武汉市养老地产发展模式研究

徐 放 廖文秀

(华中科技大学，湖北 武汉 430074)

·房地产开发·

武汉市养老地产发展模式研究

徐 放 廖文秀

(华中科技大学，湖北 武汉 430074)

通过对武汉市养老地产发展现状的总结，对武汉市现有养老地产发展模式中存在的问题进行了分析，进而提出相关发展建议，达到政府、开发商、消费者三方的平衡。

养老地产，保险养老社区，BOT模式

1 养老地产兴起的背景

目前我国养老模式以居家养老为主，但随着经济发展及计划生育政策的影响，单一的养老模式越来越难以适应时代的要求。以武汉市为例，2012年60岁以上老年人占全市总人口比例的16.71%，未来20年，武汉老龄人口还将增长100万人左右。老龄人口的快速膨胀，让武汉面临巨大的养老压力。在这种条件下，养老地产作为一种新兴的地产形式进入高速发展时期。

2 武汉市养老地产发展现状分析

武汉市养老地产根据投资主体的不同大致可分为四类：政府投资型、保险公司投资型、房地产公司投资型、其他民间资本投资型。按建设形式可分为两类：养老院型、养老社区型。养老院多为民间资本投资和政府投资，两者在建设和运营方面的差距不大；养老社区多为保险公司和房地产公司投资，两者在建设形式和运营模式上存在一定差别。因此，本文将武汉市养老地产分为养老院、保险养老社区和房地产养老社区三大类进行分析。

2.1 养老院

1)发展现状。2011年《武汉市政府工作报告》中将“实施惠老安康工程，全市新增养老床位5 000张”作为政府为市民办理的十大实事中一项重点工作来抓，对养老院的建设力度不断加大。截止到2011年年末，武汉市共有公立养老院16家，私立养老院131家。但就建设条件而言，公立养老院一般规模较大，健康管理、文化娱乐等设施较为健全，收费也相对较高；而私立养老院大多规模较小，各类配套设施条件较差，收费也相对较低。因此，虽然在数量上两类养老院差距较大，但在接待人数上，两类养老院差距并不大。公立养老院共接纳老年人约7 000人，私立养老院共接纳老年人约9 000人。

2)存在问题。目前武汉市养老院存在的最突出问题就是公立养老院和私立养老院的功能倒挂。参照国外养老地产发展经验，承办高端养老院的多是私人，而政府投资的养老院主要面对普通群体，特别是弱势群体。武汉市正好相反，以公立江岸区社会福利院为例，总投资达到1.12亿元，老年人住在70余平方米的两室一厅中，空调、冰箱、洗衣机一应俱全，同时收费标准也较高，自理老人达到每月2 500元，全护老人更是达到每月4 400元。因此开业一年来，江岸区社会福利院的入住率仍达不到五成。

2.2 保险养老社区

1)发展现状。养老保险一直是各大保险公司的重要业务之一，近期，随着国家逐步试点推行“以房养老”，各大保险公司对养老地产的兴趣也日益浓厚。今年，国内第一家保险公司投资建成的养老社区——合众人寿保险养老社区在武汉建成并投入运营。目前建成的启动区占地245亩，建筑面积17万m2，共有2 005套房，可提供4 000张床位，配套面积占总面积的40%，总投资近10亿元。同时，新华保险在武汉建设的高端健康管理中心也已正式开业投入运营，为老年消费者和保险客户提供健康检查、医疗服务及养老看护等服务。2)存在问题。目前，保险企业进入养老保险市场时间尚短，没有形成有效的盈利模式。同时，保险企业兴建的养老社区大多定位高端，收费标准也较高。以合众保险养老社区为例，客户除要缴纳5万元～90万元不等的押金之外，每月还要再交1 000元～3 000元不等的费用。因此，保险养老社区的实际运营效果还有待观察。最后，保监会有关于保险资金不能用于投资不动产的规定，不允许保险企业直接进入房地产开发，也不允许长期寿险保单与地产相连接，这对保险公司发展养老地产相当不利，保险公司长期运营养老地产存在一定困难。

2.3 房地产养老社区

1)发展现状。在实际操作中，武汉市房地产养老社区的尝鲜者还仅仅是少数拓荒者，由于投资回报前景不够明朗，多数房企很多还处于观望阶段，真正进入项目运营的只有武汉侨亚集团。目前侨亚集团已在武汉开发了光谷养老文化区、中华孝庄、颐乐园等多处养老地产项目，但大多叫好不叫座——这些养老社区环境优雅，配套齐全，得到社会各界好评，但入住情况却不尽人意。养老地产的收益状况难以与普通商品房相比。

