以房养学:留学的另一种方式

2014-04-11 21:38郭爽匡林
齐鲁周刊 2014年13期
关键词:王莹公寓澳大利亚

郭爽+匡林

澳大利亚:留学四、五年房产增值很可观

以房养学在澳大利亚已经流行了几年,对一些孩子在澳大利亚留学或准备到澳大利亚留学的家庭来说,其实并非是新鲜事物。

对这些家庭而言,留学期间的房租和生活费用的确是一笔很大的开销,即便这样大的开销,也不一定能够保证孩子有舒适稳定的生活环境。于是,一些有经济能力的家长就想到了在孩子留学的城市里投资购买物业。前几年,由于澳大利亚银行前所未有的低贷款利率和房价增值等因素,这些“以房养学”的家长们还确实尝到一些甜头,比如孩子能有自己的房子居住,而且还能将多余的房间出租出去赚取租金用于日常生活开支。

王莹是房地产服务公司澳大利亚Raine&Horne的高级物业经理,也是2013年集团成就奖获得者。她所经手的“以房养学”的投资者,有的是孩子到澳大利亚留学前父母“先行一步”,在子女要上学的城市里先期买好房子,孩子到澳后不用找房租房,直接入住自己的房子;有的是父母先交上物业首付,子女在澳留学期间利用业余时间工作的收入再交贷款按揭。

“‘以房养学是否在未来几年内都行得通,是否是值得投资的一种方式,其中一个考量因素是物业的增值问题。”以澳大利亚宏亚国际顾问集团行政总裁何智明的分析,澳大利亚悉尼未来3年内,物业增值至少要在5%~10%之间。“前一时期,澳大利亚房市活跃的原因诸多,澳大利亚银行前所未有的低贷款利率、低失业率、工资收入增加和股市表现优异,还有一个不可忽视的重要原因就是来自中国的投资者。”

在王莹眼中,这些中国投资者中“以房养学”的投资者为数甚多,前一阶段她就曾经手了无数“以房养学”的交易。在她看来,澳大利亚目前汇率低、贷款利率不高,这些对中国投资者都是购房的好时机,未来3~5年“以房养学”还有一定必要性与合理性。

采访时,王莹告诉记者,根据澳大利亚房地产业的预测,今年澳洲房市买卖将延续去年的兴旺局面。去年澳大利亚各州的首府城市物业增幅客观。以独立房屋为例,去年悉尼的独立房上涨了15.1%,平均价格为76.3万澳元(1澳元约合5.60元人民币),墨尔本上涨了8.6%,平均价格为56.8万澳元,佩斯上涨了8.4%,平均价格为60.5万澳元,布里斯班上涨了5.0%,平均价为46.1万澳元,阿德雷德上涨了2.8%,平均价为44.6万澳元。业内人士普遍分析,2014年澳大利亚的房市将延续兴旺态势。

从投资角度讲,澳大利亚属于房产增值较快的国家,澳大利亚经济相对稳定,政局稳定,无疑是物业投资的天堂。投资者在澳买房产,投资风险相对较小;从房屋所有权说,在澳大利亚购买的房产属于终身拥有所有权,这无疑也是对中国购买者具极大吸引力的因素。除此之外,王莹还进一步介绍,悉尼的租房公司一般不愿将房子租给留学生,因为他们知道,为节省开支很多留学生会选择住在一起,房子破损率相对较高。同时,澳大利亚房市供不应求,房价上涨导致租赁市场火爆,悉尼和墨尔本的住宅出租空置率更是低于1%,在澳大利亚租房并不容易。而子女留学前将房产出租回报率在5%左右。即使有一天要出售房产,未来几年增值也很可观,这相当于利用时间差获得了受益。如果子女在澳大利亚留学四、五年,其增值不可忽视。

澳大利亚华人聚居区里有风险

虽然王莹从事房地产服务多年,但她从未见过最近一段时期中国投资者在澳大利亚的“买房潮”。

最近,王莹经手的一个客户利用春节假期在澳大利亚购买了一套公寓,位置就在女儿即将要就读的大学附近。由于居住环境安全,解决了这个客户作为母亲曾经的担忧。“还有一位客户,虽然他的孩子目前还在中国上中学,但也到悉尼购买了一套两房公寓。目前,这套公寓由中介帮助出租。由于所买公寓地段好,一周可以收取近800澳元的房租。”

