买房子不如买地产基金

王奇

投资与理财：最近出现杭州德信楼盘降价和兴业银行惜贷事件，这是否预示着地产行业拐点将至？

诺亚财富：从行业面上来看，增速会下降，市场会有波动，但不会到悲观的地步，因为市场的趋势也是一步步发展的。因此，增速下降不意味着绝对量会跟着下降，但在不同的企业及不同的区域，会有不同程度的影响。

从整个资金面来看，还没有到现金流过于紧张的状态。从2 013年M2的大量投放、流动性的增速以及整个市场销售量的转好等一系列的“富裕”状况来看，今年可能有收紧的趋势，资金面短期内可能会面临转折点。这也是大家最近传得沸沸扬扬的降价、银行停贷之类信息的背后原因。

投资与理财：你们觉得今年的房价总体的走势怎样？

诺亚财富：未来一到两年房地产供给将逐渐处于上升空间，迎来放量期；短期内房产税难以全面铺开，对需求产生实质影响有限；而房贷额度收紧，一定程度上会抑制部分需求，房地产整体销售增速会略有回落；房价涨势不改，只是涨幅会有所放缓，逐步趋向温和；个别城市的住宅市场可能存在房价偏高的风险。

一线城市供应量逐步加大、人口吸纳力强、刚需旺盛以及基数效应，2 014年房价仍然维持小幅上涨趋势；二线城市中，不同城市间出现分化，部分供大于求的城市（诸如温州、杭州）不排除泡沫挤破的可能，而供需两旺的城市房价将趋于平稳；大部分房企对三四线城市风险已有预警，开发商2013年拿地已经多回流至一二线城市。随着三四线城市新增供应量的下降，未来几年现有的库存可能会逐渐缓慢消化。

投资与理财：从投资的角度来看，你觉得目前房地产项目是否依然值得投资？

诺亚财富：房地产作为资产配置中一项重要的大类资产，应该说在任何时候都会有投资的机会。考虑到目前中国经济下行，中央多次强调不能发生系统性风险，而房地产行业上下关联多个行业，仍是中国经济的强有力支撑，行业崩盘不利于中国经济的长远发展。加之地方政府对土地出让金的依赖暂时难以改变、新型城镇化所释放的制度红利等因素支撑，房地产行业目前发生大的风险的可能性稀微。

不建议对房地产投资感兴趣的投资者持有实物房产，可以考虑通过地产基金、地产母基金等创新金融产品，参与地产利润的分配环节，更多地分享中国房地产市场的增长红利。

投资与理财：2 014年的房地产投资策略是什么？

诺亚财富：长期看，人口红利对房地产行业带来的正面作用正在逐渐消失，房价会渐渐回归至合理的水平。短期看，就是上面说的几个原因，房地产整体销售增速会略有回落；房价涨势不改，只是涨幅会有所放缓，逐步趋向温和；个别城市的住宅市场可能存在房价偏高的风险。

人口吸纳和经济的巨大差异，决定了城市房地产分化现象的长期化。总体判断，一二线重点城市投资与市场潜力大于三四线城市。

考虑到二手房房价涨幅弱于新房涨幅，房地产二级市场资产增值空间收窄；租金涨幅开始慢于房地产升值速度；未来房产税的推出，对交易成本造成影响等因素，房地产实物投资价值降低，建议不加大实物地产投资配比。