房地产开发企业开展成本对标工作的实践与探索

狄成龙

（南京三金房地产开发有限公司，江苏 南京 210005）

房地产开发企业开展成本对标工作的实践与探索

狄成龙

（南京三金房地产开发有限公司，江苏 南京 210005）

中国的房地产企业经历了近20年黄金发展时期，取得了骄人业绩。近年来房地产市场受到社会各界关注，为防止房价过快上涨，中央和地方政府调控政策力度不断增强，给企业的开发经营带来了更多的不确定性。单纯依靠房价上涨获取利益的粗放式发展受到限制。各房地产开发企业为更好地把握市场，了解企业开发水平特别是在开发成本控制和在同行业所处地位，增强企业的竞争优势就显得更加紧迫。开展同行业开发成本的对标能更好地了解同行业开发成本水平，是查找企业自身成本控制差距的有效手段。

成本管理；指标核算；管理措施

1 房地产企业成本对标工作的意义

由于每一个房地产开发企业开发的项目在规模、业态、建筑高度、容积率等方面存在差异，要有效地进行开发项目的成本核算，满足企业成本管理的要求，便于开展开发成本的对标，首先要对开发项目建立完善的开发成本指标体系，这是决定对标工作成效的关键环节。

根据房地产开发企业开发项目成本构成的不同阶段和特点，可将开发成本指标体系分解为：土地及拆迁费用、前期性费用、建安施工费用、基础配套工程费用、开发间接费用、资本化借款利息费用等六大项，再根据各大项的组成性质进行细化。为便于开发成本的日常管理和成本对标，使之能一目了然看出某一成本指标的差异变动，对已经细化的开发成本指标体系除核算总金额外还需核算单位成本。单位成本根据成本指标的特点或属性的不同设置，如：土建施工按总建筑面积，园林景观按占地面积，电梯按台等。开发企业为加强预算管理，提高预算和计划的执行力，还可以适当增加开发成本指标体系中预算和计划金额、合同金额、实际结算金额、差异原因等栏目，以便于后续管理和分析。开发企业在进行成本核算时，按已构建的开发成本指标体系进行分类核算，完成开发项目开发成本的核算。

2 房地产企业成本对标工作的做法

每一个开发企业在开发规模、开发产品业态、运作模式等方面都有差异，同一开发企业的不同开发项目也有差异，在开展开发成本对标中，对标对象的选择就显得尤为重要，其决定了对标结果有效性评价。开发成本对标对象的选择可以是不同开发企业开发的项目，也可以是同一企业开发的不同项目。但开展开发成本的对标一定要选择项目业态相近或相似项目。如业态同为商品房开发、或同为商业、写字楼项目、或同为高层、多层都带地下室。这样在开展开发成本对标中就可以有的放矢地对项目开发成本各项进行详细对标，减少项目因业态差异等对对标差异造成质的影响。

如果一个项目是3～4层的商业中心、一个项目是30层的商品房住宅，两者在建安成本、园林景观、外墙等有着天然的区别，将这两个项目进行开发成本的对比会失去对标的意义，也给成本指标体系差异分析带来困难。

表1选择了不同开发企业和同一开发企业不同项目共三个开发项目的成本指标详细情况：

（1）A项目：占地面积31 764 m2、总建筑面积172919m2、地下室面积23708m2、住宅面积149210m2、住宅套数1 376、容积率4.49，由6栋30层住宅和底层商业组成。

（2）B项目：占地面积23 312 m2、总建筑面积96 134 m2、地下室面积 11 391 m2、住宅面积84 742 m2、住宅套数692、容积率3.45，由5栋25～29层住宅和部分商业组成。

（3）C项目：占地面积36 201 m2、总建筑面积151504m2、地下室面积18697m2、住宅面积132807m2、住宅套数1 106、容积率3.51，由6栋18～32层住宅和部分商业组成。