现在还有一个趋势是很多留学生毕业后都设法留在澳大利亚,而这个买下的房产无疑是让子女“站稳脚跟”的支撑,可以作为今后贷款的抵押,成为他们在澳大利亚创业的基础。

尽管“以房养学”看似是一条可行之路,但王莹一再提醒“以房养学”的家长还有不少需要注意的问题。以悉尼为例,首先是众多的中国投资者往往集中在华人聚居的区域,这些地区的房价会有超过本身市场实际价格的因素存在,购买前需要做好功课,多做调查,对要投资的区域一定要多了解,购房前向澳大利亚有信誉的房地产服务公司咨询十分必要。其次,澳大利亚政府规定没有永久居民身份的人只能购买新建房,买房前一定要了解房地产发展商的历史和成绩。澳大利亚也会有商誉不好的小发展商,有的发展商甚至发展了几个楼盘后就报破产。澳大利亚政府规定,发展商对新建房屋有一定年份的保险,如果发展商破产这种服务就无法兑现。

美国:房产隐形费用不可忽视

在人数越来越多,年龄越来越小的留学大潮中,日渐增高的留学费用是许多中国家庭必须要考虑的问题。

受美国经济因素的影响,许多大学学费近年来不断上涨。来自香港的郑先生近日到美国的加州大学为儿子考察学校时,不禁惊呼,“学费上涨太快了,现在当地学生的学费都和几年前国际生学费差不多了”。

在洛杉矶华人聚集的圣盖博地区,一名房产经纪人向郑先生建议说,可以通过海外购置房产,利用房子的升值来补回留学所花费的费用,也就是“以房养学”。

在美国,以房养学是2006年创立的留学投资概念,主要指靠海外购房供养海外留学。不过,全球金融危机来临后,随着房地产疲软、房价上涨等因素,这一留学方式曾经陷入低迷。但美国逐渐从金融危机的低谷中走出来后,房地产业开始呈现复苏趋势。有数据显示,近年来,中国是美国房地产的主要海外买家之一,占美国房产销售额的12%。如今,这个数字仍在增加。

与此同时,受北京等城市的限贷、限购等房产政策约束,不少中国留学生家长开始重新考虑“以房养学”这一新的留学方式,认为在美国购买房产是比较有潜力和有价值的选择。此外,美国房子的永久产权、教育资源、经济体制及大学和好学区的房产,相对保值性也是这一留学方式重新兴起的因素。endprint

家住深圳的黄女士刚刚在中介代理的帮助下入手了第二套美国房产,地点位于美国加州大学洛杉矶分校附近。她告诉记者,八年前在附近买了第一套房产已经赚得不少租金,因此决定再投资一套。

黄女士认为,尽管美国名校学区房价高昂,但这些核心投资点对应着庞大的学生需求群体,易出租,交通购物也便利,而且具有很大升值潜力。黄女士说她购置了第一套房产后,就将女儿送到了当地读高中,自己则陪孩子在那里读书。女儿高中毕业后,就顺利入读了美国名校——加州大学的洛杉矶分校。

即便如此,洛杉矶房产经纪人杨旸称,“以房养学”依然面临投资风险,在美国购置房产要缴纳房地产税,并要支付其他维护和养房成本。纳税额基本根据房子买价乘以1%到2%的税率来确定,不同州有所不同,其中教育税约占税额一半。因此,购房前要充分了解当地政策,将养护成本和税金计算在投资成本内。

在美国,信息不对称也是大问题

洛杉矶房产经纪人杨旸告诉记者,“以房养学”看上去很美,但面临一定投资风险。

事实上,好学区房价并不低,在美国洛杉矶华人聚集的圣盖博地区如果考虑自住,售价一般在40万美元以上才可考虑出手。而比较便宜的别墅,每套市价也冲击百万美元左右。加州地区投资型房产分为别墅和公寓两种,投资后者可拥有永久土地占有权。

杨旸建议,应首先了解市场,确定所购置的房产是否宜于以房养学投资。尽量选择离学校步行就可到达的房产,或有直接交通工具短时间内到达的房产。所购房产周围的生活设施是否齐全也很重要,这不仅关系学生生活便利,也关系将来出手时的便利。

来自香港的郑先生最终决定在华人聚居区购置了一套房龄在10年上下,区域相对偏一点的公寓房,并通过中介公司帮助打理,用于投资。与此同时,他也为孩子在加州大学尔湾分校附近购置了一套公寓,供孩子来美国后使用。而尔湾的新房子目前最受洛杉矶华人追捧。但也不是所有人都会花很大精力来美考察房产,作为普通留学生家长,更面临海外置业国籍差异、手续差异、信息不对称等难点。凭个人之力,通过亲朋好友等有限人脉资源打听、了解海外楼市状况,这样的置业途径存有潜在风险,也欠缺一定规划性。杨旸告诉记者,购房讯息往往是远在千里之外的中国留学生家长最难掌握的,最好寻求专业机构帮助,综合调研政策法规,掌握相关数据及攻略。“尽可能选择大型知名开发商楼盘,最好聘请买方律师,以减少投资风险。”endprint

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