郑州房地产发展现状与方向浅析

郭林原

(东北财经大学 网络教育学院，辽宁 大连 116025)

当前，经济全球化和区域经济一体化深入发展，中原经济区新型工业化、城镇化、农业现代化进程加快推进，《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》又给予了相应的支持意见，可以说，以郑州为代表的中原经济区城市化进程迎来了前所未有的发展机遇。通过新型城镇化引领、都市区组团发展和产业集聚区建设，促进城市由“一中心”向“多中心”发展模式转变，从而推进城市扩张与优化，推进中心城市的辐射发展和周边城市的融合发展，并逐步实现都市区全域城市化的发展目标。

一、郑州城市化进程中表现出的基本特征

(一)城市人口不断增长，非农业人口比重增加

从1949—2009年，郑州市区非农业人口从22.08万人增加到312万人，增长了14倍。尤其是改革开放三十多年，城市经济的快速发展对人口产生巨大的吸纳力，而城市化进程的加快又进一步强化了城市的辐射带动作用。到2009年年末，郑州市区非农业人口占全市总人口的42%。郑州城市化水平稳步提升的直接原因有以下几个方面:一是1984年以后，城市经济体制改革促进了城市工业的快速发展，工业的发展必然要求人口、资本和劳动力等资源的集中，集中的过程就是城市化发展的过程;二是农村的改革政策使得农村经济的活力大大提升，农业效率不断提高，农村剩余劳动力开始涌向城市，“十一五”期间，郑州农村转移劳动力达63.30万人;三是乡镇企业的异军突起，作为地区性生产、贸易、服务集聚地的中心乡镇逐步城市化，也吸纳了大量的农业人口;四是国家实施的“严格控制大城市规模，合理发展中等城市和小城市”的城市发展政策，推动了中小城市超常规发展。

(二)城市范围不断拓展，辐射带动能力逐步增强

新中国成立以来，郑州市区区域范围得到不断拓展。据统计，1983年郑州市区建成区面积是67.80平方千米，截至2009年，由于自身规模不断扩大，城市市区建成区面积已达328平方千米。近二十多年来，郑州中心城区及周边县区在不断拓展区域的过程中，逐步形成以郑州市为中心的城市群带。特别是郑州新区的开发与建设，郑州新区的核心城区有150平方千米，几乎跟老城区面积相当。目前，中原经济区已初步形成以郑州市为中心、以综合交通为桥梁、以产业支撑为依托的多层次、功能互补的城市群。

(三)城市综合实力提升，经济集聚效益不断扩大

随着城市化的加快，城市自身必然向更高层次发展，这是城市化最本质的规律和发展趋势。伴随着人口向城市集聚，城市区域不断向周边扩张，城市功能逐步完善，必然推动经济结构向更高层次转变。实践证明，这种转变最突出的表现是产业结构和就业结构向第二产业和第三产业倾斜，城市综合实力不断增强。改革开放以来，郑州第三产业得到了充分发展，随着市场经济体制的不断完善，以商贸、物流、金融、会展和旅游等为重点的第三产业快速发展起来。目前，第三产业已成为郑州产业结构的重要组成部分。

二、郑州房地产业发展中存在的问题

(一)商业房地产的开发需要塑造城市形象工程

从2004年中国商业地产年开始，河南郑州房地产开发商的投资观念开始转向商业房地产方向，2005年更进一步，开发商加大投资力度，大量的商业地产项目开始投放市场。从开发项目来看，投资量较大，但精品项目少，能担负起塑造城市商业形象的代表项目更少，一些开发商为了追求利润的最大化，从论证、规划到设计只是请本地技术能力一般的设计单位规划设计，忽视或不太考虑经营商户对营业功能和人文环境的特殊要求，导致楼宇地理位置颇佳，但品牌商户均不进驻的局面。随着房地产的竞争程度不断加剧，开发商应具备战略的眼光，逐步承担起塑造城市商业形象的重任，在开发、规划、设计中应邀请国际或国内著名的建筑设计公司，推出“定制式”商业房地产的开发模式，即按入驻商家的需求进行规划设计，相信这样的模式一定会被广大商家和投资者所接受。

(二)房地产价格不断上涨使消费者感到困惑

在国家宏观调控下，楼价仍然量价两旺。2005年1—10月份河南商品房销售达138.60亿元，同比增长72.80%;销售面积790.86万平方米，同比增长49%;销售额的增速远快于销售面积的增速;河南省会郑州2005年10月份房价稳中有升，与2004年同期相比上升6.50%，房价突破2 800元/m2;开封、焦作和新乡的商品房价格分别比2004年同期上升9.80%、10.50%和10.10%，价格分别升至1 900元/m2、1 800元/m2和1 700元/m2以上。其原因客观上讲，一方面，河南总体房价的排名与其经济总量的增长不太吻合，一直被低估，房价按商品价值规律在不断“攀升”;另一方面，土地价格上涨太快也是一个重要原因，这使得消费者普遍认为房价上涨太快，购买意愿明显下降，人们普遍呈现持币观望态度。在经济快速增长的今天，价值规律固然不能改变，但开发商应在自身上挖潜增效，降低开发成本，减缓上升势头。此外，政府应制定相应政策，逐步提高广大职工的工资收入，使社会人均收入增长幅度高于房价的增幅，促进人们购房意愿的增强。

