我国现行农村房地产抵押制度的困境

秦红松

我国现行农村房地产抵押制度的困境

秦红松

1.宅基地抵押的困境。我国《物权法》第一百八十四条规定，宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押。《土地管理法》也对宅基地使用权的行使作了诸多限制性规定。在理论界，关于宅基地使用权可否抵押争论激烈。反对者认为，一方面，根据现阶段我国农村经济社会发展状况，宅基地是农民生活的必需和赖以生存的所在，在我国农村社会保障体系尚未全面建立前，宅基地使用权的转让或抵押条件尚不成熟;另一方面，宅基地属于集体所有土地，经过抵押处置很可能改变土地用途，从而构成对集体所有土地的侵占。赞成者认为，宅基地使用权制度无法消除自身强烈的政策色彩，宅基地使用权应属于农民的一项财产权利，合法应用可为农民带来收益，在一定程度上可改变农民生存状况，而社会保障制度是国家建立的对无论是城市居民还是农村居民进行的救助性福利体系，两者不应混为一谈，不等于宅基地就是社会保障。另外，宅基地使用权属于法律赋予农民基于集体所有土地之上的用益物权，农民对宅基地应该享有占有、使用、收益的权利，限制宅基地抵押的规定只满足了农民占有、使用的权利，农民通过宅基地获得合理收益的权利受到限制，这与物权法用益物权的立法精神相违背。

2.农村住房的抵押困境。在我国农村，住房是农民重要的不动产，是农民的生活资源和安身之所，更是农民家庭经营中的重要资产，在其财产总额中占据较大比重。我国《物权法》第一百八十条规定，建筑物和其他土地附着物可以抵押，农民住房属于建筑物，理应可以抵押。我国《物权法》第六十四条规定，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权，所有权包括占有、使用、收益、处分，农民将自有住房进行抵押贷款属于行使收益权和处分权的行为，这在法理上是允许的。从以上法律规定和法理原则看出，农民住房，不论其所属土地性质如何，本身有其实物价值，除满足居住之外，完全可发挥其财产价值用于为农户融资进行担保，如不能实现，农民对自己住房拥有的是残缺的所有权，其物权价值大打折扣。

目前，我国对农村房地产抵押实质上是，在未进行政策法规厘清的前提下，仅对宅基地抵押进行了限制性规定，并沿袭了城市房地产的一致管理模式。这一管理模式的存在，宅基地抵押限制事实上形成了对农村房屋抵押的制约。由此看出，人为把农民住房和宅基地物权的行使分成两个体系，后者对前者造成了实质的障碍，一个体系的限制性规定阻碍了另一个体系的正常运转。与农民住房不能抵押形成鲜明不同的是，城市居民可将住房及其所占用的国有土地使用权自由设置抵押，同样是自有住房，处置权利却完全不同，显然违背了《物权法》所坚守的平等保护原则。

(田风摘自《中国金融》2013年第23期〈半月刊〉《重构农村房地产抵押制度》)