招商系基因下的未来城市——城镇化下半场城市重塑模式报告

本刊记者│程磊

招商系基因下的未来城市——城镇化下半场城市重塑模式报告

本刊记者│程磊

当下的中国，经济转型的可能、社会治理的出路与延续前30年国家发展成功的动能等，几乎所有重要的问题全聚焦在新型城镇化战略的实施上。可以确定的是，经济增长方式必然要发生改变，产业转型升级势在必行，而这个进程必然要以城市为载体，产业与城市的融合增长也就成为必然。跟随城市不同发展阶段的需求，产业如何选择？作为城市运营在商业层面的主体——城市运营商，又以何种模式驱动城市活力？

在深圳蛇口这个曾代表了打破精神束缚进行各种创新的试验田里，生长出分别代表了高新技术产业和文化创意产业的蛇口网谷和南海意库两大园区，如今正在扮演产城融合、驱动城市活力的重要平台。他们几乎代表了当下国内城市中产业升级与城市更新、协同发展最高级阶段的样本。而作为它们背后的商业操作者，招商地产因此进入了我们的视线。

招商地产驱动城市或区域的活力，是从蛇口开始的。蛇口的城市化始于改革开放创办蛇口工业区的实验，起点低于国内城市的平均水平，自起步则几乎步步领先。30多年来，招商局集团作为主导者、招商地产作为重要执行者，主导了蛇口的城市持续更新和三次完整的产业升级。这样的经历赋予了招商地产区域运营的特殊性：长期渗入城市有机运动经验，综合性的规划、建设、服务能力，全局性的城市产业价值链设计，可持续的商业运营模式。

而切入点就是培育新一代产业园区中的产业和企业。招商地产通过集团资源构成了一条强大的针对产业园区的服务链条：企业发展的最初期，招商银行为小微企业提供融资；在成长期，以创投为主营业务的招商科技提供辅导和风险投资，在中小企业贷款领域领先的招商银行，也会有极具价值的金融服务；企业壮大的时候，还有拥有“全明星”阵容、专注于另类投资的招商资本，来协助企业上市之前做PE；而在中小板和创业板保荐能力极强的招商证券，也会择机进入。

可以说，在各个发展阶段、各种维度为企业的发展提供资金和服务。而从资源和专业能力上，这种全方位的支持和服务都可在招商地产的园区获得。最终的效果，就如招商地产董事总经理贺建亚所言：“为城市为区域创造价值，我们跟随城市的发展而发展，从中去发现城市自然生长的产业需求，不仅仅是聚集，还要培育，为企业和产业，包括城市，建立一个可持续发展的生态系统。”

在中国城市化的第一推动力已由此前的行政力转为市场力推动的今天，蛇口几乎是以企业之力推动城市化的唯一已全面成功的本土化案例，它所能导出的30年来产、融、城结合，运营城市的经验，究竟能多大程度成为中国城市化进程下半场的“模型”？

章乃云的新起点

深圳蛇口的网谷模式，很可能将颠覆城市对产业园区的传统需求和理解。网谷模式回答了这样的命题：企业生长的最佳土壤如何培育？

入驻企业的感受是网谷不错的观察入口。

章乃云从事通讯行业近20年，2003年是她的转折点。这一年，她辞去中兴旗下公司总经理职务，创办至高通信技术发展有限公司，业务从早期的从事移动通信终端产品研发、生产和销售，到如今专注于移动互联网行业应用定制的龙头，新华社、交通银行等订单让这家企业的年产值从3年前的5000万猛增至近10亿元。

在她看来，2012年5月12日可能再一次成为她事业的转折点。这一天，至高通信搬离“生活”了近10年的南山科技园，作为第一批入驻企业，入驻蛇口网谷。每一个成长中的企业搬家的原因几乎一致：企业规模在扩大，办公场所面积不够的同时办公租金价格高涨。至高通信也是基于这个原因有了新的办公场所的需求。作为蛇口转型发展网络信息和科技服务业的重点项目，同属于南山区的蛇口网谷进入考察视野。

“在深圳几乎没有去过蛇口，对蛇口的印象就是老工业园区，去了以后才知道，蛇口就是个小而美的城市。”章乃云告诉记者，公司高管一致认为，网谷无论从产业定位还是地理位置以及周边环境，是非常有利于公司未来发展的。