(三)房地产开发的营销策略有待提高

招商与销售是开发商亟待解决的问题。招商和销售的关系一直是困扰开发商的重要问题。对于市地级商业房地产来说，招商的难度比二线城市和三线城镇的招商力度要大的多，从郑州、新乡和焦作等地的商业房地产来看，能招来主力商家的项目无疑要比没有主力商家的项目好卖的多;从中原市各商业房地产来看，大部分项目的开发商都是先进行销售，等出现问题时再招商，其招商充其量只是为了促进销售，并不是站在商户的角度来进行招商的;另外，一些规划落后，地域不好的项目，虽然从前期就开始招商，但很不理想，招来的都是“假冒外国品牌”的商户，在本地得不到当地消费者的认可。

(四)切实提高物业服务质量，使入驻者舒心满意

许多商品房开发后，物业的“软件”跟不上消费者的需要，中小城市商户、消费者普遍对工作或居住区的人文环境及松散的物业管理持不满意的态度 (从某种意义上讲，楼宇建制小区、建制商铺所产生的业主管理委员会就是为了填补物业管理上的不足)。以发展来看，“软件”的优劣、文化底蕴的建设，对现代消费群体所追求的高品位的人文环境是至关重要的;优质的物业服务，能创造安逸的环境，已成为商业房地产开发的重要组成部分，并能展示出产品的品位，从而带动楼盘的销售。随着物业管理的示范样板试点成为市场的引导者，将服务的理念提高到新的战略位置，开发商应把服务提高到人们所期望的高度，并成为今后的中心工作之一。

三、郑州房地产业的发展建议

(一)加快与房地产发展有关的改革

1.加强土地使用制度的监控，规范土地交易行为

由土地的经济性所决定，土地市场不可能像商品市场那样是完全竞争的市场，我国的具体情况，必然是结合着垄断和竞争;土地出让一级市场必须由国家进行垄断，必须严格禁止国家划拨的存量土地违规进入市场，必须规范二、三级市场以投机为目的的“炒卖”行为，完善土地市场的公开交易制度，引入竞争机制，有效控制地产价格;通过采用经济和行政手段，努力防止土地供应量的减少，否则会引起土地出让 (转让)价格的抬升，进而导致房屋价格的上涨。另外，对于囤积在开发商手中的土地，逾期不开发要坚决按国家规定无偿收回，同时恢复土地增值税，建立土地保有增值税制度，以稳定房地产的市场价格。

2.深化住房制度的改革，完善房地产产权制度

加强住房货币化分配制度的落实力度，尽快将其落实到每一个单位和企业上。在住房工资含量、个人收入购房税收减免以及产权分配等问题上，配套出台更加完善的法规，并在条件成熟后，进一步将其明确和改进成法律或规程。住房制度改革的重点应定位在产权制度的改革上，就是明确保障住房私有产权，确保初始产权明确，保障并鼓励住房产权自由转让交易，从而实现降低交易费用的目的。同时，尽快制定出适合市场运作的相关法律法规，让政府退出微观管理领域，使房地产市场的基础地位真正得以确定。

(二)加大推广应用先进技术的力度，增强企业核心竞争力

积极引进和吸收先进技术，发展企业自主产权核心技术。大力发展标准化、工业化生产，提高劳动生产率。目前国际上普遍采用先进的装配型建筑施工技术，而我们仍沿用传统的一砖一瓦的施工操作。要提高劳动生产率就必须加大力度实行建筑部件工厂化、标准化生产，然后进行组装施工，以加快建设速度、提高建筑质量;同时，提高对传统粗放型产业结构的改造速度，淘汰陈旧技术，加快完善建筑设计标准化的速度(现代建筑异型结构居多，新材料、新技术不断出现)，着力实现施工技术的信息化管理和施工机械智能化操作，实现房地产业由劳动密集型向技术密集型转化，提升产业层次。

(三)物业管理应提高到战略的高度

1.进一步建立健全物业管理法律法规体系

现代物业管理行业是一个全新的行业，不是过去一般意义上的物业管理，广义上的范畴相当大，不仅包括公寓、写字楼、商场和仓储等方面的建筑、租赁、装修、修缮和售后服务的管理，也包含了特殊用途物业管理 (例如:加油站、汽车代理、剧院、机场和会场等)方面的全方位管理。这就要求物业管理法律体系跟上时代的需要，逐步形成一套完整、全面、系统的法律、法规体系，使物业管理行业有法可依，以利于行业管理逐步走上法制的轨道。

2.加强物业结构优化重组，提高管理水平

物业管理水平的高低，是衡量高端物业的重要指标。提高物业管理，关键是建立一支高素质的管理队伍，从根本上改变目前管理人员文化素质低，管理内涵模糊、松散以及责任不十分明确的弊端。目前，多数物业管理公司仍处在粗放型管理阶段，依靠“单打独斗”、滚动发展的运作方法已经不适应时代的要求，也需要像其它行业那样，进一步完善管理体系，走集约化管理之路，加强国际、国内各行业的交流，探索行业合作与联合发展思路，适时进行产业结构优化组合，只有这样，才能切实提高物业水平，提升企业层次，从而促进物业的增值。

［1］ 张国明.房地产开发［M］.北京:化学出版社，2005.

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［4］ 王璞，林卫民.房地产管理咨询实物［M］.北京:中信出版社，2005.