以房养学：留学的另一种方式

郭爽+匡林

澳大利亚：留学四、五年房产增值很可观

以房养学在澳大利亚已经流行了几年，对一些孩子在澳大利亚留学或准备到澳大利亚留学的家庭来说，其实并非是新鲜事物。

对这些家庭而言，留学期间的房租和生活费用的确是一笔很大的开销，即便这样大的开销，也不一定能够保证孩子有舒适稳定的生活环境。于是，一些有经济能力的家长就想到了在孩子留学的城市里投资购买物业。前几年，由于澳大利亚银行前所未有的低贷款利率和房价增值等因素，这些“以房养学”的家长们还确实尝到一些甜头，比如孩子能有自己的房子居住，而且还能将多余的房间出租出去赚取租金用于日常生活开支。

王莹是房地产服务公司澳大利亚Raine&Horne的高级物业经理，也是2013年集团成就奖获得者。她所经手的“以房养学”的投资者，有的是孩子到澳大利亚留学前父母“先行一步”，在子女要上学的城市里先期买好房子，孩子到澳后不用找房租房，直接入住自己的房子；有的是父母先交上物业首付，子女在澳留学期间利用业余时间工作的收入再交贷款按揭。

“‘以房养学是否在未来几年内都行得通，是否是值得投资的一种方式，其中一个考量因素是物业的增值问题。”以澳大利亚宏亚国际顾问集团行政总裁何智明的分析，澳大利亚悉尼未来3年内，物业增值至少要在5%～10%之间。“前一时期，澳大利亚房市活跃的原因诸多，澳大利亚银行前所未有的低贷款利率、低失业率、工资收入增加和股市表现优异，还有一个不可忽视的重要原因就是来自中国的投资者。”

在王莹眼中，这些中国投资者中“以房养学”的投资者为数甚多，前一阶段她就曾经手了无数“以房养学”的交易。在她看来，澳大利亚目前汇率低、贷款利率不高，这些对中国投资者都是购房的好时机，未来3～5年“以房养学”还有一定必要性与合理性。

采访时，王莹告诉记者，根据澳大利亚房地产业的预测，今年澳洲房市买卖将延续去年的兴旺局面。去年澳大利亚各州的首府城市物业增幅客观。以独立房屋为例，去年悉尼的独立房上涨了15.1%，平均价格为76.3万澳元（1澳元约合5.60元人民币），墨尔本上涨了8.6%，平均价格为56.8万澳元，佩斯上涨了8.4%，平均价格为60.5万澳元，布里斯班上涨了5.0%，平均价为46.1万澳元，阿德雷德上涨了2.8%，平均价为44.6万澳元。业内人士普遍分析，2014年澳大利亚的房市将延续兴旺态势。

从投资角度讲，澳大利亚属于房产增值较快的国家，澳大利亚经济相对稳定，政局稳定，无疑是物业投资的天堂。投资者在澳买房产，投资风险相对较小；从房屋所有权说，在澳大利亚购买的房产属于终身拥有所有权，这无疑也是对中国购买者具极大吸引力的因素。除此之外，王莹还进一步介绍，悉尼的租房公司一般不愿将房子租给留学生，因为他们知道，为节省开支很多留学生会选择住在一起，房子破损率相对较高。同时，澳大利亚房市供不应求，房价上涨导致租赁市场火爆，悉尼和墨尔本的住宅出租空置率更是低于1%，在澳大利亚租房并不容易。而子女留学前将房产出租回报率在5%左右。即使有一天要出售房产，未来几年增值也很可观，这相当于利用时间差获得了受益。如果子女在澳大利亚留学四、五年，其增值不可忽视。

澳大利亚华人聚居区里有风险

虽然王莹从事房地产服务多年，但她从未见过最近一段时期中国投资者在澳大利亚的“买房潮”。

最近，王莹经手的一个客户利用春节假期在澳大利亚购买了一套公寓，位置就在女儿即将要就读的大学附近。由于居住环境安全，解决了这个客户作为母亲曾经的担忧。“还有一位客户，虽然他的孩子目前还在中国上中学，但也到悉尼购买了一套两房公寓。目前，这套公寓由中介帮助出租。由于所买公寓地段好，一周可以收取近800澳元的房租。”