可以看出，三个项目业态都属于商品房开发，都是高层住宅，每个项目都有地下室。可以根据各项目中的成本指标体系开展对标工作。

3 房地产企业成本对标工作的分析

3.1 土地及拆迁费用

A项目的单位成本为703.39元/m2，B项目的单位成本为966.87元/m2，C项目为1 106.42元/m2，三个项目之间土地单位成本最高差异达403.03元/m2，通过差异分析发现，A项目位于城市边缘，属于老工业区，而C项目和B项目位于城市火车站附近，土地成交价差异较大，即地段决定价格。需要说明的是由于项目的位置不同，土地及拆迁费用的单位成本差异会很大，开发成本对标的意义受到影响。

3.2 土方工程

B项目和C项目为同一房地产板块，两个项目仅一路之隔，土方的堆场相同。通过对标发现，两个项目的土方工程单位成本相差87.78元/m2。再通过差异分析发现C项目地块原为一小型化工企业所在地，土壤受到了一定污染，高出的土方费用是该企业处理污染土方发生的费用。

3.3 土建工程

A、B、C三个项目的土建单位成本分别为730.24元/m2、905.89元/m2和1 367.08元/m2，通过对标发现B项目和C项目的土建单位成本明显高于A项目。通过分析，B、C项目位于主城区，位置优越，开发商在项目开发中注重品质投入，使两项目品质优于A项目。B和C项目仅一路之隔，但C项目的单位土建成本比B项目高461.19元/m2，明显异常。再深入分析发现，C项目的开发商在该项目的定位上就要求与B项目拉开档次，加大投入以有利于销售价格的大幅提高。但实际市场反映两项目销售价格差异不大，未能达到C项目开发商的销售预期。

3.4 外墙工程

A、B和C项目的外墙工程单位成本分别为53.82元/m2、47.9元/m2和121.52元/m2。通过对标发现，C项目外墙工程单位成本分别比A和B项目的外墙工程单位成本高67.7元/m2和73.62元/m2。进一步分析知道，A和B项目的外墙采用的是国内品牌的涂料，C项目为提高项目品质其外墙工程采用的是造价更高的氟碳漆。

3.5 园林景观

A、B和C项目园林景观工程的单位成本分别是436.89元/m2、226.73元/m2和284.49元/m2。通过对标可以看到，A项目在开发品质上要逊于其他两个项目，但园林景观的开发单位成本比其他两个项目分别高出210.16元/m2和152.43元/m2，明显异常。再进一步分析发现，A项目底层为大型商业，相当大的园林景观建立在2层的平台上，使得园林景观使用的土方、材料都需从一层倒运到2层，产生了大量的倒运成本和费用，使得A项目园林景观工程的单位成本明显高于其他两个项目。

4 结语

“他山之石，可以攻玉”。在选取竞争对手标杆和内部标杆作为参照物，保证可比性的基础上进行开发成本的对标，找出成本指标差异，分析差异产生原因，可以达到持续改进、提高企业自身竞争力和业绩的目的。

[1]中国注册会计师协会.公司战略与风险管理[M].北京：经济科学出版社，2014.

[2]中国财政经济出版社培训中心.财务成本管理[M].北京：中国财政经济出版社，2014.

[3]编委会.现代企业成本管理新模式暨成本预算及成本控制实务全书[M].北京：国际炎黄文化出版社，2004.

作者：狄成龙（1963-）男，本科，会计师，会计专业。

China's real estate enterprises have experienced the golden period of development for nearly 20 years，and achieved remarkable results.In recent years,the real estate market has been made the attention to by all social circles.To prevent prices to rise too fast,the central and local government regulation policies have been strengthened continuously,which brings more uncertainty to the enterprise development and management.Simply relying on the housing prices to obtain interests is restricted.The real estate development enterprises better grasp the market,understand the enterprise development level，especially the development of cost control of position the same industry,and strengthen the competition advantages of enterprises,which becomes more and more urgent.Carrying out the development costs of the same industry benchmarking can better understand the cost of development level in the same industry.It is an effective means to find the shortcomings and gap in the cost control for the enterprise itself.

cost management；index calculation；management measures

娅玲）（

2014-9-11）