至高通信花了比过去少一半的价格，租到了比过去多一倍的办公面积。不到3块钱/平方米/天的租金价格能租到什么样的办公场所？北京赫赫有名的798艺术区，文化创意企业要支付4元/每平米/每天的平均租金，科技企业扎堆的北京上地各种科技园区的平均租金是5元/每平米/每天，中关村的价格就更别提了。

关键不在价格，“我们要留住人，要让员工感受到工作环境的舒适，网谷完全能满足员工对工作环境的想象。网谷组织的一些文化体育活动，网谷内6家食堂的饭菜都不错，等等这些细节确实让员工产生了归属感。”章乃云表示。

以前专注于企业发展，对企业生活的环境并没有太多思考，以为在深圳这样开放的城市就意味着站在机会的同一起跑线上。当离开了过去拥挤、嘈杂且租金高企的办公场所，网谷给企业以及员工与此前差异很大的感受后，章乃云开始思考企业应该生长在怎样的土壤之下？环境、交通等这些物理上的硬件一目了然，除此之外呢？

科技型企业最大的资产是人才，留住人才是企业的头等大事，员工居住问题通常是主要的着手点。南山区和深圳市政府分别会给入驻网谷企业的员工每平米15元的住房租金补贴。招商地产为此配套了一些公寓，如由旧集体宿舍改造而来的、拥有1400套住房的壹间公寓，有39平方米和78平方米两种户型，对外出租的市场价分别为每月3000元和5300元左右。政府补贴到位之后的租金价格分别为1800元和3000元左右，这样低廉的价格，员工还能获得酒店式公寓般的服务。至高通信有20%的员工住在壹间公寓，其他员工在周边租房的同时也享受政策优惠。

“连孩子上学他们都管。”章乃云对网谷的服务又惊又喜，她所说的“他们”指的是网谷的管理运营团队。通常各地产业园，政府总会有一些税收、补贴的优惠政策，“让人意外的是，网谷会帮你落实这些政策。”最令章乃云意想不到的是，网谷还会帮助企业寻找小微企业贷款、创业投资，甚至代替企业办理各类工商手续。去年下半年，在网谷推荐下，至高通信以6%股权的代价获得了招商科技集团1500万的风险投资。

“他们在做政府、居委会和五星级酒店在做的事情，非常了不起。”在章乃云看来，网谷开放、人文的环境，细致贴心的服务，这样的土壤下必然会酝酿出伟大的企业。对于至高通信的未来，站在网谷的新起点，章乃云信心满满。

杨百千的近水楼台

对杨百千的采访开始前的一分钟，他刚刚结束与网谷内一家企业董事长的会面，会面的内容是关于针对该企业的创业辅导的时间表。作为招商科技集团的总经理，这是他接触的第17家网谷内的企业。

招商科技是招商局集团下属的专注于创投的企业，1998年时，招商局集团发现蛇口的传统制造业和加工业的外迁趋势，提出要为未来新的产业进驻做一些准备，要针对创新型企业的培育方面做出尝试，次年成立招商科技，定位为以风险投资和孵化器相结合的方式，介入中早期创业的高技术企业，坚持将孵化器建设并将公司本部投资与孵化业务进行有机结合。在随后的10多年时间里，招商科技共投资了120多家企业，先后培育了20多家上市公司。

虽然招商科技的业务触角遍布华南、华东等区域，因为身处蛇口，本地企业是其主要的业务来源。而网谷内的企业类型是招商科技的主要业务目标，所以，同属于招商地产资产的网谷以及以文化创意企业为主要招商目标的南海意库，成了杨百千口中的那个“近水楼台”。

2012年，招商科技的业务开始向初创期、种子期企业倾斜，当时以互联网、物联网为主的科技型企业为主的网谷，以文化创意企业为主的南海意库，已初步形成了产业聚集。在蛇口新一轮产业转型的背景下，针对这些企业提出了“蛇口基因”培育计划，期望通过该计划，培育出与招商银行、平安保险一样的新的领导型企业。

蛇口基因培育计划的目标是寻找100家科技型中小企业，依托招商系的资源，联合会计师、战略咨询师和研发体系、专利以及行业专家对入选企业进行综合诊断和专题分析，并从中挑选20家提供专业的创业辅导，并在此基础上配备多名投资经理和专职分析人员，具体落实各项具体整改方案，最终选择8～10家进行资本对接。

