加强房地产经营财务管理，推动企业非钢产业创效

牛向英/安阳钢铁集团有限责任公司财务部

加强房地产经营财务管理，推动企业非钢产业创效

牛向英/安阳钢铁集团有限责任公司财务部

笔者本人所在单位为一家大型国有钢铁企业的房地产公司。当前钢铁行业面临“寒冬”，企业竞争愈加惨烈。“一业为主，适度多元”，大力促进房地产业非钢产业发展，增强企业“抗寒”能力，提高房地产经营创效能力，意义更加突显。而主动适应房地产企业经营要求，遵循资本营运规律，积极研究房地产企业财务活动，提高财务管理组织、预测、决策、计划手段的有效性，认真查找现行财务管理过程中存在的问题，提出并建议改进措施，意义也更加突显。

房地产企业；财务管理

一、引言

房地产经营在本企业中属于非钢产业，与工业会计及财务管理迥然有别。2004年成立房地产公司，财务管理部门应运而生。相较于集团公司其他产业和部门，房地产业在其发展和经营阶段之前就需要得到政府机构的相关审批，且不同的阶段所对应的业务来往对象也不同。我所在的财务管理部门，其职责也就是对房地产经营资本进行效益管理，帮助公司有效控制经营风险，并达到利润最大化的目的。然而，在实际工作中，财务管理工作也遇到了一些障碍和问题，经营中也还存在一些财务风险和漏洞，时刻威胁着公司经营安全。

二、目前企业房地产经营财务管理存在的问题

1.财务管理意识不强且财务制度存在缺陷。房地产经营的财务管理意识不强，简单地将财务管理工作等同于填制凭证、登记会计账簿和账务处理等基础性工作，经常忽略财务管理的其他重要作用。有些财务管理人员在工作中仅凭个人工作经验、主观意识，对于企业资金的筹集、配置及使用缺乏较完善和配套的计划，这在一定程度上导致了房地产经营的风险。同时，虽然公司已经建立了相应的财务制度，但有些财务制度缺乏科学性，制度流于形式，在财务管理操作中工作人员的主观臆断性强，企业总体的财务管理战略不够清晰，造成资金管理不当，使其经营活动陷入被动。对财务管理工作的重视度低导致会计数据的真实性、客观性和可靠性很难得到保证。

2.资金管理存在风险。所在房地产公司的发展过程中，由于公司属于集团下的子公司，财务决策权在上级，对外融资受限，资金来源渠道较少、融资较难，在一定程度上制约了房地产经营的投资规模。这就导致了公司不可能在同一时间进行多个项目。由于自身的资金存量有限，一般是等前一个项目竣工后或销售的资金回笼后，再利用回笼的资金去完成项目的配套设施或后期建设，抑或投资建设另一个项目。而对于一些拆迁项目，由于拆迁的过程较长，而且当中会有各类的不可预见的补偿问题，开发资金的管理也存在着风险。由此可见，在这期间公司需要的资金量是比较大的，而且回收期很长，因此在投资过程中公司一直都承担着较大的风险。

3.融资渠道单一。在房地产企业的经营管理中，资金是核心部分。资金是一个企业生产经营的基本。同样，筹集资金也是房地产企业不得不面对的一个大难题和大考验，资金筹集的多了，就能生产出利润更高的产品；相反的，如果不能筹集到足够的资金，那么项目就不能顺利的进行下去。由于房地产的投资大部分都面临着投资资金多、周期长、风险大的问题，企业的融资压力也由此增大。一个房地产企业要开发一个项目单靠企业自身内部的资金是远远不够的，这时银行贷款成为了公司的首选。然而，随着国家陆续出台了一些市场调控措施，企业从银行贷款门槛的越来越高，手续越来越复杂，银行融资的监管也越来越严格，从银行贷款越来越难。除此之外，钢铁主业经营艰难，负债激增，无法为我们的地产经营“输血”。加之政府不断出台措施，抑制房地产业过快增长，民间资本见好就收，知难而退，挫伤了地产融资的热情。种种原因，导致房地产经营资金不足，严重影响公司自身发展。

4.财务人员素质偏低。目前一些财务工作人员尚缺乏较为先进的财务管理理念，财务管理业务技能还不够高，导致了企业财务管理工作还经常处于一种无章无序和混乱的状态。这种不佳现状在很大程度上是由于财务管理工作人员的素质偏低造成的。同时，财务人员素质偏低导致房地产经营财务管理的职能与作用无法充分发挥，加之其融资方式少，融资能力弱，财务风险骤然间变大。

