浅谈房地产企业成本控制

叶薇

摘 要：近几年，房地产行业发展迅速，由于高利润，很多房地产公司只注重销售收入，而轻视成本控制。但随着政府调控越来越严格，房地产行业竞争日益激烈，导致原材料成本上升，使得开发成本提高，房地产利润越来越薄，因此如何有效控制房地产成本是现在房地产开发的当务之急。

关键词：房地产；成本控制；开发成本；期间费用

1 房地产企业成本控制的背景

高利润的房产时代，在很大程度上削弱了房地产企业对成本管理的重视，也催生了“重营销、轻成本”的短视观念，导致房地产管理水平整体落后。

最近几年，国内房地产市场竞争日趋激烈，国家房地产政策的深入改革。地产微利时代的来临，很大程度上促进了国内房地产企业对成本管理的重视。在最近十几年，管理思想和模式有了深刻演变：从2003年开始，形成以万科为代表的核算型成本管理方法，到2006年后，形成以合约规划为事前控制的目标成本控制方法，再到2009年，形成以成本策划和成本控制耦合的新理念。三大成本各有测重：成本核算阶段重在核算，属于事后型，强调算的准确；成本控制阶段强调对目标成本的合理控制；成本策划阶段强调对前期成本设置 ，追求结构最优。由此可见，房地产成本理论一直在创新。

2 房地产成本的构成

研究房地产成本控制问题，首先要明确房地产成本的构成。房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。房地产成本包括：土地出让金、土地征收及拆迁安置补偿款、前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费，开发期间税费、期间费用及其他费用。

1.土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。

2.土地征收及拆迁安置补偿费。土地征用及拆迁补偿费是指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括土地征用费、拆迁补偿费、市政配套费等。

3.前期工程费。前期工程费主要包括： 前期工程费是指在取得土地开发权后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘查、测绘和“三通一平"等前期费用。”

4.建筑安装工程费。建筑安装工程费是指项目开发过程中发生的列入建筑工程施工图预算项目内的各项费用，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。

5.基础设施费。基础设施费是指项目开发过程中发生的小区内建筑安装工程施工图预算项目外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、通讯、照明和绿化等基础设施工程费用，红外线两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司缴纳的费用。

6.公共配套设施费。公共配套设施费是指房产开发过程中，根据有关法规、产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套支出。

7.开发期间税费。房地产开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。如：土地增值税、企业所得税、土地使用税、耕地占用税等。

8.期间费用。期间费用指企业本期发生的，不能直接或间接归入营业成本，而是直接计入当期损益的各项费用。

3 影响房地产成本上升因素分析

3.1 土地出让费用增加

目前，房地产企业取得土地主要是采用招投标方式，由于土地储备有限，竞争日益激烈，土地价格也逐步攀升。以金融街为例，2012年金融街以34.25亿摘得北京市西城区月坛南街地块三商业金融用地和体育用地项目地块，该地块面积为1.62万平方米，其中建设用地为1.56万平方米，最大建筑面积为11.26万平方米，折合楼面价30429元/平方米，刷新了北京商业用地的记录。土地出让费用作为房地产开发成本的重要组成部分，一般情况下在开发成本中所占比重约为30%左右，不同地方、不同区域、不同项目的土地出让费用不尽相同。

3.2 房地产建安成本普遍上升

就目前市场经济发展现状而言，在土地总体开发成本中，土地开发成本为最大的成本，约占40%-50%；其次是建安成本，约占30%左右。建安费用，包括建筑施工和设备安装两项，是指在建筑安装施工期间发生的支出。随着工程材料，人工费用的增长也导制了建安成本在近两年急剧上升。

3.3 房地产开发企业税赋较重

房地产企业开发项目获得的利润多，上缴的税金也多。房地产行业涉及的税种比较多，在房地产购置环节涉及契税、印花税及交易手续费；在房地产出售环节，涉及营业税、城建税和教育费附加等，在房地产持有期间，涉及房产税，城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等；在房地产出租环节，涉及营业税、房产税、企业所得税、个人所得税等。国家为了控制房价上涨和投资过热，曾多次提高房地产税金，特别是06年按超率累进税率征收土地增值税后，房地产开发的成本不断增加。为了维持高利润，房地产商开始重视税务筹划，力求把税收成本降至最低。

3.4 财务费用增加，贷款利率居高不下

改革开放以来，我国直接融资市场有了迅猛发展，但在短期仍难以改变以间接融资为主的格局，房地产业在很大程度上依赖银行的信贷支持。目前我国房地产行业属于典型的资本密集型行业，融资结构单一、间接融资比重较大。尤其是近几年，国家出台了一系列宏观调控政策对房地产开发商提高了贷款门槛，房地产商的资金缺口、资金压力越来越大，有的上市公司每年支付银行贷款利息费用就达到上亿，融资成本非常高。通过以上原因分析，不难看出，对于房地产企业，必须加强财务费用控制，降低资金占用费，才能提高企业利润。

4 控制房地产成本措施

4.1 从全成本视角做好成本控制

成本管理者需要具备全成本视角，不能只强调某一项成本最低，更要关注后期的其他成本。比如，在房企项目分期时就要考虑后期财务和税务问题，这才是全成本视角下的最优，即开发成本、财务成本、税收成本最优。

4.1.1 房地产开发成本控制

1）土地成本控制

开发用地是房地产成败的关键，地块位置合适，地价便宜，项目的成功率就过半，否则就会失败。近两年，在严厉的楼市调控政策下，房价滞涨，而开发商的拿地成本也越来越高，导致其利润率下降。因此如何有效预测土地价格，在不损失企业利益的前提下取得土地，是控制土地成本的当务之急。