据杨百千介绍，第一期提出申请的100家企业主要都在南山区，部分在蛇口，很多企业已经得到了专业的发展建议，或推荐到深圳或国家的一些创业大赛，或帮助企业找到了A轮融资人，也有一些企业进入到了招商科技与深圳中科院合作的科技企业孵化器，“进入到我们自己的培育计划中的企业有20家，目前这些企业发展态势良好。”前述至高通信的股权投资案例便在其中，在杨百千看来，对至高通信1500万的投资可能带来极大的回报，她完全有潜力成为产业龙头。

南海意库

蛇口网谷

在杨百千看来，产业园区的开发，无论是由政府主导还是由企业主导，归根结底都需要满足所在区域的产业和企业需求。企业发展的需求，尤其是中小企业在发展之初，除了对资本的需要，还需要发展战略上的各类服务与支持。

“我们在为中小企业提供未来可能的同时，招商科技的机会从中来而。当这些可能成为现实，一个区域的活力就得到了重塑。”杨百千说：“网谷乃至蛇口，已经具备了生长出顶级企业的土壤，未来能否出现苹果这样国际级的企业，我不敢夸下海口，但在这片土壤下，生长出全国领先的企业，我非常有信心。”

第四代产业园区：产、融、城一体化

新的阶段，城市对产业园区的“审美”正在发生着翻天覆地的变化。

中国的第一代产业园区是单纯的生产加工基地，二代园区将社区生活与生产相结合，第三代开始有了综合运营的概念。中国目前有1300个省级以上各类开发区和高新区承担着中国区域经济和城市发展的双重责任。随着新型城镇化进程的加快，产业园区承担的各类城市职能也逐渐增强，传统的产业园区和非市场化主导的开发模式已经难以为继。

按照联合国工业发展署定义的第四代产业园区，应该是产城一体化、工商同步化、居住社区化、生活家庭化。其核心是，产业与城市的一体化发展、生产与生活服务的综合性解决。而中国的城市化走了一半路程，很多地方面临着产业升级与转移，这意味着很多城市内的旧厂房因产业转移而失去原有的价值甚至空置，也意味着部分城市将产生新的产业园区的需求，比如地方会希望新进入的产业符合当地产业变化趋势，同时也是绿色可持续的。

产业园区运营的核心从来都是围绕着企业和人进行的，园区的“土壤”决定了企业的成长性，企业的成长性决定了区域的经济活力，进而影响到城镇化的质量，是否朝着“绿色、可持续”的新定位在迈进。产业园区的运营是和企业在打交道，是研究企业需求和企业发展以及企业落地之后的长远课题。针对企业，资源倾注的多少和服务的价值决定了“土壤”的价值。

作为招商地产园区运营的核心产品，网谷和意库，其模式的重点就是打造有价值的“土壤”，从而成为对城市经济生活具有极强驱动力的新一代产业园区。

在招商地产董事总经理贺建亚看来，新一代的产业园区要实现双向收益：为入驻企业打造舒适、高效、可持续发展的运营平台，帮助企业提升品牌形象，降低综合运营成本，实现高效率的发展；为政府打造产业平台，节约利用土地资源，创造更多的税收和就业，协助地区产业集聚和升级，提升区域综合价值并反哺城市，让城市生活的人得到综合收益。

服务的多样化是新一代产业园区的又一核心，网谷和南海意库最早就开始提供工商注册、审计咨询，园区企业活动、园区安防、培训、专利申请、信贷申请等综合服务。但这远没有解决企业发展的核心问题。招商地产认为，强化金融服务为企业提供更佳的生存发展，将“金融服务”添加进新一代的产业园区模式，是产业与城市融合的有效途径。

据贺建亚介绍，园区开发是招商地产在主导，而可投入整个生态系统运营的是整个招商局集团。集团内部资源的协同发展，首先就垂青于招商地产的园区业务，这一点从招商局集团的金融旗舰招商银行的动作就可见一斑。

一直以来，招商银行高度重视对中小企业的支持，曾多次被《亚洲银行家》杂志评选为亚太区“最佳小微企业银行”、多次被美国《环球金融》杂志评为“最佳中小企业贷款银行”。近年来推出了针对创新型成长企业培育的“千鹰展翼”计划，明确文化娱乐、科技创新型中小企业作为重点支持对象。

