投资性房地产公允价值计量问题解读

宋 娜

(福建师范大学 经济学院，福建 福州 350108)

投资性房地产公允价值计量问题解读

宋 娜

(福建师范大学 经济学院，福建 福州 350108)

分析投资性房地产计量模式变更对企业财务报表产生的影响，进而对企业规避公允价值模式的成因进行解读，提出相应的改善投资性房地产公允价值市场环境、降低公允价值运用门槛、降低公允价值计量税收成本、完善投资性房地产价值评估体系的对策。

投资性房地产；公允价值；成因解读

一、上市公司投资性房地产后续计量运用公允价值模式的现状

至2011年末，沪深两市拥有投资性房地产的上市公司共有917家，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业只有32家，仅占总数的3.49%。从沪深两市上市公司公允价值应用的现状来看，公允价值计量能为企业带来意想不到的收益，满足企业多方面的需求，因此，公允价值模式的应用前景还是令人乐观的。下面以福建三木集团股份有限公司(简称三木集团)为例，分析投资性房地产后续计量模式的变更对企业财务报表的影响。

二、三木集团投资性房地产计量模式变更影响剖析

福建三木集团股份有限公司是由福州市经济技术开发区建设总公司定向募集股份组建成立的股份有限公司。1996年11月，公司股票在深圳证券交易所挂牌上市，至2013年12月31日，公司注册资本为46 551.96万元，总资产合计549 578.59万元。三木集团对投资性房地产一直采用成本模式进行后续计量，直到2012年12月，集团董事会发布公告，决定自2012年1月1日起，对投资性房地产采用公允价值进行后续计量。

(一)会计政策变更对资产的影响

三木集团在2012年变更计量模式后，投资性房地产的公允价值显著高于账面价值。会计政策变更当年年末(即2011年年末)，三木集团投资性房地产公允价值增加128 107.37万元，增长幅度高达901.78%。同时由于投资性房地产公允价值的大幅增长，使资产总额增加了113 752.94万元，并使其在资产总额中的比重由2011年的3.75%增长为28.87%。由此可见，投资性房地产计量模式的变更会对企业资产总额产生较大影响。而且计量模式的变更使三木集团的资产负债率由2011年末的81．4%降低为2012年的72．3%，使企业的财务状况得到改观。

(二)会计政策变更对所有者权益的影响

三木集团将投资性房地产后续计量变更为公允价值模式后，对2011年的财务报表进行追溯调整，使2011年12月31日的所有者权益合计增加2．96%，其中未分配利润增加9．93%，归属母公司所有者权益合计增长1．57%，少数股东权益增加8．76%。同时从三木集团财务报表中可以看出，2012年资本公积与2011年相比增长80 388.73%，所有者权益合计增长89.68%，其中归属于母公司所有者权益合计增长114.94%。如此巨大的增长幅度主要是由于三木集团在2012年将部分采用成本模式计量的存货和固定资产转换为采用公允价值计量的投资性房地产，公允价值大于账面价值的差额引起了资本公积的巨额增长，进而使所有者权益合计也出现了大幅增长。

(三)会计政策变更对利润的影响

三木集团投资性房地产后续计量模式的变更，应当追溯调整2011年同期净利润。从三木集团财务报表中可以看出，调整后三木集团投资性房地产公允价值变动损益占当年净利润的比重分别为22.68%、42.68%、357.40%。且在会计政策变更之前，三木集团2012年前三季度的净利润仅为345.58万元，而会计政策变更后，企业对前三季度的净利润进行追溯调整，使净利润增长84.14%，大大增加了企业的净利润。这表明在公允价值模式下，由于近年来房价持续走高，投资性房地产公允价值变动损益正逐渐成为净利润的主要组成部分。

三、投资性房地产后续计量模式选择成因解读

尽管公允价值模式在众多方面都优于历史成本模式，但在投资性房地产准则实施将近八年时间里，公允价值模式并没有得到推广应用。下面就我国企业对投资性房地产公允价值计量模式选择积极性不高的成因进行解读。

