房地产开发企业如何加强项目成本管理和控制

吕 远

(山西省住房和城乡建设厅稽查办，山西 太原 030013)

房地产开发企业如何加强项目成本管理和控制

吕 远

(山西省住房和城乡建设厅稽查办，山西 太原 030013)

论述了加强成本管理和控制的意义，对成本管理和控制存在的现状问题进行了研究，从制度管理、招投标、工期、人员素质四方面提出了成本管控的有效途径，以确保企业获得合理的利润，实现整体工程的最佳效益。

成本，管理，控制，企业

利润是刺激项目建设快速达成的有效抓手，但成本的前期控制才是实现合理利润之根本。但是在一些项目开发中,房地产开发企业往往忽视成本的管理与控制，因此而未能获得合理的利润以及实现整体工程最佳效益这一目标，甚至在项目开发中遭遇困境或遗留后患。所以，在房地产开发项目中要研究的首要课题就是如何加强工程项目的成本管理和成本控制，以达到提高资金使用效率,降低工程成本的目标。

1 加强成本管理和控制的意义

房地产市场开放几十年来，受到国内外的竞争冲击，使我国房地产发展环境发生了巨大变化，在这样的大背景下，一方面政府出台了土地、融资等方面的相关政策，另一方面房价上涨带来的巨大的经济效益，使得房地产市场竞争日益激烈。

但是随着房地产市场的不断规范和竞争的加剧，房地产暴利的时代已经结束，如何在市场中求生存求发展，是摆在企业面前的重要课题。而房地产企业的核心竞争力有两点：一是产品的差异化竞争，另一个就是产品的成本控制。在相同的开发环境下，企业最重要的就是控制产品的价格，保持市场中的价格优势，在竞争中获得最大效益，在保持产品质量的同时，能合理管理企业成本投入，有效利用成本资金，创造更大的经济效益和社会效益。只有在成本管理控制中拥有绝对能力，才会使得企业在市场竞争中占有主动地位。所以，对企业在房地产项目开发中的成本管理与控制这一问题值得我们探讨和研究。

2 加强成本管理和控制之存在现状

1)在项目开发建设中，一味讲究权利的划分，却忽视了权与责，责与利的明晰。在成本管理这一系统中,有项目策划，设计管理，采购管理，工程管理，销售管理。每个部门拥有相对的独立权利，而又彼此影响和牵制。在项目开发建设中更多注重强调各部门经理的权限，而忽视对其责任的明确和利益的分配，就会造成项目开发过程中责任相互推诿或工作积极性不高等现象，造成工期延误或质量不达标，最终导致成本管理失控或失效。在项目开发中不能形成责权利统一的管理体系，不能形成合理的奖励竞争机制，不能形成明确的问责制度，就不能有效的实现成本的管理与控制。

2)在成本控制与管理中，一味追求简单利润，却忽视“质量成本”。在项目开发中，有些企业只在投入上做文章，期望获得直接的短期效益，但事实上，企业在房地产项目开发中的利润实现是以质量为前提保障的。很多企业忽视质量成本的管理，在项目开发后期，由于质量问题引发的停工、返工、赔偿或处罚等，最终导致项目成本的大量流失以及企业名誉无法估量的损失。一直以来，很多企业将成本与质量的关系看成是对立的，往往认识不到保证产品质量其实是保证成本有效投入的前提。而质量成本的缺失会导致项目成本的后期追加，从而使企业造成巨大的社会经济损失。

3)在成本控制与管理中，一味强调工期目标，却忽视工期成本。工期成本是指为实现工期目标或合同工期而使用各种办法时所产生的所有费用。很多企业忽视工期成本的预算和规划，不能统筹规划有效推进工程进度，有的企业在超出预期进度的情况下又只会揠苗助长，强推进度引发更多安全隐患。而有的企业无法预期完工在后期的补偿中作出了巨大牺牲。由此，对工期成本的重视不足，使得企业资金无法有效利用，造成开发成本的巨大投入却低效回报。