2)存在问题。目前养老地产开发的商业模式仍不成熟。养老地产其实是偏公益性的事业，但在获取土地、建设成本、相关税费等方面，并没有什么实质性的优惠。也就是说，企业用商品房的成本在做养老房。而且，养老房后期的运营成本也很高，这就造成养老地产处于微利时代。另一方面，部分房企只是打着“养老地产”的旗号开发普通商品房，所谓的“养老地产”项目并没有相应的配套设施，难以满足老年人的生活要求。

2.4 武汉市现阶段养老地产发展问题总结

1)政府投资方向偏差，“好钢”没有用到“刀刃”上。目前，武汉市关于养老保障方面的投资很大程度上都被投入到几个“星级养老院”之中，因为它们是政府的“样板工程”，是政府“政绩”的集中体现。但是，本该是福利性的公立养老院建设标准过高必将带来运营成本上涨的问题，因此，这些“星级养老院”不得不向入住者收取不菲的费用，从而与公立养老院“福利性”的初衷相悖。同时，资金过度集中于“星级养老院”就造成了政府私立养老院建设的资金补贴不足的问题，因此武汉市私立养老院大多设施较差。政府投资方向的偏差造成了武汉市公立养老院与私立养老院的功能倒挂。2)尚未有成功盈利模式，投资风险较高。目前无论是福利性事业，还是市场化运营的养老地产，都未有成功的盈利模式。民营养老院大多微利甚至亏损经营，房地产养老社区开发也不如预期。同时，由于老年人群体的特殊性，一旦发生突发事件，处理不当极易造成各类纠纷，影响项目的经营和收益，严重的还可能造成一系列法律纠纷。因此，投资者虽然对养老地产项目充满兴趣，但大多数还是持谨慎观望的态度。3)专业化程度较低，部分企业“挂羊头卖狗肉”。除少数企业外，武汉市大多数以“养老地产”为卖点的地产项目都是复式公寓或者旅馆式的建筑形式。更有甚者，只是在炒作“养老”的概念，搞的依然是普通居住区开发，挂羊头卖狗肉。

3 构造有效养老地产模式的建议

1)建立政府牵头的“BOT模式”。 BOT是Build-Operate-Transfer的缩写，即“建设—经营—转让”模式。在BOT模式下，政府部门通过鉴定特许经营协议，授予投资者项目融资、建设、运营和维护等权利，在协议规定的特许期内，投资者拥有项目的运营权，通过收取适当的使用费获得投资回报。特许期满后，投资者将项目无偿转让给国家。在这种模式下，政府将减少对养老项目的直接投资，转而将资金用于对民间养老项目开发的补助，从而避免公立养老院与私立养老院“功能倒挂”的现象。同时，政府的参与将大大增加消费者的信心，一定程度上加快养老地产的销售速度，从而有效吸引投资者。协议期满后，投资者将养老地产项目无偿转让，政府可以改办福利性养老机构，从而缓解养老机构“一床难求”的局面，从而有效解决低收入者养老的问题。

2)延伸养老地产产业链。相对于养老地产开发较为成熟的地区，目前武汉市养老地产的外延还比较狭窄，主要集中在养老院、养老公寓、居家养老住宅等产品的开发与经营等老年房地产产业。养老地产产业链还有很大的延伸空间。总结国外经验，武汉市的养老地产还可以在老年服务业、老年医疗保健产业、老年用品产业、老年文化旅游产业等多方面扩展经营空间。

3)推广租售结合的入住模式。传统的养老地产销售模式就是将房子盖好，然后向老年住户出售。这种模式的优点在于可以快速回收资金，但对于老年消费群体而言，这种“一刀切”的销售模式会造成后续服务难以跟进，一旦出现问题，很难得到圆满解决。而在租用模式下，老年人通过缴纳一定定金入住老年公寓，之后按月缴纳租金。这种方式开发商资金回收较慢，但老年人可以享有一定监督权，从而促使开发商的服务更加完善。开发商可以采用租售结合的营销模式，给老年住户提供更多选择，更好的服务，从而进一步提升养老地产运营效果。

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Research on pension real-estate development model in Wuhan

XU Fang LIAO Wen-xiu

(HuazhongUniversityofScienceandTechnology,Wuhan430074,China)

According to the summary of the pension real-estate development in Wuhan, the paper analyzes some problems in the current pension real-estate development model in Wuhan, and points out the relative development suggestions to balance the government, the developer, and consumer.

pension real-estate, insurance pension community, BOT model

1009-6825(2014)03-0230-02

2013-11-05

徐 放(1988- )，男，在读硕士； 廖文秀(1990- )，女，在读硕士

TU723

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