现在还有一个趋势是很多留学生毕业后都设法留在澳大利亚，而这个买下的房产无疑是让子女“站稳脚跟”的支撑，可以作为今后贷款的抵押，成为他们在澳大利亚创业的基础。

尽管“以房养学”看似是一条可行之路，但王莹一再提醒“以房养学”的家长还有不少需要注意的问题。以悉尼为例，首先是众多的中国投资者往往集中在华人聚居的区域，这些地区的房价会有超过本身市场实际价格的因素存在，购买前需要做好功课，多做调查，对要投资的区域一定要多了解，购房前向澳大利亚有信誉的房地产服务公司咨询十分必要。其次，澳大利亚政府规定没有永久居民身份的人只能购买新建房，买房前一定要了解房地产发展商的历史和成绩。澳大利亚也会有商誉不好的小发展商，有的发展商甚至发展了几个楼盘后就报破产。澳大利亚政府规定，发展商对新建房屋有一定年份的保险，如果发展商破产这种服务就无法兑现。

美国：房产隐形费用不可忽视

在人数越来越多，年龄越来越小的留学大潮中，日渐增高的留学费用是许多中国家庭必须要考虑的问题。

受美国经济因素的影响，许多大学学费近年来不断上涨。来自香港的郑先生近日到美国的加州大学为儿子考察学校时，不禁惊呼，“学费上涨太快了，现在当地学生的学费都和几年前国际生学费差不多了”。

在洛杉矶华人聚集的圣盖博地区，一名房产经纪人向郑先生建议说，可以通过海外购置房产，利用房子的升值来补回留学所花费的费用，也就是“以房养学”。

在美国，以房养学是2006年创立的留学投资概念，主要指靠海外购房供养海外留学。不过，全球金融危机来临后，随着房地产疲软、房价上涨等因素，这一留学方式曾经陷入低迷。但美国逐渐从金融危机的低谷中走出来后，房地产业开始呈现复苏趋势。有数据显示，近年来，中国是美国房地产的主要海外买家之一，占美国房产销售额的12%。如今，这个数字仍在增加。

与此同时，受北京等城市的限贷、限购等房产政策约束，不少中国留学生家长开始重新考虑“以房养学”这一新的留学方式，认为在美国购买房产是比较有潜力和有价值的选择。此外，美国房子的永久产权、教育资源、经济体制及大学和好学区的房产，相对保值性也是这一留学方式重新兴起的因素。endprint

家住深圳的黄女士刚刚在中介代理的帮助下入手了第二套美国房产，地点位于美国加州大学洛杉矶分校附近。她告诉记者，八年前在附近买了第一套房产已经赚得不少租金，因此决定再投资一套。

黄女士认为，尽管美国名校学区房价高昂，但这些核心投资点对应着庞大的学生需求群体，易出租，交通购物也便利，而且具有很大升值潜力。黄女士说她购置了第一套房产后，就将女儿送到了当地读高中，自己则陪孩子在那里读书。女儿高中毕业后，就顺利入读了美国名校——加州大学的洛杉矶分校。

即便如此，洛杉矶房产经纪人杨旸称，“以房养学”依然面临投资风险，在美国购置房产要缴纳房地产税，并要支付其他维护和养房成本。纳税额基本根据房子买价乘以1%到2%的税率来确定，不同州有所不同，其中教育税约占税额一半。因此，购房前要充分了解当地政策，将养护成本和税金计算在投资成本内。

在美国，信息不对称也是大问题

洛杉矶房产经纪人杨旸告诉记者，“以房养学”看上去很美，但面临一定投资风险。

事实上，好学区房价并不低，在美国洛杉矶华人聚集的圣盖博地区如果考虑自住，售价一般在40万美元以上才可考虑出手。而比较便宜的别墅，每套市价也冲击百万美元左右。加州地区投资型房产分为别墅和公寓两种，投资后者可拥有永久土地占有权。

杨旸建议，应首先了解市场，确定所购置的房产是否宜于以房养学投资。尽量选择离学校步行就可到达的房产，或有直接交通工具短时间内到达的房产。所购房产周围的生活设施是否齐全也很重要，这不仅关系学生生活便利，也关系将来出手时的便利。

来自香港的郑先生最终决定在华人聚居区购置了一套房龄在10年上下，区域相对偏一点的公寓房，并通过中介公司帮助打理，用于投资。与此同时，他也为孩子在加州大学尔湾分校附近购置了一套公寓，供孩子来美国后使用。而尔湾的新房子目前最受洛杉矶华人追捧。但也不是所有人都会花很大精力来美考察房产，作为普通留学生家长，更面临海外置业国籍差异、手续差异、信息不对称等难点。凭个人之力，通过亲朋好友等有限人脉资源打听、了解海外楼市状况，这样的置业途径存有潜在风险，也欠缺一定规划性。杨旸告诉记者，购房讯息往往是远在千里之外的中国留学生家长最难掌握的，最好寻求专业机构帮助，综合调研政策法规，掌握相关数据及攻略。“尽可能选择大型知名开发商楼盘，最好聘请买方律师，以减少投资风险。”endprint