关于如何破解文山市项目建设用地瓶颈问题的思考

林威进

（中共文山市委办公室，云南 文山 663000）

关于如何破解文山市项目建设用地瓶颈问题的思考

林威进

（中共文山市委办公室，云南 文山 663000）

保护土地和确保建设用地需求是经济社会发展中保护资源与保障经济社会发展必须处理好的一对关系。文章在对文山市近年来建设用地情况进行调研了解的基础上，对全市建设用地存在的困难和问题进行了梳理和分析，并从盘活现有土地资源、深化土地节约集约利用等方面探索性地对破解当前项目建设用地瓶颈提出对策和建议。

建设用地；文山市；发展

近年来，随着“工业强市”“城镇富市”发展战略的深入推进，文山市经济社会持续快速发展，各类建设用地需求持续增加。与此同时，国家严把土地“闸门”，从严从紧计划供地，对新增建设用地指标严格控制，致使项目用地供需矛盾日益凸出。如何破解建设用地瓶颈，化解用地难题，统筹解决好保护资源与保障发展的关系，既促进全市经济社会持续较快发展，又节约土地，保护好耕地，保障经济社会可持续发展，是当前亟待解决的问题。本文结合实际，就如何破解项目建设用地瓶颈，保障经济社会发展需求作简要分析，以供参考。

一、近年来文山市建设用地情况

近年来，文山市坚持保障发展与保护资源并重的原则，严格规范管理，加大耕地保护及土地开发整理力度，切实做好建设用地保障服务，促进重大基础设施、产业、民生等各类重点建设项目顺利落地建设。2010年至2013年，文山市共上报并获审批用地总面积1329.2507公顷，其中：农用地1109.6989公顷（占用耕地927.4724公顷）、建设用地141.7434公顷、未利用地77.8084公顷，涉及新增建设用地1187.5073公顷。含不占用新增建设用地指标的城南大道、布都河水库、文天和文都二级公路等交通、水利建设用地面积284.6564公顷，其中：农用地229.5065公顷（占用耕地138.5437公顷）、建设用地26.7309公顷、未利用地28.419公顷。上报获审批项目中，包含文山市“城镇上山”试点项目—文山城区东北项目区低丘缓坡试点第一期4个批次用地获审批用地面积149.0143公顷，其中：农用地136.9100公顷（占用耕地110.9317公顷）、建设用地2.5606公顷、未利用地9.5437公顷，涉及新增建设用地146.4537公顷。2010年至2013年，全市共办理具体项目供地287宗，面积1069.7440公顷，其中：以划拨方式供地151宗，面积476.2326公顷；以挂牌方式供地136宗，面积593.5114公顷，成交价款25.9961亿元。①

二、文山市建设用地存在的困难和问题

（一）城乡建设用地指标严重不足

新一轮土地利用总体规划中，省、州下达文山市2010年至2020年的新增建设用地指标为1398.0933公顷，年均用地指标仅127.7499公顷。2010年至今，文山市已使用建设用地指标1231.7499公顷，目前仅剩余166.3434公顷。①按照近年来年均400余公顷建设用地需求来看，自2014年起，全市将面临因无城乡建设用地指标，新增建设项目无法落地的情况，且随着全市城镇化和新型工业化的强劲发展，建设用地需求在今后一个时期内将继续保持增长，建设用地供需矛盾将进一步加剧。

（二）年度用地计划指标少

目前，年度用地计划指标实行省、州统筹，省国土资源厅近几年来下达给文山州的年度新增建设用地指标仅350公顷，今年下达指标为320公顷。近3年来，文山市每年争取到建设用地指标在260公顷至340公顷之间，占全州年度计划指标的近70%～90%，①但仍难以满足全市建设用地需求。

（三）未实现土地效益最大化

近年来，文山市房地产市场快速发展，但房地产开发水平不高，项目大多呈低密度、低容积率的特点，高层建筑及地下配套设施尚处于起步阶段，而且存在大量占地面积大、容积率小的别墅和高档住宅，占用了大量的土地资源；工业用地的市场化程度不高，部分工业用地平面化，建筑容积率低，单位面积投资金额不高，投资强度未达到规定标准。

