中国房地产业与市场的未来

◎ 王志成

中国房地产业与市场的未来

◎ 王志成

目前房地产业已成为国民经济的支柱产业，房地产行业的发展关乎到社会主义市场经济的持续健康稳定发展、关乎到国家的长治久安、关乎到普通百姓的民计民生。研究分析中国房地产市场发展的现状，同时结合十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》在房地产领域内引发的广泛关注，我们可以判断未来中国房地产市场发展的总体趋势。

趋势1 建立城乡统一的建设用地市场

十八届三中全会通过的《决定》指出，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。使环环相扣的城乡征地制度改革、集体建设用地流转、不动产统一登记等问题进入整体突破期。

趋势2 新型城镇化战略大发展

2013年12月12日至13日，中央城镇化工作会议在北京召开，这是改革开放以来，中央召开的第一次城镇化工作会议。会议指出，走中国特色、科学发展的新型城镇化道路，其核心是以人为本，关键是提升质量，与工业化、信息化、农业现代化同步推进。

会议强调城镇化是长期的历史进程，要科学有序、积极稳妥地向前推进，新型城镇化要找准着力点，要坚持因地制宜，探索各具特色的城镇化发展模式与战略。新的城镇化发展战略，不再是简单的城市人口比例增加和面积扩张，而是要在产业支撑、人居环境、社会保障、生活方式等方面实现由“乡”到“城”的转变，真正做到城乡—体，大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进。

未来城镇化格局，将形成京津冀、长三角、珠三角三大城市群，同时在中西部和东北有条件的地区，依靠市场力量和国家规划引导，逐步发展形成若干城市群，带动中西部和东北地区发展，推动国土空间均衡开发。这样的战略布局，势必会带来房地产市场的—连串变化。

趋势3 郊区化社区生存模式成为新趋势

新型城镇化，也意味着城市新城有了新的选择。而发展郊区化社区生存新模式，是新城区集约化体现的一大趋势。其发展动因是：一方面，城市中心区域已十分拥挤，地价高昂；另一方面，随着城市化的不断推进，大城市的城郊或新城，已经成为人口转移的方向。

但有别于过去，新的大盘开发往往和新城建设紧密联系在一起，而且体量巨大。并非所有的开发商都能够拿到郊区大盘的通行证。地方政府不再钟情于大规模的住宅，而是需求“全生活”的品牌理念，以“多元化配套”、“一站式物业”、“联盟优享”等，引入银行、医院、学校、商街、酒店等机构加盟的，并能带来持续商业消费和产业支撑的社区，才可能成为城镇化方向的最优选择。

趋势4 综合体将成为城市发展新引擎

如果你注意倾听城市，你会发现，都市综合体是其中最为澎湃、最为丰富的一部交响曲。在这部宏伟的乐章中，你能听到最有力的城市脉搏与最动听的城市生活。综合体讲究的是更集约、更高效的全新发展方向。它创造了一个将居住、商务、办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等城市功能高度集约的空间。但是，综合体的各种功能并非简单的叠加，而是互相影响、互为支持的，通过对城市建筑有机的组合，让城市产生聚合的效应。当城市进入了综合体时代，这部史诗式的作品也正在从各个角度主导着我们的城市生活。

趋势5 商业地产迎来发展新纪元

房地产是一种政策性导向很强的行业，大的开发商关注研究市场，更关注研究经济运行和政策走向。在住宅产品限购、限贷、限价的调控影响下，开发商将今后的产品定位于开发商业地产，并不是无奈之举或是另辟捷径。

为什么房产开发商将目光投向商业，主要基于两个基本条件，第一，市场需求增加。住宅限购了，百姓的投资重要渠道——不动产投资将大量的存款投向商业地产，商业地产就可能营造一个资金集聚效应，从而推高商业物业的价值。市场的需求解决了开发商资金回笼的压力，让商业地产的优势明显于住宅地产。第二，人气的聚集和商业市场的培育虽然需要一定的周期，但招商阶段未出卖的商铺可以作为不动产进行抵押，从银行贷款，而与住宅同样成本的商铺价值的评估价却比住宅高出很多，也意味着通过商铺抵押，开发商能从银行贷到更多的现金，同时实现资金回笼。待商铺成熟后，又可获得较高的出让价格，商铺具备长期收益、回报丰厚等较强的投资属性，这与住宅产品有不可比拟的优势。

趋势6 性价比与精细化成为新趋向

房地产市场将越来越细分，讲究产品的性价比与精细化成为发展趋势。因此价格和质量会是公众共同高度关注的两个目标和敏感话题。

越来越细分的房地产市场，包括企业定位细分、产品定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等。

房地产市场也将越来越讲究产品的性价比。价格和质量是大众共同关心的目标和敏感话题，户型适中、品质较优、设计合理、功能实用、环境较好、物业服务较好、交通便利、配套设施较好、房价合理、总价适当的品牌企业开发的中高档产品将受到大众青睐。

