农村宅基地改革的方向不是自由买卖

党的十八届三中全会对土地管理制度改革作出了一系列部署，但社会上对此存在一定程度的误读。有传言认为，这意味着农村宅基地可以入市交易了，城里人可以到农村去购买宅基地，甚至建别墅。2013年12月11日，国土资源部副部长胡存智接受了记者采访，对此进行了澄清。

农村宅基地入市交易传言有误 党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)提出，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

胡存智表示，《决定》中指的是农村集体经营性建设用地，而不是所有农村集体建设用地。农村集体建设用地分为集体经营性建设用地、公共设施和公益事业用地以及宅基地。只有属于集体经营性建设用地的，在符合规划和用途管制的前提下，才可以进入建设用地市场。对于有关农村宅基地可以入市的传言，他强调，这种说法是对农村土地管理制度改革的方向性误解。按照中国现行法律制度，农村宅基地是本集体经济组织的农民所分配用于建房的土地，只有本集体经济组织的人才能使用这里的宅基地。所以，非本集体经济组织成员无论是购买还是以其他方式使用占有农村宅基地，都不受法律保护。

住房财产权改革通过试点稳妥推进 《决定》提出，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。这是不是意味着宅基地也可以抵押、担保、转让呢？“宅基地不等于农民住房财产权，这是一个误读。”胡存智表示。农民对宅基地只有使用权，建在宅基地上的住房才是农民的私有财产，土地属于农民集体所有。胡存智表示，保障农民住房财产权这项改革必须通过试点来稳妥推进，要考虑好4个方面的问题：第一，改革的根本出发点是为了探索增加农民财产性收入的路子，不是为了满足城市建设用地的需要。第二，农民住房的抵押、担保、转让中，会涉及相关的土地问题，要慎重处理好。第三，宅基地抵押、担保值得探索，但是一旦抵押权实现，就涉及转让问题，房屋转让后，农民是否有切实的住房保障，涉及社会问题，要慎重。第四，抵押、担保、转让过程中，还会遇到房地一体化问题，房屋转出去了，转给谁了，谁来接受，在法律上宅基地使用有明确的规定，本集体经济组织成员才能使用宅基地，所以还要处理好相应的法律关系。

逐步完善农村宅基地制度 胡存智直指农村宅基地的四大“病灶”：一是宅基地取得和分配存在问题，规划和计划落实不够，导致农村宅基地布局散乱，宅基地分配有时得不到保障。二是在宅基地管理上对节约集约用地促进不够，导致粗放利用，存在一户多宅、超标占地情况。三是在宅基地用益物权上保障不足和权能不足并存。出现了超越权能的问题，比如乱出租、违章搭盖等，在一些征地过程中也存在对农民宅基地用益物权保障不足等。四是在宅基地退出方面存在问题，退出机制不够健全，形成大量空心村、闲置地，导致用地不合理。

对于如何完善宅基地管理制度，胡存智表示，一是要完善宅基地的取得和分配制度，使其更加合理、规范；二是要完善宅基地管理制度，促进宅基地的节约集约使用，同时保障宅基地用益物权；三是要建立健全宅基地退出制度，使宅基地的利用更加合理。胡存智介绍说，到2012年年底农村集体土地的确权登记颁证已经基本完成，目前农村集体土地的确权登记率达到了97%。2013年我国全面开展了包括农村宅基地在内的集体建设用地确权登记颁证，这项工作目前正在各省开展。