产权并交易，可以升值，而国家现行的《房屋测量规范》中并没有对地下车位的建筑面积计算做出明确规定。过去房地产地下室的总面积包含了地下车位面积，同时办理产权，倘若地下室是由面向整栋楼进行的服务，那么就会放到公摊面积按系数分摊，一旦这样，就会让没有车位的产权人也分摊掉部分地下室的面积，因此不合理，与“谁使用、谁分摊”原则相悖。

对于地下车位的面积，有人认为其尽管位于地下室里，可是其有明确位置与固定面积，能够独立进行产权办理，不应该参与地下室面积分摊；还有人觉得其在地下室且周围没有维护结构，可能出现错位并产生权属纠纷，从而引发矛盾，故而不应当进行产权的独立办理，应当参与分摊。笔者建议首先明确车位所有者的合同与合法证明，然后对测量车位埋设界址点坐标，即可进行产权的独立办理。

3.2 关于楼梯思考

对于房地产而言，楼梯是十分重要的结构部位，对其建筑面积进行精确测算也尤为关键。楼梯的面积是公摊建筑面积里面的一部分，其建筑面积的测算难度会随着房屋建筑设计的复杂程度加大，所以要结合产权使用情况和设计情况进行判定。

在写字楼房地产里，会有楼下几层为商业，楼上为住宅的结构形式，这种楼梯也会有连续架空的情况，即下几层的楼梯直接通到楼上，就楼梯使用功能而言，走空楼梯是提供给上部功能区进行使用，就楼梯设计角度而言，其是非住宅区域的管理需要以及上部功能区产权人出入便利而设计的。笔者建议架空部分的楼梯面积应由其下部商业服务功能区与上部住宅区共同分摊，故商业部分不需要再单独分摊架空部分楼梯面积。

3.3 伸缩缝相关问题

伸缩缝是现代房地产为满足结构设计需要而设计的，依据《房屋测量规范》中相关条款，对于与房屋室内相通的伸缩缝，是应当计划建筑面积的。对于这一点当前也出现分歧，其一为若伸缩缝同室内相通，那么不论伸缩缝的宽度如何均要计算建筑面积；其二为只计算与室内相通那一部分的伸缩缝面积，其他部分则不算。通常对于整栋楼面积来讲，伸缩缝的面积是极小的，如果只计算与室内相通那一部分面积，那么这少部分面积往往图纸上没有详细标明导致最后的计算结果不准确，同时很麻烦。笔者建议应当全部计算与房屋室内相通伸缩缝的面积，因为伸缩缝的功能不会因为没有通行到室内而减弱。

3.4 测算突出墙体部位的面积

对于中高层房地产而言，由于结构设计要求往往会在下部几层设置独立承重柱结构，当前针对这一情形，即不管多大尺寸的柱子，都要在房屋建筑面积中计算柱所在位置的面积，所以这部分面积还需要分摊房屋共有面积，然而，房屋承重结构是因结构设计而出现，不是为单独哪一户所用，那么在房屋面积中计算这部分面积就有损产权人利益。笔者建议承重结构柱的面积需要由整栋房屋一起分摊，因为这是基于整栋楼结构安全设计的。

4 结束语

随着社会经济的不断发展，人们生活质量与水平在稳步提升，对于房屋建筑的设计也正在进行着从生存型到舒适性的转变，我国房地产业中存在着各类产权关系，针对多产权房屋，正在实施按套计价或者是根据房屋建筑面积计价，把公摊面积按系数分摊计算的方式。与此同时，为了让面积测算更加精确和合理化，还要强化针对共有产权相关问题的管理，出台一系列保障政策，强化房屋测绘工作，同时完善有关法规制度和房地产法律，以指导房地产测绘过程中遇见的相关技术问题，这样才可以科学引导消费，并且使商品房代销行为得以规范，使房地产高效运行体制不断完善，对房地产权利的人合法权益给予切实保障。

参考文献

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