2014年 房产税开征不可能

张 平

国家统计局发布的数据显示，与上年同期相比，2013年11月份70个大中城市中新建商品住宅价格上涨的城市有69个，仅有温州一个城市下降。其中，北京、上海、广州、深圳的价格均同比上涨超20%。在高企的房价下，已被辟谣很久“2014年起正式开征房产税”的消息也再度引发投资者关注！房产税征收真的来了么？

目前来看房产税并不具备全面推行的条件。记得住建部当年曾经提过要求到2011年年底，全国40个城市需要完成个人住房信息的联网工作。但直到2012年6月底，才宣布实现这一目标。去年3月住建部副部长齐骥表示6月底将有500个城市实现个人住房信息联网。如今期限早已过去，住建部并没有任何关于联网进展的表态和介绍。这一个人住房信息联网扩围的工作，又在一定程度上陷入了停滞状态。

中国在房改之后就再也没有进行过房产普查，多年来也一直没有能建立起一套有关个人住房完整的数据库，简单的技术条件都不具备，又何谈房产税全面推进？法律方面1986年国务院颁布的房产税暂行条例明确规定：“对个人所有的非营业用房，一律免征房产税。”如今要全面开征房产税，也必须先要对此条例予以明确修改。

此外目前房地产行业总体税负较重，收费也比较多。直接以房地产为征税对象的就有房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市房地产税、土地增值税。除了税收之外，还有土地出让金等各种收费项目。房产税应当建立在对原有的税与费的简化和合并上，这同样需要一个漫长的过程。在上述问题尚未解决之前，房产税改革难有重大突破，过高的期望只能带来失望。

期待房产税不如期待土地改革

从已经实施房产税试点的城市看，情况也不容乐观。房产税试点于2011年1月在重庆、上海落地，两个试点城市的房产税征收方案有很大差异：上海只对新购的第二套以上住宅征税，且人均免税面积达60平方米；重庆则是对所有高档存量住房征税。但征收房产税并未真正触及“存量房”，税率也偏低，试点效果并不理想。数据显示上海2011年房产税收入24.6亿元，仅占上海总体财政收入的0.6%。重庆2011年全年仅征收1亿元，并没有带来有说服力的税收限制房价上涨作用，面对两地不断上涨的房价，外界普遍对房产税试点成效产生了质疑。

虽然从十八届三中全会《中共中央关于全面深化议案若干重大问题决定》中，可以看到以房产税逐步替代土地财政，房地产调控长效机制正在浮出水面。但房产税的改革将会比预期更晚。而在房产税之外《决定》关于土地改革、土地流转的内容更值得期待。整体来看对农村土地进行确权，依法征收农民集体所有土地，提高农民在土地增值收益中的分配比例，将能更好地保护农民的权益，鼓励更多土地进入市场流转。建立宅基地退出补偿激励机制，完善土地市场交易规则等政策，将进一步令土地供给更趋多元化，增加可供给土地量。

长期以来供应端的土地出让市场被地方政府垄断，土地出让远远满足不了实质需求，部分地区由于土地短缺，导致地价、房价高企。房产税只能通过增加房产持有的成本，间接影响市场中的供求关系。而土地制度改革则能直接增加土地供给。目前广东、四川、湖北、安徽、重庆等多个省市已展开农村土地集体入市的实质性试点，大量低成本闲置的农村建设用地入市，将有助于平抑土地市场价格。

但不确定因素仍然存在。《决定》明确加快推进户籍制度改革，特别是对于中小城市、建制镇等放开落户限制。这将对整体房地产需求形成支撑。而政府对于一方是独生子女的夫妇放开生育第二胎，也会增加未来房地产需求量。房地产制度改革需要在市场保持稳定的前提下进行。由于当前市场仍处在波动之中，因此短期内政策层面不会发生重大变化。

未来商品房市场将重新回归市场化。政府应减少以限购、限贷等行政手段调控房地产市场，而是利用更有效的方法增加土地供给，让市场在资源的配置中起决定性作用。

“房贷荒”原因何在？

去年四季度以来，我国多个城市出现银行暂停房贷、缓放房贷的现象，“房贷荒”已从一线城市向二、三线城市蔓延。房市升温回暖，银行却“釜底抽薪”，究竟是临近年末岁初“没钱贷”？还是挑肥拣瘦“不愿贷”？或者是调控升级“不敢贷”？