控制这项成本，最关键的是选址决策。选择建筑物的地址时一定要慎重，必须符合城市总体规划，还要重点考虑地理位置、交通状况，而且地上不能有太多的建筑物和未收获的庄稼，土地的使用权不涉及纠纷或抵押等相关的程序，毗邻不能有异议。

2）材料成本控制

房地产企业可以通过批量采购的方式，降低材料成本。实行集中批量采购，使企业内部与流通环节接触的人减少，便于管理。同时，大批量采购主要是与规模相当、信誉可靠的企业往来，减少采购风险。采购批量大，便于合理安排生产，降低单位生产成本。

4.1.2 财务成本控制

1）实行滚动开发，减轻资金压力

可以具体分为： （1）大型项目分期分批开发，形成一个项目多期滚动开发。（2）多项目统筹调度，滚动开发。对于前一种情况，通过分期开发，可以降低资金总量，尽早达到销售条件，早日收回资金，且通过分期分批开发将前一批次收入款项投入到下一批次开发中，实现滚动开发。对于后一种情况，可合理调度多个项目资金，组织企业内部闲置资金的横向融通，使资金在各项目之间进行灵活调度。在保持资金链安全前提下，实现多项目动开发，减轻企业财务费用压力。

2）提高与金融机构谈判技巧，降低银行利率

融资人员要具有良好的专业知识和丰富的融资经验，同时要具有很好的谈判能力。他要了解不同的融资方式、融资特点，要判断以什么方式融资，选择什么样的融资机构等等，通过权衡选择对企业来说最有利的融资方式，只有这样才能有效降低企业融资成本。例如：当利率较低时，企业可以倾向于获得更多的借款，最好是固定资产借款，以此提高公司的资金杠杆作用，举借长期贷款而非短期贷款，在企业的能力范围内，还清利率较高的贷款，并较低的方式举借新的贷款；当利率较高时，企业一般减少其债务融资的金额，并替代为权益融资，比如留存收益，如果预计利率近期可能下降，则企业可能通过筹集短期贷款而非长期贷款来融资。

3）加强市场营销，促进销售回款

企业应加强广告投放，采取营销手段力争早日完成销售任务，取得销售收入。比如，企业可以采取一次性付款奖励的措施鼓励客商支付全款，随时督促客户付款； 加强与银行合作加快银行放款速度等措施加快销售款项回笼。待开发项目实现预售后，开发资金实现回笼，可以有效减少自有资金投入，降低企业负债，减少财务费用。

4.1.3税务成本控制

1）选择房地产开发模式

从房地产企业开发的模式来看一般有企业自建、代建和合作共建三种形式。 采用自建方式就要以实际销售收入计算营业税、扣除相应的费用与营业税及附加提取企业所得税，还要按照不动产转让缴纳土地增值税。对于代建项目，计税金额为代建费用，只占销售收入的一部分，由于不涉及不动产转让，不需要缴纳土地增值税和契税。因此，代建比自建节省税收成本。如果采用合作建房，按照相关税法规定，双方作为以投资方式进行投资和利润分配，则出资方不必缴纳营业税，有效降低房地产企业的税收成本。

2）对清算时间的控制

房地产企业预售时预缴所得税是按预售毛利率计算的。企业可以适当推迟清算时间，减少对资金的占用，降低税收成本。

3）聘用高素质的税收人才

作为税务人员，应精通业务，能够对税法及相关法律有效的理解、掌握和运用，尽可能为企业合理的进行税收筹划。

4）利用企业的优惠政策，进行税收筹划

税法中有很多税收优惠政策，税务筹划人员，可以根据税法优惠政策，适当的降低税收成本。例如：《土地增值税暂行条例》第八条第（一）项规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税。在企业出售个人住宅前，可以根据上述优惠，进行测算，设定合理的价格，尽量使增值额20%以内，这样就可以达到税收筹划、降低税收成本的效果了。

4.2 管理前置实现成本优化

将业务和管理前置是风险管理和进度控制的有效对策，在某种程度上，前置、前置、再前置已经成为未来成本管理和优化的必然趋势。

众所周知，设计阶段决定了项目成本70%甚至更多，但却没有多少房企真正对这一阶段，进行规范和精细的成本控制。但我们也看到一些标杆企业，已经开始推行设计阶段的前置管理。具体而言，在设计阶段的成本管控主要通过产品组合方案、路网布置方案、停车布置方案和场地标高方案的管控审批落地；在方案阶段，则重点强调基于指标进行限额设计，具体有建筑方案、安装方案、结构方案、精装修方案等。这种在设计阶段的成本管理前置，有效实现了成本管理更高层次的控制。

4.3 供应链竞争影响成本管理

未来房企的竞争就是供应链的竞争，而不仅仅是房企自身的竞争，企业有什么样的供应商，供应商的结构如何，供应商的整体竞争力以及信用如何，将直接决定企业成本管理的好坏。目前，大多数房企都缺乏对供应链的关注和投入，但是标杆企业已经行动，他们在构建成本控制平台和管理规范后，整个成本管理开始向上下游延伸，打造基于项目全价值链的供应链成本。

面向未来，房企供应链成本管理，需要打破甲乙方思维，将供应商和开发商视为项目价值链上的不同部门，彼此合作由短期合作向长期合作方向迈进，最终建立和供应商的信任，实现双赢。

5 结论

总之，在现在越来越激烈的房地产市场中，我们不仅要关注销售收入，还需要关注成本控制，减少不必要的费用支出，只有这样才能提高企业利润，增强竞争力。

参考文献：

[1]王健滨.现代商业[J].现代商业，2000（6）.

[2]付本义.房地产成本控制精细化管理[D]，2012.

[3]王志磊，我国房地产开发成本控制研究[D]，2006.