(一)投资性房地产市场交易环境不健全

作为新兴经济体，我国房地产交易市场特别是二手房交易市场的成熟程度还不高，存在很多不确定因素：市场价格走向不稳定，相关资讯不健全；市场深度不够且流动性较差，房地产交易还处在自发状态下；房地产投资缺乏理性，交易价格不能真实反映其内在价值，房地产价格泡沫化问题严重。[2]这些因素的存在使拥有投资性房地产的企业很难找到同类或类似房地产的市场价格信息，即便是企业能找到“同类”或“类似”的房地产交易价格，往往也十分牵强，缺乏说服力[3]。此外，房地产交易信息不向社会公众公开，导致房地产价格操纵行为更为泛滥，市场非有序交易急剧增加，信息不对称现象普遍存在，据此交易价格确定的公允价值可靠性不足。因此，适宜的市场环境的匮乏是拥有投资性房地产的企业不愿采用公允价值模式的根本原因。

(二)公允价值确认和计量条件过于严苛

为保证企业如实反映财务信息，首先，投资性房地产准则应用指南严格限定了采用公允价值模式计量投资性房地产的条件，但就目前我国的房地产交易市场而言，运用公允价值显然会增加企业的计量难度。其次，企业只能采用一种计量模式对其拥有的所有投资性房地产进行后续计量的规定十分苛刻。因为对于一个拥有投资性房地产项目较多的企业而言，很难确保其所拥有的全部投资性房地产都符合准则规定的条件。最后，准则还明确规定，一旦企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不得从公允价值模式转换为成本模式，这种刚性规定使企业一旦选择公允价值模式，就会丧失未来政策选择的灵活性。当前市场发展趋势不稳定，宏观调控不明朗，即使企业符合公允价值计量的条件，也不会轻率进行会计政策变更，以免导致不良后果。

(三)公允价值计量导致企业税负加重

首先，公允价值模式下，投资性房地产准则与税法在纳税处理上存在明显的差异，企业需要通过纳税调整计算应纳税所得额，这样必然会增加企业计算所得税的工作量和难度。且在房地产价格走高的背景下，会使企业的递延所得税负债大幅度增加，进而增加企业未来期间的所得税费用，最终减损企业实体价值。其次，投资性房地产采用公允价值进行后续计量，不需要计提折旧和摊销，导致企业丧失成本模式下计提折旧或摊销所带来的抵税效应。最后，房地产公允价值的上升会增加房产税的计税依据，最终增加企业的税负。出于对上述成本的考虑，企业更倾向于采用成本模式对投资性房地产进行后续计量[4]。

(四)公允价值评估技术不规范

投资性房地产公允价值的确定需要依赖一定的估值技术，资产评估程序的规范性和评估技术的科学性影响投资性房地产公允价值的可靠性。由于我国房地产市场普遍不活跃，使不同城市和地段的房地产市场价格存在很大的差异，甚至同一地理位置的房地产的楼层、结构、朝向、新旧程度、配套设施和交易日期等因素的不同也会对房地产价格造成影响，使拥有房地产的企业很难找到同类型的参照价格，进而对房地产公允价值的合理估计造成影响。其次，由于我国资产评估业尚属于新兴产业，资产评估流程不够规范，缺乏专业的资产评估人才，资产评估的透明度和工作质量不高，且由于投资性房地产自身的特殊性，使对投资性房地产类型的判断、区域的调查和价格调整因素的确定等缺乏一致的标准，导致投资性房地产公允价值的确定存在信息和技术上的困境。

四、完善我国投资性房地产公允价值应用的对策

在对企业不愿采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的成因进行解读的基础上，提出以下对策。

(一)改善投资性房地产公允价值运用的市场环境

构建成熟、活跃的投资性房地产交易市场，是公允价值模式推广应用的首要举措，也是保证投资性房地产公允价值可靠性的基础。首先，政府部门应采取适当有效的措施，积极培育房地产交易市场。建立集信息收集与查询、房产购销及管理、监督和服务为一体的全国性房地产交易信息共享平台，定期向社会发布充分详实的房地产价格信息，消除信息不对称现象，逐步提高投资性房地产的市场化水平，增强投资性房地产行业的透明度、可靠性和公允性，形成协调一致且可持续发展的房地产交易市场。其次，进一步整顿房地产市场，完善房地产市场机制，维护公平的市场秩序，杜绝不正当竞争行为，促进房地产市场秩序的成熟与稳定。

