浅析保障性住房建设成本的控制

朱光辉

（北京中社科城市与环境规划院）

1 北京市保障性住房建设现状

1.1 北京市保障性住房建设投资得到迅速提高

住房问题，关乎国计民生，是维护社会稳定的关键因素。房地产市场一直是社会关注的焦点。近些年来，随着房价快速上涨，北京市政府本着“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的原则，不断在加大对保障性住房的投入力度，为解决城市中低收入群体的住房问题提供了有效途径。

保障性住房不同于普通的商品房，属于政府投资项目，建设资金皆由政府承担。众所周知，商品房的土地出让金作为政府资金的主要构成，对推动社会基础服务设施建设具有积极意义。而保障性住房是一项非盈利性惠民工程，其地块出让资金收益往往较低，故其建设一定程度上加重了政府负担。此外，保障性住房的粗放式建设管理亦有可能导致建设成本超支，建设成本贯穿于规划、建造、运营管理等多个环节，若某个环节把控不好，则会造成整个项目成本的增加，从而影响政府资金的正常运作，因此，非标准化的建造方式及非规范化的运营管理均已不适应未来保障性住房的集约化建设。

从表1可以看出，2009年—2013年北京市房地产投资以平均每年12%的速度快速增长，保障性住房亦是如此，其投资额2012年为2011年的114.9%，投资额的增大一方面反映出我国房地产市场存在巨大潜力，另一方面体现了政府对民生问题的高度重视。如何提高保障性住房投资效益的技术经济政策研究，已是当务之急。

表1 北京市房地产投资情况

1.2 提高保障性住房投资效益的关键环节

与普通商品房相比，保障性住房的投资回收周期长、利润低、维建成本高等特点导致其资金良性循环难度大，难免造成政府性债务风险。

由此可见，实现良性循的关键环节首先是要加强保障性住房建设成本控制，而成本控制不仅仅是控制保障性住房建设资金的合理支出，缓解财政资金紧张的问题。同时也是一项综合的系统工程，关系着提高选址、设计与建设质量与水平，使生产的住房真正成为刚需性人群可接受的、积极购买的住房，才能实现政府投资保障性住房资金的良性循环。

2 保障性住房建设成本控制的若干技术经济政策探讨

2.1 要充分重视和加快基础性政策研究

鉴于保障性住房建设是北京市一项保证民生的长期任务，故应重视对保障性住房建设进行基础性和规律性的政策研究，包括保障性住房建设需求和未来北京人口变化的关系；保障性住房建设区位和北京市产业布局关系；如何提高保障性住房设计水平、建设质量与速度；保障性住房建设与普通商品房及二手房租售的关系；如何实现保障性住房建设的多渠道融资等，这些可避免短期内盲目的资金浪费和统筹保障性住房建设的长期资金投入，从而在宏观上有效利用和节约保障性住房建设资金以取得更大的社会效益。这些基础性政策研究将克服我们工作的盲目性，提高自觉性。因此，政府部门要尽快组织业内专家及时对保障房建设中的重点与热点问题开展研究。

2.2 注重技术的创新的突破

保障性住房建设成本控制应充分注重技术上的创新，力求取得突破。笔者提出3个方面的思考。

1）针对保障性住房的特性

从设计技术标准上进行研究突破。和商品房不同，保障性住房要在有限的建设用地和建筑面积标准上提供更多的住房，来解决更多保障人群的需求。因此，也就决定了保障性住房面积标准小的特点，应尽快加强对非成套保障性住房的设计，出台非成套保障性住房的设计规范；同时，由于保障性住房是政府投资，解决低收入人群居住所具有的特殊社会意义，故此在保障性住房的设计要求中应充分体现社会公平性，即在保障性住房面积标准达到住宅面积标准时，必须采用国家的住宅设计强制规范。但非成套保障性住房面积达不到住宅面积标准，可以不采用住宅设计强制规范，这样可以在规避社会风险和满足保障人群居住条件下，多提供住房套数。非成套保障性住房是指小于22m2使用面积的住房，可采用酒店和公寓的厨房标准，可减少厕所面积，取消阳台，但同样可以像高校学生宿舍一样居住，其在同等建筑面积下可比住宅的零居室多提供住房30%～40%。当然，能否实施还需进一步深入论证。

2）在保障性住房布局规划上要有创新突破

从整个城市看，理想的建筑物应选址相对合理、空间布局相对均匀，应综合考虑日照间距、市政交通共建配套等因素，井然有序且利于形成协调一致的城市综合体。但在日常建设过程中，往往由于布局不合理或考虑不周，常常导致保障性住房交通不便、设施较差，甚至空间等不尽如人意的问题。香港作为小户型住房的代表，基于城市人均住房面积紧张等因素，规划部门从区域环境、小区配套等方面综合考虑，建设了大量的小户型住房，不仅解决了居民的住房问题，合理的规划布局也为居住舒适度的提高奠定基础。香港的经验值得我们认真深入研究，因此，要降低保障性住房建设成本，为居住者提供便利的交通及优良的环境，必须实现合理的规划布局。规划布局应由住保办主导，会同城市规划等相关部门针对适合保障性住房的特性进行创新型研究，遵循经济性、舒适性、安全性和绿色的原则，打破原有僵化思维和部门垄断利益，应在交通配置、日照控制、绿化配比和配套指标等方面，出台保证最大限度利用土地和提供最优保障服务的具有地方特色的保障性住房规划设计建设条例。同时推动建设完善的法律法规，在规章制度上确保保障性住房布局规划有据可依。

3）大力推进符合保障性住房建设的产业化和成品化建设

要力求保障性住房的产业化和成品化建设，成为推进住宅产业化进程的里程碑。现在，由于保障性住房仍采用传统型建设方式，加之盈利较低，导致部分保障性住房选址过于偏远、户型也不甚合理等问题。为解决上述问题，产业化将成为保障性住房建设的必然途径。一方面，标准化建造将大大降低建设成本，实现保障性住房产业化的前提是必须实现保障性住房及其部品、构配件等的标准化，通过标准化生产、流程化运作、集中化建设等方式，实现规模经济效应，从而降低建设成本、提升建设效率、完善建设产业链。另一方面，信息化将促进保障性住房有序发展。产业化和成品化建设离不开科学技术的发展，特别是BIM技术的运用，既用于贯穿设计阶段、施工阶段、使用阶段等整个生命周期的信息集成，对建筑物进行分析、模拟、可视化、统计、计算等工作，其优势在于提高工作效率、降低建设成本、减少环境污染等，是产业化建设的重要发展方向。总而言之，通过保障性住房的产业化和成品化建设，将不断促进保障性住房质量和功能的改善，利于优化社会资源配置，使保障性住房建设成为带动北京市相关产业发展的经济新亮点。

3 结束语

目前，保障性住房建设还处于探索阶段，诸多问题需迫切深入研究解决，其成本控制是一项系统工作，注重原理性研究、并从技术规范、设计原理、规划布局、成品化建设等方面进行突破，将为保障性住房建设的成本控制提供改进思路。同时，北京市作为全国的首善之区，应大胆突破体制机制束缚，先行先试，从而引导其他省市的保障性住房健康有序发展。