5.房地产企业经营者对财务管理工作的认识不高，在以钢铁为主业的企业里，对房地产业经营精通的专业人员本来就少，主要经营者也都是上级任命的，专业知识参差不齐，理解认识良莠有别，尤其对运用财务管理手段提高企业运营效益的观念差别更大。这也导致财务管理工作开展起来难度加大，作用有限。

三、强化房地产企业财务管理的措施

1.集团公司和房地产公司要提高对财务管理重要性的认识并健全企业内部财务管理制度。不论是企业的领导层还是普通的财务工作人员，都要从根本上认识到强化企业财务管理工作对于房地产公司生存和发展的现实意义。要树立先进的财务管理理念，切实做好公司日常的财务管理工作，逐步提高财务管理工作在生产经营活动中的地位，加大对内部财务管理工作的创新力度，充分发挥财务管理在整个公司经营管理中的重要作用；强化公司财务管理部门及财务工作人员的责任性，要切实实现权责的有效统一，以保障在公司的整个生产经营活动中财务管理工作的有序进行。要健全公司内部的财务管理制度。一是公司财务管理部门应主动根据企业开发项目及本公司的业务特点，从制度角度上具体规定公司内部关系到财务管理事务的各个方面内容，要重新修订和规定财务管理工作的流程和标准，要切实实现房地产公司各项财务管理活动的制度化和规范化，从源头上杜绝房地产公司财务管理工作的无序化和混乱，降低其经营风险。二是在规定和完善房地产公司内部相关财务管理制度的同时，要时刻注意与公司内部的其他相关管理制度的制定和完善。三是采取有效措施切实保证房地产公司内部财务管理制度的权威性和严肃性，保证公司内部财务管理制度的有效落实，要形成以房地产公司财务管理制度为主对其经济行为进行约束，真正做到依制度办事。

2.拓宽融资渠道。房地产开发是资金密集度较高、综合性和关联性都比较高的经济活动。一般建设一个项目要投入大量的资金，如果不借助于拓宽融资渠道，建设项目将难以进行。公司应通过控制建设项目的开发结构和节奏来进行资金的优化配置，减少资金链压力，降低公司的筹资成本和筹资难度。在筹集资金方面要注重财务费用的控制，应寻找能够降低利息费用的有效途径，可以考虑适当增加应付账款等方面的融资渠道，并要选择利息费用较低的筹资方式。

3.优化公司资金结构，加强成本控制。房地产项目不同于其他，建设周期较长，需要的资金也相对较多。而不同的资金结构给公司带来的资金成本、费用和风险也各不相同。因此，通过优化公司资金结构，加强成本控制是非常重要的。资金成本对公司在进行项目评估，最后决定有重要作用，对项目更要进行动态评估，通过有效合理的手段优化公司的资金结构。优化了资金结构，所需的成本及承担的风险也会随之降低。

4.做好投资决策分析。投资决策可以说是房地产项目开发的第一步，关系到项目成败乃至公司的生存。因此，应当充分重视项目可行性研究，要对整个项目的资金、收入、回收期、成本、利息、收益率、市场情况等做细致全面的分析。同时，投资决策分析应当结合公司自身乃至集团的发展战略，从项目的定位、资本结构、开发周期等方面分析是否符合公司发展战略，是否是最有利于实现公司发展目标，从而选择对公司的最优项目。因此，应当建立起一套完整的投资决策及分析的内部控制程序，切实将投资决策落到实处。

5.不断的提高公司财务人员的管理水平。公司应更加重视对本企业财务人员的继续教育和人力资源开发工作，通过加大对本公司财务人员的继续教育力度，切实强化公司财会人员的专业操作技能和进一步提高财务管理水平，从而促进财会人员综合业务素质的提高。

总之，财务管理工作是整个房地产公司工作的重中之重，应加强整个公司对财务管理工作的重视，加大财务相关可行性的系统研究力度，建立和完善公司的财务管理制度体系，并有效地提高财务人员的专业素质和管理水平，让房地产这一行业能够更健康快速地发展。同时，本文通过对国有企业发展房地产等非钢产业，在加强财务管理工作方面的研究和探讨，希望对其他类似更多的国有钢铁走出困境，经营创效提供参考。

[1]孙艳平，张帆：房地产企业财务管理中的问题与对策[J].合作经济与科技.2012.

[2]张敏：房地产企业财务管理中存在的问题及优化措施探讨[J].企业研究.2013.