“房贷荒”已经蔓延全国。早在去年10月初华夏银行、广发银行、平安银行等多家中小银行即明确表示已暂停房贷，中信银行多家支行虽然没停房贷，但首套房贷利率要上浮10%到15%。进入11月以来，银行“停贷”“缓贷”的现象从京、津、沪、广、深等大城市向二、三线城市全面蔓延。11月18日广州市发布相关规定，要求“二套房首付不得低于70%”，成为继上海、深圳之后第三个实施“二套房首付七成”政策的城市。互联网金融行业协会和融360研究院对全国32个重点城市近500家银行房贷产品摸底调查显示，32个城市中已有17个城市出现暂停房贷现象。仅有6.37%的银行对首套房可执行8.5折利率优惠贷款，16.04%的银行执行9折利率优惠，44.58%的银行执行基准利率，16.27%的银行执行基准以上利率，16.75%的银行已停止了住房贷款。对北京地区各家银行批贷的结果监测显示，10月北京首套房贷款平均利率为5.81%，是基准利率的8.9折。在首套房贷利率批贷的结果中，基准利率8.5折占比50.22%，远远低于上年同期水平。我以为“房贷荒”的形成与银行背后的诸多考量有直接关系。

1.周期性有心无力。楼市全面回暖银行却“全面收手”。是因为银行一般在上半年集中投放贷款，到年末时贷款额度已经捉襟见肘。到了11月、12月许多银行对于房贷业务已经“有心无力”。银行的信贷额度一般都是“年初松、年底紧”。去年以来房地产持续回暖，相关贷款也快速增加。许多中小银行上半年放贷过猛，导致下半年对于房贷已经“无款可放”。

2.银行“不愿贷”客观存在。除了“没钱贷”，银行“不愿贷”的因素也不可忽视。随着利率市场化的开展和行业竞争的加剧，银行获得存款的成本显著提高。把资金贷给中小企业利率可以上浮百分之三四十，把资金用于房贷利率只能上浮10%，甚至可能还要打折，利润实在太薄。在杭州为了争夺存款，很多中小银行都使用了“存款返现金”的违规手段，某家银行甚至一度给出“1万元存一年定期，返100元现金”的优厚条件，将一年期定存利率由3.3%“拔高”到4.3%。四季度以来杭州多数银行相继取消首套房贷折扣优惠，主打基准利率。

3.房市有“虚火”，银行“不敢贷”。面对房市“虚火”，部分银行或已“不敢贷”。房贷周期一般都是二十年，长时间的跨度，政策的不确定性很大。如果其间因为房产税等原因导致房价大跌，大批购房者拒绝还贷，把房子赔给银行的风险蒋随之而来。在楼市回暖的情况下，银行对后市的判断或已产生分歧，部分银行或许重新选择了观望。

谁来保护刚需群体

“房贷荒”虽然由多方面原因造成，但对购房者尤其是刚需们，已经产生诸多负面影响。“房贷荒”实则是打击了市场的刚需。假设商业贷款100万元贷款20年，若以基准利率的8折贷款，每月需还款6732元，共计支付利息615885元；若贷款利率恢复到基准利率，则每月需还款7485元，共计支付利息796447元；若贷款利率上浮10%，则每月需还款7879元，共计支付利息891090元。据个人房产金融服务专业机构对所承办的二手房业务的统计数据显示，在首次置业人群中使用贷款的比例在70%左右。首套房贷利率提升，无疑大大提高了刚需群体的购房成本。

部分城市房价上涨过快，使得许多购房者即使利率上升也要“忍痛买房”。银行是独立的市场主体，是否实行房贷优惠是纯市场行为。但考虑到取消利率优惠对首套房购买者的负面影响，建议国家应当鼓励资金实力雄厚的国有银行继续保持首套房的利率优惠。大银行应继续贯彻落实差别化住房信贷政策，满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求。在存在多重选择的情况下，消费者自然不会求贷于不能提供优惠的小银行。由此既保证了市场的合理竞争，又维护了刚需群体的利益。