(二)降低公允价值运用的门槛

准则对投资性房地产计量模式采取“一刀切”的做法缺乏科学性，因此建议对会计准则做出如下修改。第一，企业拥有的投资性房地产可能处于市场活跃程度不同的区域，导致并非所有的房地产都符合公允价值的计量条件，准则应当放宽公允价值计量的使用标准和计量要求，平衡公允价值和历史成本的关系，对符合条件的投资性房地产采用公允价值计量，不符合条件的按成本模式计量，使财务报表能更加客观、公允地反映企业的真实价值。第二，准则应规定若有确凿证据表明继续使用公允价值进行后续计量不恰当的，允许其从公允价值模式转换为成本模式，但要详细披露计量模式变更的原因。

(三)降低公允价值计量的税收成本

针对我国企业对投资性房地产采用公允价值进行后续计量产生的额外税收成本的顾虑，建议如下。首先，减少企业的纳税调整工作。税法可以以投资性房地产的公允价值为计税基础，并对公允价值模式下的纳税处理作出详实的规定，提供可供企业参考的纳税处理案例，这样可以提高企业使用公允价值进行后续计量的积极性，并促进投资性房地产准则和税法的协调发展。其次，对于目前按照房产余值计算征收房产税的投资性房地产，若未来税法规定以投资性房地产的重估价值为计税基础，那么相关部门应颁布相应的税收优惠政策，减轻企业的税收负担，以免企业为达到合理避税的目的而继续使用历史成本模式[4]。

(四)完善投资性房地产价值评估体系

鉴于目前我国资产评估现状，我国应统一和规范房地产评估细则，提高评估的权威性。第一，资产评估机构应加强对房地产估价技术理论和实践的研究，构建科学合理的房地产估价模型和方法，保证评估参数的可靠性和估值结果的可核性，最终建立投资性房地产公允价值估值的规范体系，降低资产评估在实务操作中的难度，提高投资性房地产公允价值的可靠性和可比性[2]。第二，提高资产评估质量，降低公允价值计量的应用成本。应积极引入具有准确性高、可靠性强、不受管理层操控的独立专业的房地产评估机构，提高公允价值计量的准确性，降低公众对公允价值可靠性的猜疑。第三，强化对资产评估机构的监管，同时发挥社会公众的监督作用，加大对违法行为的处罚力度，为房地产价值评估创造良好的外部环境。

新准则允许企业釆用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量是会计理论和实务发展的重大突破。尽管公允价值计量模式在投资性房地产中的应用还有很漫长的路要走，但随着我国财政部《企业会计准则第39号——公允价值计量》2014年1月的发布，我们相信公允价值将成为投资性房地产的主流计量属性，并能够为公允价值在其他非金融资产中的应用提供学术性的参考。

[1] 谢佳．三木集团投资性房地产计量模式变更研究[D]．长沙：湖南大学，2013．

[2] 邓英飞．谈投资性房地产公允价值模式应用存在的问题[J]．财会月刊，2011(8)．

[3] 王海连．国际视角下的公允价值计量研究——兼论我国投资性房地产的公允价值计量[D]．大连：东北财经大学，2012．

[4] 李文文．投资性房地产计量模式选择研究[D]．大连：东北财经大学，2012．

(责任编辑：王兰锋)

InterpretationontheFairValueMeasurementIssuesInvestmentRealEstate

SONG Na

(SchoolofEconomics,FujianNormalUniversity,Fuzhou350108，China)

By taking Sanmu Group as an example,the article analyzes how investment real estate measurement model change affects companies' financial statements, and thus interprets the causes of avoiding the fair value model of the enterprise and proposes appropriate countermeasures.

investment real estate;fair value;interpret the causes

2014-06-05

宋 娜(1987—)，女，河南方城人，福建师范大学经济学院硕士研究生。

F233

： A

： 1008—4444(2014)05—0087—03