浅谈城市拆迁及安置现状

胡利苹

摘 要：随着社会经济在我国的快速发展，尤其是加快了国际社会接轨的步伐，城镇化建设在中国逐渐加快速度，随着城镇化建设程度的日新月异。城市改建，扩建成为了发展中的必然选择。城市改、扩建的一个基本前提是城市的建筑拆迁，拆迁工作顺利与否，对城市化的整体发展产生直接影响。打造焕然一新的城市，城市建设拆迁的过程中不可避免会产生的拆迁侵权问题等一系列问题。这些问题的出现，使我们必须高度认识在城市拆迁的问题，积极寻找解决方法，减小社会矛盾。

关键词：城市拆迁行为；拆迁安置房；社会保障

拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。城市的发展是一个不断进行再建设的过程，随着我国经济体制改革的顺利实施，社会主义市场经济的逐步建立，生产力得到空前的发展。为了城市的整体规划，有时也为了国家专项工程建设的需要，有必要对原有建筑房屋进行拆除、搬迁，达到整体的整齐划一或对日益紧张的国有土地资源的合理利用。

现在，我国各个城市相继开展旧城区，棚户区改造工程，扩展新城区的建设活动，在解决低收入家庭住房困难，保障低收入家庭基本生活，推进城市发展的同时，也出现了一些如拆迁行为不规范，被拆迁人利益受损；拆迁补偿标准低，被拆迁人购房困难；部分安置房质量差，被拆迁人无法居住；安置房地理位置偏，不便于居家住户；拆迁纠纷不能及时解决等问题，这些问题在网络中流传，引起社会广泛关注，如何解决这些问题是相关工作者现在面临的一个重要课题。

1 我国拆迁过程中遇到的主要问题

1.1 拆迁行为不规范，被拆迁人利益受损

目前的城市拆迁工程中，为了获取利益，主管部门负责人在没有广泛群众调查、未做深入调研的情况下，为了是利益最大化，甚至以权谋私，对拆迁工程进行暗箱操作，封锁拆迁时间、拆迁范围、拆迁补偿标准信息，如在已决定拆迁区域时隐瞒，利用时间差获取经济利益；降低补偿标准，从中获取私利；甚至采取打、砸、抢等非法手段威胁和恐吓被拆迁人，导致被拆迁人没有获得国家规定的足额补偿，经济利益受到损害。

1.2 拆迁补偿标准低，拆迁人购房困难

单方面由地方政府制定补偿标准，使补偿标准低于市场价格，甚至低于二手房市场价格，使被拆迁人无法买到新房，生活失去保障。

1.3 部分安置房质量差，被拆迁人无法居住

在旧城区改造过程中，由于商品房面向市场，而安置房不需要出售，所以开发商们往往重视商品房、轻视安置房，导致安置房质量得不到保证，出现漏水、停电、墙面起皮，甚至开裂、不隔音、保温性能不好、门窗破损等，严重的甚至楼房歪斜、墙面开裂等。

1.4 安置房地理位置偏，不便于居家住户

由于住房的利润考虑，安置房基本上都是在城市的偏远地区，远离城市中心，基本上属于城区的边缘，导致购物、工作不方便，交通拥堵，教育、医疗条件差，不容易居家生活。

1.5 拆迁纠纷不能及时解决

房屋拆迁纠纷涉及到的法律关系比较复杂，拆迁部门对于当事人的申诉和上访处理不当，使得原本简单的问题复杂化，导致拆迁遗留问题越积越多，在纠纷中拆迁部门偏向开发商，对个别被拆迁人的投诉不予理会，部分领导干部与开放商勾结，漠视群众利益，导致问题无法解决，甚至引发群体事件。

2 安置房问题的成因分析

2.1 法律制度不健全

非法的房屋拆迁行为，主要是由于我国不完善的城市拆迁法律和法规。我国《城市房屋拆迁管理条例》不区分为公益和商业目的，专注于开发者的利益保护，使被拆迁人的利益需求无法得到满足。