趋势7 房企融资更趋多元化、全球化

由于目前房企所需资金主要来源是银行贷款，普遍存在着自有资金不足的问题。而且，今后政府将持续采取从紧的货币政策，房地产信贷规模可能总量控制压缩50%左右，贷款利率仍然会上浮，甚至有可能多次加息，这样就造成银行贷款难度加大。因此，国家不但会严格预售资金管理，还将不断完善期房预售或调整期房预售制度。由此，银行虽然仍是主要融资渠道，但“融资难”将困扰房地产行业，房企将被迫寻求新的融资方式与渠道，融资趋向多元化，全球化。房企将加快房地产证券化的步伐，将以创新金融产品，通过上市、信托、基金出售股份、收购、兼并乃至与外企合作等途径进入资本市场，以拓宽企业筹资渠道。

趋势8 国际化竞争将加剧发展

市场竞争激烈化，开发商与房市面临洗牌，“二八现象”加剧，将导致房企并购多发。许多开发商会逐步退出历史舞台，而更多的产业资源会相对集中在少数以上市公司为代表的有实力的开发商手里。

特别是房市洗牌仍将加剧，房企会更重视以品牌、服务获得竞争优势。外资开发商、投资者将加大力度、加快速度进入市场或扩张，境内的国际化竞争将加剧，再加上房企本来普遍资产负债率较高，促使房地产企既重视必要的风险控制，又注重向外资开发商学习追求最大利润的赢利管理。

趋势9 房产企业运营模式的未来动向

面对未来的房地产市场竞争，房企的“销控”地位下降，房地产营销回归，企业将注重真正有效的营销策划、市场推广。逐步打破目前靠“概念”、“销控”吃饭、全面采取跟随策略就能赢的局面。房地产企业要不断强化包括应用技术、设计、项目策划、营销推广、经营理念等方面的创新，企业品牌化、经营集团化、项目开发规模化趋势将加强。房地产业会越来越重视管理工作，尽可能降低成本，房地产策划、营销等高级专业人才可能走俏。

趋势10 健全符合国情的住房保障和供应体系

社会保障性住房由来已久，是我国城镇住宅建设中较有特殊性的一种住宅类型，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，发挥其社会保障作用的住房。现在还做不到保障各种需要被保障的群体，到2020年将会有很大的发展；到2025年将会健全符合我国国情的住房保障和供应体系。

趋势11 加快房地产税立法并适时推进改革

十八届三中全会通过的《决定》中，提到“加快房地产税立法并适时推进改革”。房地产税并不是一个税种，而是一个体系。它包括房产税，土地增值税，土地使用税，耕地占用税等。现在跟房地产有关的各种税收都是在1998年住房改革之前设立的，房地产市场这些年来迅速发展，应该研究持有环节、交易环节的税收到底应该怎么设置才能体现出政府的支持、限制，以及使得整个税负较合理公平。此次特别提到要立法，这就涉及立法和改革结合的问题。从决定看，房产税立法的步伐会加快。

趋势12 建立全社会房产信用等基础数据统一平台

十八届三中全会通过的《决定》提出，“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。”这次不动产登记制度改革，是统一到土地为基础进行不动产登记，建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，加快推进住房信息系统建设，尽快住房信息（包括实现个人住房信息）的全国联网，推进部门信息跨部门共享与各地信息跨地区共享，可以全面查询全国房屋相关信息。

趋势13 中国房地产业进入“铂金年代”

很多人说过去十年是中国房地产业的黄金十年，以后再也没有了。其实不然，中国房地产将进入“铂金年代”。对于房地产开发企业而言，只要把握住关键，从现在开始的“铂金年代”肯定是非常精彩的。

1992～2002年是中国房地产行业粗放型起步的“发展年代”。这个阶段没有按揭、房贷等市场交易的完整秩序，很少项目是通过完全正规的方式进行销售的，然而很多动作都可以说是对房地产行业的一种创新。2003～2012年是规模化发展的年代，只要胆够大、运作速度够快就能快速扩张。这十年也就是通常讲的快速发展的“黄金年代”。然而，这样大的扩张未来还可以持续吗？

回答是2013～2022年将是中国房地产业的“铂金年代”。为什么呢？政府已经告诉我们保持经济持续稳定的增长；也告诉我们，在未来要建立一个健康平稳发展的房地产市场。而且中国房地产未来十年最有机会的是城镇化。

未来城镇化的主角虽然不一定是房地产，但是，未来的城镇化建设一定离不开房地产。特别是中国有20多个一千万人口以上的大城市。一方面是以大城市为核心的城市群的发展，另一方面是与乡村接轨的城镇的全面发展。而且未来房地产市场已经不仅仅是一个住宅领域的市场，商业地产、旅游地产、养老地产、工业地产、物流地产、旅游地产……整个行业将百花齐放，呈现出多业态发展趋势。这些实打实的总体态势难道不是房地产业更好发展的机会吗？

总之，在2013～2022年间，房地产业仍将保持快速发展势头，崩溃论可以休矣；房地产业也会告别暴利时代，持有房地产的成本会越来越高，想依靠投机楼市一夜致富的梦想也可以休矣。总体来说，房价当然会有涨与跌的小幅波动，但长期来看仍会稳步增长。