4)在成本控制管理中，一味重视对材料成本的控制和管理，却忽视对人的控制和管理。很多企业在项目开发中失败，很多时候是忽视了企业人员的控制和管理。设计部门只管设计，采购部门只管采购，施工部门只管完成工期任务，完全不计成本的规划和预算，但事实上成本的控制与管理最终得靠大家，只有整个团队有成本概念，才会实现成本统筹规划，否则只会导致成本预算的巨大支出，而未能达到获得合理的利润以及实现整体工程最佳效益这一目标。

3 项目成本管理与控制的有效途径

1)从制度管理中要效益。a.要依法。依照法律细致的订立合同文本，合同文本应面面俱到，明确各项协议条款，在涉及到施工过程的每项环节都应有确切的表述，避免对方钻法律的空子。严格订立合同文本，可以有效防止拖延工期，抬高成本等现象；b.要建制。坚持责与权、权与利相结合原则，确立职权清晰的管理制度。明确各部门的职权，细化工作责任，做到人人监督，人人有责。明确奖罚细则，做到奖罚分明，借以调动员工工作积极性。结合实际，制定切实可行的成本管理方案，细化工作任务，做到有章可循，避免规章制度变为一纸空文；c.要落实。在进行成本管理时必须做到按章执行，并提高管理人员的管理水平。尤其要严抓采购和审计的纪律。对采购的管理是项目成本管理的重中之重，市场上的材料种类繁杂，规格多样，价格更是天差地别，所以在进行采购招标工作时应遵照公平，公开的原则。在审计过程中，不仅要注重工程完结后的审计，更要注重工程前期，工程中期的审计工作，三者结合对比才能将审计工作做好，才能将成本控制工作落实。

2)从招投标上要效益。a.细致编制招标文件。造价管理人员应综合多方因素，对各类材料进行估价，对各项招标条款进行研读，制定出严谨周密的招标文件；b.要进行实地考察，具体了解供应商所提供材料的真实性；c.在确保质量的情况下低价中标。作为工程的投资者、管理者都应该杜绝金钱至上观点，不能只追求低价，而是应该在确保质量合格的前提下，控制中标价格，控制项目成本。

3)从工期成本控制上要效益。a.合理规划。在工程开始前应提前撰写项目计划书，编撰施工进度表，合理安排各项工作，避免工作任务的冲突，要将施工任务顺序安排妥当，不做只挖坑不种树的事情，确保施工过程中各项环节都可以有序进行。合理利用施工场地，不乱搭建，不乱堆放，要设计出精细的施工图纸，标明所有场地的用途；b.对进程监督。施工过程各项环节都应有人进行验收接管，确立逐层监督制度，严抓质量关，确保各项工作都能按规执行，狠抓纪律关，严禁工作人员偷懒耍滑消极怠工，一人偷懒后面的工作人员就得进行补救，不仅浪费材料，更影响了工程的进程；c.合理有效施工。在施工过程中应严格控制工期，不能拖延更不能为争夺市场而追赶工期，应有效利用人力、物力，做到人尽其才、物尽其用，做到有计划有顺序的开展工作。

4)从提升人员素质上要效益。a.要强化业务学习。组织员工集中学习，针对不同岗位设置专门的岗位培训，并对培训的全过程进行监督，逼着不爱学习的爱学习，爱学习的更好地学习；b.培养员工自主学习的能力。提供良好的学习氛围，调动学习的主动性和积极性，激励员工不断学习成长，充分提高员工的自适应能力。

综上所述，项目成本管理和成本控制对开发企业来说很重要，因此企业必须加强对项目成本管理和成本控制，只有这样，才能确保企业的持续发展。

[1] 陈尚军.浅谈工程项目的成本控制方法[J].四川建筑，2010(26)：7-8.

[2] 张于云.如何加强工程成本的动态控制[J].才智，2010(26)：90-91.

Discussion on the real estate development enterprises how to strengthen the project cost management and control

LV Yuan

(ShanxiHousingandUrban-RuralDevelopmentAuditInvestigationDepartment,Taiyuan030013,China)

This paper discussed the significance of strengthening cost management and control, researched the existing problems in cost management and control, from the control management, bidding, construction period, personnel quality four aspects put forward effective way to control the cost and management, to ensure the enterprises obtained reasonable profit, achieved the best benefit of whole project.

cost, management, control, enterprise

1009-6825(2014)35-0262-02

2014-10-09

吕 远(1982- )，男，工程师

TU723.31

A