浅谈房地产开发项目进度控制

陈 凯 冯金刚

1 新蒲建设集团有限公司（450046） 2 濮阳市房地产开发经营公司（457000）

浅谈房地产开发项目进度控制

陈 凯1冯金刚2

1 新蒲建设集团有限公司（450046） 2 濮阳市房地产开发经营公司（457000）

进度控制是房地产开发的一个重要环节,也是一个实质性的环节,如何做好进度控制一直是一个困扰房地产开发商的主要问题。房地产工程周期长,综合性强,在工程的不同阶段,进度控制内容的侧重点不同。进度控制主要是通过优秀的勘探和设计单位、素质高的施工企业和项目经理建立高效合理的管理模式来得以实现的。在进度控制中，既要注重技术的合理性又要保证工程施工的质量和成本,所以加强房地产进度控制有着重要的现实意义。

房地产;进度控制；措施

进度控制是一项综合性极强的工作。承包商在施工各阶段、各分部分项工程中要设立专门技术负责人进行进度控制基础管理工作。业主或监理人员必须认真审核承包商编制的施工总进度计划、单位工程施工进度计划等。一句话，承包商和业主或监理人员必须密切配合共同努力才能达到进度控制的目的。

工程进度控制管理不应仅局限于施工本身的因素，还应对其他相关环节和相关部门自身因素给予足够的重视。只有通过对整个项目计划系统的综合有效控制，才能保证工期目标的实现。

工程项目进度控制是施工现场管理最为重要的工作之一。工程进度控制的主要内容包括：对工程施工总周期(施工合同日历天数)目标进行具体的论证与分析，编制工程施工的进度计划，编制其他配套进度计划,监督工程施工进度计划的执行，施工现场的调研与分析。

1 影响工程进度的主要因素

施工阶段影响工程进度的因素是多方面的，既有可预见的还有不可预见的。按照责任主体来分析，主要有施工单位的因素，建设单位的因素，还有第三方以及不可抗的因素。

1.1 责任主体在施工单位时影响工程进度的因素

1）施工组织原因：施工部署不合理，工作面没有被充分利用，导致施工不能连续作业。

2）施工技术原因：施工方案不科学，安全、技术措施不完善，施工工艺落后，技术素质低。

3）施工资源原因：施工设备陈旧或数量不足，主要工种劳力缺乏，原材料、半成品供应不上，不能满足进度要求。

4）施工环境原因：施工平面布置不合理，施工现场零乱，文明施工条件差。

1.2 责任主体在建设单位时影响工程进度的因素

1）施工前期准备工作原因：未按合同约定的时间提供施工场地、临时水源、电源接口，勘察、设计图纸资料不齐全，不具备施工条件。

2）建设资金原因：未按合同约定时间提供工程预付款和工程进度款，影响施工承包商材料设备的购入和劳务工资支付。

3）材料、设备供应原因：由建设单位负责供应的材料、设备未按进度要求的时间进场。

4）进程变更原因：由于建设单位或设计单位提出的工程变更频繁，且时间上滞后于施工进度。

1.3 责任主体为第三方时影响工程进度的因素

1）自然环境原因：施工现场发现地下文物、不可预见的地下管线、地下水侵蚀、恶劣气候(大雨、大雪、大风、高温)条件。

2）社会环境原因：环保监测部门要求间歇施工或暂停施工，周边社区居民要求停止夜间施工。

3）不可抗拒事件发生的原因。

4）监理工作的失误过错原因：在约定的时限内，现场监理人员没有履行检查、检测、复核及验收签认手续，或签发了错误指令，导致工程建设活动不能正常进行。

2 工程进度控制的措施

2.1 组织措施

1）建立设计变更管理制度

工程在施工过程中，往往因施工图纸设计不完善、使用单位功能变更等原因造成的设计变更是在所难免的。如果变更频繁、变更范围大就必然会对工程进度造成严重影响。

变更对工期的影响是非常显著的。因此，要减少工程施工阶段的变更量，首先，要建立严格的工程变更审批制度，避免随意变更的发生；其次，建设单位在向设计院提交设计任务书时，应对建设方案进行充分论证，多征求使用单位的意见，使提交的设计任务书尽可能全面、详细；最后，要加强对施工图纸设计质量的控制。要求设计单位提供的施工图纸应完整且达到一定的设计深度，尽量避免二次设计，尤其是专业性强的分项工程，更要一次设计完成,以保证工程设计图纸的完整性和系统性，为施工阶段的招投标工作创造条件，同时也为实现工期目标提供可靠的技术支持。