现在，在网谷和南海意库，最常见的是招商银行的服务窗口，其在安排大量信贷资源支持的同时积极联合PE和券商等专业机构为企业提供涵盖股权融资、债权融资、财务顾问和上市辅导等内容在内的一体化综合金融服务，帮助企业利用创新优势尽快成长和走向资本市场。和招商科技的选择一样，网谷和意库的入驻企业，会比其他企业更容易进入招商银行的服务视角。去年，南海意库入驻企业奥雅景观已经享受到了招商银行提供的2000万元授信额度。今年，招商银行还发布了“文创贷”这一为文化创意产业量身打造的特色信用融资解决方案。

这还不是招商系新一代产业园区的全部。

招商局是央企中唯一一个金融资产和实业资产均衡布局的集团，集团内的各项业务分支都要基于市场化的高效结合，这是招商局下一个10年的主要战略。贺建亚表示：“我们希望充分地利用招商局旗下的金融资源，为网谷搭建一个产业资本和金融资本合作的服务平台，使得在蛇口网谷的企业有机会成为下一个‘阿里巴巴’，在发展过程中得到助力。”

建构园区生态系统

目前蛇口网谷各栋物业已经有了比较明确的划分，主要突出在移动互联网、中小企业孵化以及外贸电子商务、移动电子支付等五大细分领域。蛇口网谷运营的负责人陈明刚强调，“蛇口网谷不是简单地把企业召集在一起，而是让它们在各自专业市场中，形成有机结合体，最后形成一个良性互动的产业链，形成特有的生态链。”

比如招商地产总部所在的南海意库，园区内的一些建筑规划设计企业，开始参与招商地产的方案投标；一些广告公司开始承接招商地产的方案设计和推广；一些景观设计公司还参与了南海意库的二期改造等。这些企业与招商地产形成了战略合作伙伴，该交房租的交房租，该付报酬的付报酬，市场化合作，形成共赢，也是一条高效互动的产业链，形成开放的园区生态系统。

杨百千指出，过去靠一个产业来带动一个区域的发展是屡见不鲜的，但在七通一平的基础上进行的园区开发时代已经成为过去。现在市场需要的是二次开发，需要的是综合开发、综合配套和基础设施升级版的特色园区。除了针对旧厂房改造、翻新而来的南海意库和网谷产业升级版园区，未来在技术上还可以形成有特色的环境生态系统，比如综合能源的应用、雨水的再利用、屋顶农场等等技术层面的升级，“未来我们肯定会有这类企业的产业园区，这些技术的提供者落户我们的产业园区，他们是我们的客户、服务者，我们也是他们的客户和服务者。技术上对园区的升级，我们相互都能为对方做得更多。”杨百千说。

事实上，招商地产园区业务中的一条金融生态链也正在形成。“在招商局集团的金融平台支持下，针对南海意库和网谷，我们做了很多产融结合上的尝试。比如，招商局资本旗下的风险投资基金会在企业的创始阶段做VC，上市之前做PE，为企业的发展提供资金。招商证券在中小板和创业板里的保荐能力排在行业前五位，可以有效助力园区内企业上市拓展。而招商银行转型做小微企业贷款，可以解决园区内很多企业的融资需求。”贺建亚说，这是一条完美的金融服务生态链条。“招商局集团正在做一件大事情：集团大数据平台的建立，打通招商系的客户资源、业务渠道的平台共享。”“理论上，招商科技或招商资本投资的企业，在招商系的金融单位可以优先给予授信，因为他们已经对该企业进行过评估，评估报告会在内部共享。”

仅仅由招商系构成的金融生态链还不是园区金融服务的全部，在杨百千看来，“一个开放性的金融平台比招商系一家来做还要高效。所以在自己提供金融服务的同时，也让更多小贷公司、担保公司等其他金融服务资源参与进来，共同针对园区构建一个开放的金融平台。企业有更多选择，也就意味着有更多的发展机会。”

导入产业转型升级的产业园区运营也改变了以往出地收租的盈利模式，在为园内企业提供服务的同时，招商系积极寻求机会入股成长型企业。蛇口网谷目前已经成为了包括至高通信在内的多家公司的股东、运营方、企业因为转型升级牢牢绑在了一起，形成了长期共赢的利益链条。

贺建亚道出了“生态系统”的全貌：“我们要为城市为区域创造价值，我们跟随城市的发展而发展，从中去发现城市自然生长的产业需求，不仅仅是聚集，还要培育，为企业和产业，包括城市，建立一个可持续发展的生态系统。”

