商业银行地产热缘何高温不退？

付强

近十年来，银行业对房地产领域持续保持着相当的偏好，即使在近两年国家对房地产领域继续实施紧缩政策的背景下，银行业对房地产的热度不降反增，2013年全年，银行对房地产贷款规模对各项贷款的比例都在30%以上。那么银行业为何对房地产如此情有独钟，如何为其降温？

银行业对房贷持续保持热度

除2009年和2006年的部分月份外，房企银行贷款在银行各项贷款中的比例均保持在20%以上，2011年前两月达到峰值40.9%。2006年至2013年间的均值是24.9%（如图1所示）。

近一两年来，在金融支持实体经济、房地产持续紧缩调控等宏观政策背景下，这个比例反而有进一步持续增高趋势，2013 年各个月份的这个比例均超过了30%，2月份和12月份接近40%的高点（如表1所示）。

银行业为何对房贷情有独钟？

2009年底以来，中国政府对房地产领域多采取打压政策，但银行业对房地产领域的房贷偏好却持续保持着相当的热度，究其原因主要有以下两个方面。

我国的融资体系是一个由信贷融资主导的体系

据中国人民银行网站披露的相关信息统计，在社会融资结构中，各类贷款（包括商业银行贷款、委托贷款、信托贷款、外币贷款、未贴现银行承兑汇票）占比虽然逐年呈下降趋势，但在2003年至2012年间的多数年份里超过85%，其中商业银行贷款占比在多数年份超过60%。而债券和股票融资占比在多数年份低于15%，其中股票融资占比在多数年份低于5%。这样一种由信贷融资主导的体系，在房地产企业融资中的表现即房企银行贷款占比远高于股票和债券融资的比例。

房企资本市场融资特别是股票市场融资偏低的另一个原因是监管层的打压政策

近十多年来，监管层在多数年份对房企资本市场融资采取打压政策。特别是自2010年上半年证监会暂缓受理房企重组、上市及融资申请以来，房企股票市场融资事实上一直处于封冻状态。在2011年～2013年10月间，房企IPO、配股、债转股数量均没有记录，增发规模总计不足300亿元。此种状况更加剧了房企银行贷款占比偏高的局面。

如何为银行业房贷降温？

多项研究表明，房贷泡沫和房市泡沫是高度相关的，房贷持续走高还会加大商业银行的贷款集中度风险、期限错配风险，甚至引发金融体系和经济去体系的不稳定。因此需要为银行业房贷降温，至少可以采取如下三种方法：

加速我国融资体系多元化进程。这一过程的核心即“直融化”，主要体现在股票和债券融资比重的显著提高。十二五规划明确提出要显著提高直接融资的比重，党的十八届三中全会以来，股票市场发行与监管制度改革提速，股票市场有望进入一个快速扩容期。由此，一方面，股票市场的融资比重会在未来几年间有望有较大幅度提高。另一方面，目前我国债券融资的推进还不明显，政策与监管层应同时推出适当政策推进债券市场规模的扩大。股票市场融资和债券市场融资的同时，扩容将有效提升直接融资在融资体系中的比重。

将房企股票市场融资引入制度化轨道。以往对房企股票市场融资，监管层多以政策打压的方式进行调控，只要对房地产实施紧缩调控政策，就往往辅之以关门房地产股票市场融资的做法。股票市场的改革为房企股票市场融资的制度化和常规化准备了条件。由此，在推进融资体系直融化的同时，应同时对房地产市场融资的政策和监管进行变革，探索并建构房地产资本市场融资的长效机制，促进房企资本市场融资步入制度化轨道。

加大资产证券化推进力度，有效分散和化解商业银行房贷风险。由于在2008年爆发的全球性金融危机中资产证券化被认为是诱因之一，中国停止了刚刚于2005年启动的资产证券化试点工作。但随着全球对资产证券化积极作用的重新认识，其对分散和化解银行中长期贷款资产风险的积极作用得以被重新利用，中国也逐渐改变对资产证券化作用的看法，2012年上半年始，政策和监管层面趋于重新肯定资产证券化的风险防控作用，2013年甚至以国务院常务会议的形式推进资产证券化试点工作。资产证券化的试点得以重新推进，但目前给出的试点额度还太小，对基础资产池中资产的信用标准规定的也过严。有必要采取更为积极的推进措施，比如加大试点额度，特别是加大专门用于房地产信贷资产证券化的额度；再比如放松关于基础资产的信用质量约束，将优质级放宽到投资级。

（作者单位：中国人民银行铁岭市中心支行）endprint