2）建立图纸会审制度

工程开工前，图纸会审是一项极为重要的设计交底工作,会审质量直接决定了工程的质量和进度，因此必须引起高度重视。由于目前建设单位对设计工期要求普遍较紧，为了赶工期，设计院提供的施工图中细化程度不够，错误、失误较多，如果在图纸会审时把关不严格，将会导致施工阶段需要处理的问题增多，干干停停，延误工期。首先，参建各方的专业技术人员应当充分认识到图纸会审的重要性；其次，要求监理单位和施工单位派专业工程师认真阅读图纸，深刻领会设计意图，将发现的问题记录整理后，一并向设计师提出。要防止图纸会审走过场，施工过程中再提问题的现象。

3）建立材料、设备供应的制度

建筑材料、设备的供应与工程施工进度是相互衔接的。材料、设备的供应计划要紧跟工程的施工进度。根据建设单位和施工单位签订的施工合同，工程中的材料、设备的供应方式通常有两种：一种是建设单位采购供应，另一种是施工单位自行采购供应。为了实现进度计划，无论采取那一种供应方式都必须提前计划、提前考察、提前招标、提前订货。尤其是对加工周期长的设备(如电梯等)更应引起高度重视，以防止由于材料、设备迟到引起的窝工、停工现象。因此，为保证工程进度，必须建立材料、设备的供应制度

4）建立劳动力保障制度

劳动力过少会完不成进度计划中规定的任务，而劳动力过多则会由于现场工作面不够而造成窝工，所以施工单位应根据工程进度情况合理安排现场劳动力。为避免当地劳动力在农忙季节回家麦收、秋收对进度造成的不利影响，在选择劳务公司时，应优先选择国内南方的劳务队伍或备选几家有实力的劳务公司。

5）建立进度计划审核制度和进度计划实施过程中的检查、分析制度

工程开工前,施工单位应提交总进度计划，总进度计划应体现合同工期约定全部要素内容。在施工过程中，施工单位应编制月、旬(周)施工进度计划，进度计划经审核同意后实施。在施工计划实施过程中，应将周计划、月计划的实际情况进行动态跟踪记录，定期进行比照分析，及时发现薄弱环节和矛盾，提出补救措施，预测尚未完成工作所需时间，提出加快施工进度的具体方案。

6）建立工地例会制度

每周组织召开由建设、施工、监理等相关单位参加的工地例会，总结上周的工程质量、进度情况，针对当前施工中存在的问题，研究解决办法。

2.2 技术措施

1）针对工程特点，选择科学合理的施工方案。无论是主体结构的施工还是装饰工程的施工，都应当科学地划分施工段，保证流水作业，流水施工方法使得整个施工过程有节奏地、连续地和均衡地进行，在时间和空间上合理组织，其经济效果是明显的。另外，还要尽可能地推广使用新技术、新工艺，如钢筋直螺纹连接技术、大模板技术等来提高施工效率，加快施工进度。

2）根据气候条件变化合理组织施工。在工程实施过程中，应根据当地气候特点，制定切实可行的季节性施工技术措施，最大限度地减少因气候因素造成的窝工停丁现象，如在冬季，主体结构施工时，采取在混凝土内添加防冻剂等技术措施，以保证主体结构的施工和质量。

3）采用网络计划技术及其他科学适用的计划方法，并结合电子计算机的应用，对建设工程进度实施动态监控。

2.3 经济措施

1）编制与进度计划相适应的资金需求计划、资金供应条件，资金供应条件包括可能的资金总供应量、资金来源以及资金供应时间。

2）及时办理工程预付款及进度款手续，并对工程款的使用情况进行监督，同时要防范施工单位挪用工程款的现象。

3）应考虑加快工程进度所需的资金，其中包括为实现进度目标将要采取的经济激励措施所需费用。

4）建立奖罚制度，对工期提前给予奖励，对工期延误收取误期损失赔偿金。

5）加强索赔管理，公正地处理索赔，避免因施工单位得不到合理的索赔而影响进度。

2.4 合同措施

1）加强合同管理，协调合同工期与进度计划之间的关系，保证合同中进度目标的实现。

2）严格控制合同变更，对各方提出的合同变更，严格审查后补入合同文件之中。

3）加强风险管理，在合同中应充分考虑风险因素及其对进度的影响，以及相应处理办法。

房地产工程周期长,综合性强,在工程的不同阶段,工程管理内容的侧重点不同。房地产进度控制主要是通过优秀的勘探和设计单位、素质高的施工企业和项目经理建立高效合理的管理模式来得以实现的。提高房地产开发商进度控制能力，建立科学的项目进度管理机制，保障房地产项目管理的正确性,提高房地产开发商管理水平，保障开发项目能够顺利实现，才能使房地产开发商获得良好的经济效益和社会效益。