以南海意库为例，通过改造旧厂房之后专门引进文化创意企业，从短期租金角度来说企业收益与项目的操作难度和精力不成正比。产业进来后的税收、就业都是政府的，看起来和招商地产没有关系，实质上他们也是受益者。

“整个蛇口大部分的产业是由我们甄选控制，大部分物业是我们持有的，由于高端的服务业的进驻，人口素质得以提升，租金收益上比不了销售收入，但地域的含金量提升了，网谷单位产值从每平米1000多元提升到了约3万元，新的产业人口的消费力也为蛇口的商业注入了活力。”

从某种意义上说，这又形成了一个企业与社会的生态系统：“从公司来说，物业保留了可持续经营的平台；从社会层面来讲，有这么多优秀的公司和人，找到了发展的港湾和前景，政府也能获得源源不断的收入，各方面都得益。”贺建亚说，同时也为股东和投资者提供了“社会责任与公司利润辩证关系的全新观察视角”。

图为太子湾改造规划图。在深港一体化进程下，招商局倾力打造太子湾改造与已启幕的海上世界片区，有可能构成深港一体化城市格局中的北岸“中环”。

复制的可能

在蛇口著名的“空谈误国，实干兴邦”标语牌斜对面，蛇口网谷已经成为一个产业转型升级的模板。它的前身是延大南山分布的一片铝制品厂、油漆厂等中小型厂房。每平方米1000多元的单位年产值，而目前这个数字已是3.93万元/平方米，前两期的20万平方米已吸引了200家高技术企业的入驻。

而在离网谷不到1公里的南海意库，前身是日本三洋在大陆最早的厂区，早年著名电视剧《外来妹》的取景地，如今是一个“商务+消费”型的创意文化产业园，集聚了120多家创意、设计、文化类的企业，年产值近60亿元。已成为深圳文化创意人士的重要聚集地。

现在的网谷和南海意库，就相当于一部高效的城市引擎：刺激着企业的产能，再将产业的价值转化为税收和消费，与当地的金融机构、商务、教育、医疗、休闲娱乐和居住生活共舞，营造出“15分钟工作生活圈”。

他们的共同特点是，过去都是劳动密集型的厂区，产值低下，对城市环境的负面影响越来越明显。招商地产通过改造旧厂房或重新规划建设，带来了环境和整个区域其他方面的提升，从业人群结构的改变，带动了区域商业的发展、公共服务水平的改进以及整体环境的优化。从而成为深圳城市更新、旧工业区综合治理的标杆，更是产业“腾笼换鸟”、城市形态更新的成功得到中央层面的首肯。

5月20日，江苏省委常委、苏州市委书记蒋宏坤一行到蛇口网谷考察，参观完后的第一问题是：这个体现了城市更新与产业升级兼顾、基地改造与周边环境齐头并进、实体物业与虚拟网格相结合的创新模式能否复制？

“放在30年前，我们不会预料到在这片弹丸之地，可以完成这么多次的区域升级再造。”让贺建亚感慨的是，一家房地产企业在一块土地上深耕了30年，而且“现在我们提出要再造蛇口，并且还要一直干下去，我们在这里30年区域运营的经验一定能导出可复制的模式。”

30多年前，深圳蛇口工业区成为中国第一个对外开放的工业园区，是深圳的制造业重地。在产业更迭、升级的过程中，很多附加值低的制造业陆续迁离蛇口，园区空心化、产业空心化危机袭来，蛇口已经面临了两次产业结构的转型。

2009年，招商局提出了再造蛇口的战略性决定。这是一次更为庞大的产业重塑，还包括物业更新改造及配套设施升级完善等问题。经系统研究比选，蛇口确定向现代高端服务业进行转型升级，重点发展网络信息、科技服务、文化创意产业，适当发展服务外包、高端旅游、现代物流总部经济、创新金融、专业知识服务经济等五个产业。“腾笼换鸟”、产业升级的目的，就是用高附加值的产业，取代低附加值的制造业，从而提升竞争力。

全程经历和把握三次区域的产业升级，这个经验在企业界凤毛麟角。在贺建亚看来，“这么多年我们做产城升级、城市更新，我们在产业聚集的塑造能力和后续培育产业活力的能力方面所积累的经验，是我们宝贵的财富，提炼出来的经验是可复制的，这是凭空造城和城市运营的最大区别。我们复制的是我们深耕蛇口的经验和导出产业园运营的模式，如果只是简单地复制产业园区，注定会失败。”