2.2 市区安置补助费不足

由于地区发展水平有限，还有就是缺乏资金。

2.3 社会住房保障体系不健全

由于社会住房保障体系的不健全，使得被拆迁人员在房屋拆迁后很难申请到合适的经济适用房及廉租房来维持拆迁过后的住房问题。主要原因有以下两个方面：

2.3.1 经济适用房门槛过高，且实施不规范

自1994年起至今，经济适用房的确是解决了一部分中低收入家庭的住房问题，一定程度上发挥了造福于民的功效，但是在实施过程中也暴露出了种种问题。第一，建设面积超标。2004年出台的《经济适用住房管理办法》明确规定，经济适用房要严格控制在中小套型。但是从目前实行情况来看，大多为120平方米以上。第二，购买对象出现变化。经济适用房越来越大越来越高档，使得原本面向“中低收人家庭”变成面向“中高收人家庭”。第三，倒卖现象严重。一些符合经济适用房购买资格的人在购买经济适用房之后，进行倒卖活动。由于经济适用房的房价低于市场商品房，所以有很多人竞相购买，为倒卖活动提供了一个很“广阔”的市场。

2.3.2 廉租房体系不健全

实际生活中，廉租房建设与目标相去甚远。主要表现在以下几个方面：（1）缺乏明确的目标和长远计划；（2）廉租房一定时期内的具体目标没有进一步的细化；（3）廉租对象过于狭窄，主要是具有城市户口的双困难户家庭；（4）廉租房的供应量不足；（5）廉租资金来源渠道单一；（6）供应手段缺乏且建设进程缓慢。这样就使得住房市场上缺乏有保障性的房源来满足拆迁安置户的住房需求，使得住房市场十分混乱。

2.4 安置房买卖监管力度不够，市场混乱

安置房余房应坚持公开、透明的原则，通过公开竞价方式销售，安置房销售收入应全部上缴政府财政。

3 解决城市拆迁问题的几点建议

3.1 完善相关法律法规

完善拆迁机制，区别公共利益和商业利益，明确界定政府在拆迁活动的职权范围。

3.2 维护不同拆迁主体之间平等的法律地位

被拆迁人和拆迁人拥有平等的法律地位，政府的利益不直接卷入争端，以确保公平合理的补偿。

3.3 拆卸过程中的程序的规范

在城市拆除的过程。应当遵循平等，自愿，协商的原则，保障是被拆迁人的知情权，通过听证和其他方式来维护拆迁人的知情权，便于拆迁工作顺利进行。

3.4 尽量完善低保措施，执行的人性化拆迁活动。

对于拆迁时搬迁临时住房问题，应该体现人性化拆迁的原则。

3.5 完善的福利保障体系

拆迁是为人们创造更美好的生活环境，笔者认为，只有完善并结合行政理念，有关部门依法执行现行法律制度，执法人性化，才能使人民群众真正获利。补偿标准的确定不是一个简单的产权问题，以市场价格来确定补偿标准，使得许多工作无法完成。法规，以市场价格作为补偿标准的前提是不能让情绪左右立法程序。

基于以上的分析，我认为目前在我国设计拆迁补偿方案的过程中，首先应树立“全额赔偿”的原则，从有关国家和地区的做法中汲取教训，补偿规定该项目的详细信息，政府应起到监督和限制的作用，同时被拆迁人应充分了解拆迁项目的补偿原则，以利于保护自己的权利；其次，应该从家庭用户来说，新规定对拆迁条例第4条仅是对所有房屋的补偿和安置拆迁的保护立法是不全面的，将“被拆迁人”界定为“所有人和其他与该房屋有直接关系的权利人”，在保护房屋所有人利益的同时同样使利害关系人的利益得到全面保护，以体现立法的公平、公正。

参考文献

[1]郑航生，李迎生.走向更加公正的社会一中国人民大学社会发展研究报告（2002）[J].中国人民大学出版社.

[2]王才亮.《物权法》应否明确界定公共利益[N].中国房地产报，2006-12-11.