贺建亚坦言，理想状态显然是成片区域来承载蛇口模式的复制，但实际操作的难度较大，未来成片开发的机会不会太多，能再做成两三个蛇口这样的案例，都是惊人的。我们希望通过跟各地政府的有效沟通，寻找志同道合者，同时也要看产业基础、城市发展规划各方面是否适合企业的发展思路。

“整体复制难度大，但可以根据地方的需要去复制网谷、南海意库或其他产业园区的组合。做不了大蛇口，可以有小蛇口。”贺建亚表示。

并不是所有的城市都具备蛇口这样的发展条件，人口基数、产业基础都不一样，所以“产业一定是一方水土养一方人，比如可能出现的情况是，我们给南京打造了A项目，给上海打造了B园区，给南宁打造了C新城，方法论是一样的。发展逻辑一定是先产业后配套，而不是先盖一堆楼卖出去，再来看培养什么产业。不能本末倒置，这是不出现鬼城，让城市具备可持续发展活力的重点。”贺建亚强调。

杨百千也指出：“未来也一定会向别的城市产业园延伸和复制，产业园建设阶段的复制容易做，但到了服务阶段，孵化、培育、投资的复制非常难，这主要涉及的是创业导师团队的建立，需要有科研、教育和成功产业化企业经验等资源的支撑。”他还透露，金融服务的延伸策略正在构建当中，招商地产在青岛的网谷项目，会比较快的进入视野。“从长远来看，园区企业金融服务延伸的触角，一定会延伸到招商系内部各类符合我们创投方向的园区。”

更大蓝图：中国“金丝雀”

深圳前海是新一轮改革的前沿，招商地产新的产业运营类型极有可能在此诞生。

经济学家认为，前海若能成为“三币双贷”即人民币离岸中心、人民币在岸中心、港币在岸中心以及人民币和港币双币贷款，如果形成这一模式，前海将成为深圳和香港合二为一的纽带，进而有机会成为全球第一大金融中心。

作为前海的大地主，招商局拥有前海3.5平方公里在统筹开发。蛇口与前海几乎就一个太子湾之隔，而太子湾的改造又是招商地产下一阶段继续升级蛇口的重要支点。今天蛇口再造是何种前景？未来前海又怎样来设计？如果金融产业成为下一次产业升级的趋势，类伦敦金融城在蛇口诞生的可能有几何？

英国伦敦码头区以伦敦工业中心的身份辉煌了100年，随着1961年开启的英国制造业和运输业的衰落，码头区经济开始进入衰落以至近乎废弃，面临产业的更新与升级。1980年，伦敦市政府重塑该区域的经济，成立半官方的开发公司，伦敦码头区开发有限公司（LDDC）全面负责22平方公里土地的规划、开发、建设。

这不仅和招商局介入的方式相似，连后期也一样走上了“还政于政”的道路。LDDC从该区域撤出，在其存在的17年间，为伦敦东部22平方公里的码头区创造了12万个就业机会，把一座空城变成了伦敦最有活力的新区。

当前很多城市推进的城市更新以单元更新规划申报实施，实质是将需要改造的城市地区拆成小块进行改造。这种“化整为零”、“零敲碎打”的改造路径为各方获取短期利益创造了有利条件，但对整个城市机能和整体竞争力的塑造起不到应有的作用，实现不了城市长远发展目标。英国码头区的改造和蛇口的发展路径说明，必要时由政府推动直接进行中长期大项目的更新改造，符合城市更新对城市能级提升的整体利益。

今天蛇口的模式与伦敦码头区模式几乎不约而同，首先LDDC在码头区成立英国第一个“工业园区”，推出免租金10年、免税退税等优惠政策招商入园；其次投资修建各种城市配套。由于码头区有毗邻伦敦金融城的地理优势，规划定位放在了国际金融、商务商业区方面，并成功打造了伦敦第二个金融中心“金丝雀码头”，英国金融监管局、路透社、汇丰银行、花旗银行等机构纷纷把总部设在“金丝雀码头”。产业的发展带动了服务业的发展，码头区业态逐步丰富起来，目前已是伦敦最具活力的区域。

尽管与伦敦码头区产业更新选择的路径不一样，但目标产业都是经过深思熟虑而来。目前招商局在蛇口已经完成了具有中国城市化最高形态的城市更新，接下来的海上世界和太子湾这两个同样基于码头的改造，则完全有可能在接下来的5年内成为蛇口的“金丝雀”。

图为伦敦金丝雀码头。前海将成为深圳和香港合二为一的纽带，进而有机会成为全球第一大金融中心。作为前海的大地主，如果金融产业成为深圳下一次产业升级的趋势，类伦敦金融城在招商系的版图中诞生不是没有可能。

从中投公司成为金丝雀码头项目的大股东、招商地产持有蛇口众多物业的综合收益来看，城市更新项目一旦成为优质的商业地产项目就可以成为一种长期投资产品。这是一个城市吸引国际金融资本投资、增强城市竞争力的新路径。这种国际金融资本的进入将带给项目和城市先进的经营方式和理念，催生地区全新的商业文化，拓宽城市新的发展竞争空间。

尤其是深圳当前四大支柱产业中，金融业的发展空间已经充分谋划，未来几十年将主要布局在前海地区。深圳经济规模最大的支柱产业，也是最关键的高新技术产业的发展空间亟待扩展。深圳要以全球视角高度审视深圳高新技术产业，塑造具有配置全球资源能力的深圳高新技术产业，占领全球经济竞争的一个制高点，将产业的发展与城市命运联系起来。而与前海一湾之隔的蛇口，招商地产深耕城市30年的经验，完全有可能在网谷、南海意库之外打造出一个中国城市版的“金丝雀”码头。

金丝雀码头、蛇口的转型发展对深圳乃至中国城市更新具有同样丰富的借鉴意义。他们至少走过了如下共同点：改变了单一的由政府推动的城市更新策略，通过一家企业以市场化的方式对大片区域统筹规划的方式更新改造；赋予了城市更新主体充足的城市规划弹性，同时鼓励国内外金融资本、各类产业进行长期投资。

这是一条极其罕见的城市发展路径。当代中国的城市化是一个典型的政府主导型城市化，城市化是在市场力和行政力的交织和制衡中逐步推进的。在现行体制下，深圳蛇口如一个乌托邦般存在：整片区域的生长由一个企业来照料、管理，在几乎没有行政干预的情况下发展30年并成为标杆。在城市化要“去行政化”的今天，给城市的决策者提供了一条特殊的选择路径。

袁庚说，爱迪生的光明实验只是半秒钟亮一下，但这半秒钟后来却把整个世界照得灿烂光明。

蛇口基因与城市的新光

对于招商地产运营的产业园区，无论怎么细致的介绍，如果脱离了蛇口的基因，都会显得不够完整，也无法理解招商局到底要干什么。但蛇口基因到底是什么，20年前和20年后有何区别？这真是一部大部头的书才能说清楚的事。

回首1992年小平南巡之后20年的发展，蛇口最耀眼的光辉定格在了1992年之前的10年，正因那个10年过于耀眼，以至于让1992年之后的20年看起来无法企及曾经的高度。“经典的东西都在1992年之前，拍摄的200多人几乎每个人都提到了袁庚。”纪录片《蛇口》的总导演杨明说。

1978年年底，时任交通部中国香港招商局常务副董事长袁庚建议设立蛇口开发区的报告中，建议将广东的土地、劳力结合中国香港、国外的资金、技术和全套设备发展经济。这一建议马上得到邓小平等领导人的支持，深圳如同中央政府改革开放的“试验桌”，蛇口则是桌上最重要的那一根“试管”。袁庚的乌托邦实验就从这2平方公里多一点的“弹丸之地”开始。

蛇口遇到了中国当代一个特定的历史窗口期，当时的蛇口更像一个自治的城邦。凭借着无可比拟的“尚方宝剑”，蛇口在经济的各个领域实施“突破”。为引进人才，蛇口首先试验民主选举废除干部终身制。其后，蛇口率先建立和遵循市场经济规则，相继采用工程招标制度、改革了工资制度、劳工制度等。这让蛇口工业区短短7年完成了工业化和城市化，迅速培养起劳动密集型加工制造企业。“蛇口模式”也收获了来自全国的广泛赞誉和学习。

1992年12月袁庚离休。这一年，深圳市开始逐渐收回蛇口工业区的自治管理权，蛇口与深圳的社会与政治生态，最终渐渐回归到科层管理式的社会治理中。

大名鼎鼎的招商银行原来只是蛇口的一间财务室，平安保险只是蛇口的退休基金，全球最大的集装箱企业只是一家烧焊作坊。30年来，蛇口作为一个大孵化器，催生了一批超级企业。如果说在袁庚主政期间，将资产1亿元家底的招商局发展壮大到了身家200亿元。那么，他的后任则在之后的20年将蛇口打造成了单位面积产生知名企业最多的土地。

看起来，蛇口一直是试管的命运，但却留下了我们现在谈论的蛇口基因。国家级示范性高中蛇口育才中学的创始校长陈难先在蛇口呆了30年，他也很难说清究竟什么是蛇口基因。他觉得追求理想的精神大概就是蛇口的基因。“你可以动我的奶酪，却不能动我的理念。”正是这种纯粹的理想主义情怀，构成了老一辈蛇口人的精神世界。

现行体制下，蛇口若还能像最初10年延续下去，那才是真正的乌托邦。万科董事长王石这样描述蛇口基因：只有在思想相对解放的地方，才会吸引有创新精神的人群，诞生有市场活力的企业组织。在他看来，蛇口的基因并没有变。

务实、独立、自由的姿态几乎是蛇口企业家的群体特点，在这个区域不断成长出顶级企业，这些企业背后的掌门人几十年如一日的低调，且一直都是创业者的姿态：讷言、谨慎、努力和务实的理想主义情怀。

如何让“蛇口基因”不仅仅复制出一个又一个优秀企业，而是进一步深入到并构成我们整个城市社会的生命基因？如何让企业家精神上升为城市的主导精神内核，甚至来改变城市政府？从这个角度理解前任广东省委书记汪洋的那句话，“解放思想要把自己摆进去”，意思其实很明确了：你不能只要求别人成为袁庚。

如今，“时间就是金钱，效率就是生命”的牌子已成为蛇口的标志性景点供游人合影，牌子前的地面有一个圆形表盘，1979年、1984年、1992年等重要时间点都在表盘上标注，一直到2009年提出“再造新蛇口”戛然而止，蛇口的故事需要靠蛇口基因用新的方式谱写。

蛇口基因的表现形式不同了，改革开放能从一马当先到万马奔腾，蛇口的作用就在于此。当年想都不敢想的城市乌托邦已经变成现实，12平方公里的蛇口如今生活着12万人，人口密度之高令香港汗颜。但人口集中带来的坏处在蛇口却并没有体现出来，比如蛇口不堵车，因为路网密度决定一个城市的交通效率，蛇口毛细血管发达，通达功能强大。蛇口已经步入能与世界比肩的发达区域。而现在，蛇口还继续在经济结构调整、产业升级上进行新一轮探索与尝试，把这些经验带到新一轮的城镇化中，给其他城市借鉴，不也是“蛇口精神”另一种形式的延续吗？

在中国城市化的第一推动力已由此前的行政力转为市场力推动的今天，蛇口几乎是“市场力”推动城市化的唯一的已成功的本土化案例，他能多大程度地导出30年来运营城市、并与城市一同成长的经验？袁庚先生早年提出的“将蛇口建设成最适合人类居住的地方”，其精神无疑是城市化的核心。但人们在不同阶段对城市生活的需求不同，城市的生长由谁来主导？

贺建亚这样描述蛇口基因下的招商地产：“到一个城市拿块地，盖个房子卖掉走人，这种方式只是解决了城市的空间需求，并不能给城市带来价值。只有关照城市的过去、现在和未来，融入城市，与城市共同成长，我们才会在未来的竞争中立于不败之地。我们想做一个社会和城市发展的推动者，而不仅仅是一个开发商，蛇口就是我们招商地产的延安。”

袁庚先生的那篇《记忆·理想与爱迪生的灯》的结尾感人至深：“无论人类的历史怎样弯弯曲曲，它都是走向前去的。1878年，爱迪生在门罗帕克实验室最初的实验只是半秒钟亮一下，但这半秒钟后来却把整个世界照得灿烂光明。最初那盏古拙的灯泡，它纤弱的灯丝何时烧断并不重要，重要的是它真真切切留给了人们对不足的思索和对未来的希望。”

人的思想就像种子，一定会以某种形式传承，而这个种子，在合适的时机、政策与平台上，还会以各种形式再次出现、再次被点燃。包括招商地产在内的招商系企业正在以另一种方式延续着蛇口基因，期望自己倾力打造的新一代产业园区，能成为中国新型城镇化过程中驱动城市活力的那束光。