（四）土地征收工作难度大

近年来文山市把坚持原则和尊重被征收人意愿有机结合起来，依法有序推进土地征收，有效保障了各类重点项目的顺利开工建设，但由于部分被征收房屋土地群众法律意识较为淡薄、民间私下非法交易土地现象较为突出、土地权属历史遗留问题较多以及国家房屋土地征收政策的调整等原因，导致土地征收工作面临许多挑战。

此外，用地报件实行政府政务平台审批及省国土资源厅三级联网审批，由于服务器调试系统不能正常运行以及政府政务平台审批和三级联网审批平台不是一个平台，用地数据需分别上报等原因，一定程度上影响了用地报件报批进度。

三、对破解文山市项目建设用地瓶颈问题的对策建议

破解项目建设用地瓶颈，化解用地难题，统筹推进保障经济社会发展与保护土地资源，当务之急是用活用好相关土地政策，千方百计争取用地指标，全面整治、盘活现有土地资源；长远之计在于坚持当前与长远相结合，把“强保护、重节约、提质效”落实到国土开发利用的全过程，创新土地利用方式，深化土地节约集约利用，促进城乡土地资源的科学配置和高效利用，努力建设资源节约型、环境友好型社会。

（一）积极争取，从政策中“要”地

一是积极努力，千方百计争取城乡建设用地指标和年度计划指标。进一步加大向省、州汇报请示和协调力度，争取省、州将文山市作为州府所在地、全州政治经济文化信息中心的经济社会发展的用地需求作为重要因素考虑，给予通过在全州内调剂使用其他县尚未使用的城乡建设用地指标以及对全州年度新增建设用地计划指标实行差别化管理等方式，增加文山市城乡建设用地指标和年度计划指标，以保障项目建设用地需求。二是用好用足用活低丘缓坡土地综合开发利用试点相关用地政策，围绕“保护坝区农田建设山地城镇”的总体思路，积极做好文山市低丘缓坡综合开发利用试点方案，把建设项目纳入低丘缓坡土地综合开发利用试点，并加大对低丘缓坡试点项目的支持力度，努力创造有利条件大力鼓励企业、用地业主组织低丘缓坡综合开发利用项目，进一步扩大试点总规模，以缓解建设用地年度计划指标不足的矛盾。同时，加快推进已批复的低丘缓坡综合开发利用试点项目用地报批工作及文山市低丘缓坡土地综合开发利用专项规划编制工作，进一步加快建设山地城镇步伐，保护坝区农田。

（二）充分利用，从闲置中“盘”地

一是实施旧城改造，盘活存量土地。稳步有序开展旧城改造，改变土地利用方式，拓展用地空间，加大土地立体开发力度，不断提高建筑容积率，逐步完善地下配套设施建设，着力缓解人地矛盾，同时改善居民居住生活条件。二是开展闲置土地清理工作。在对全市闲置土地开展全面调查的基础上，对批而未用、长期闲置或利用不充分土地，按照国家相关政策，依法征收土地闲置费和收回土地使用权，重新盘活利用。同时，要完善新开工项目考核和后评价制度，加大对项目建设进度和投资强度的考核和后评价力度，坚决杜绝圈地、多占地现象的发生。三是引导企业向园区集中，省出城市建设用地。按照“布局集中、产业集聚、用地节约”的要求，引导工业项目向园区集中，集约利用工业园区土地。倡导厂房“减肥增高”，鼓励支持企业加大标准厂房建设力度，严禁在工业园区项目用地范围内建设成套住宅等非生产性设施，以尽可能少的土地投入承载最大的生产性投入，实现最大产出。同时，大力实施工业企业退城入园，加快七花公司、烟叶复烤厂、克林糖厂“退城入园”迁建项目建设。四是创新理念，努力扩大土地增量。积极探索土地股份合作制，灵活利用农村集体土地，吸引项目投资农村，尤其是对涉及农业产业结构调整的种植、养殖、农产品加工等项目，引导农民以土地入股、租赁等方式开发利用农村集体所有性质土地，同时解决失地农民就业和企业发展资金制约问题。

（三）占补结合，从复垦中“腾”地

一是加大土地整理复垦开发力度，确保耕地占补平衡。严格执行《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《工业项目建设用地控制指标》《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》等文件要求，坚决贯彻最严格的耕地保护制度和节约集约用地制度，大力开展农村土地综合整治，确保耕地资源总量平衡、质量不断提高。二是积极推进城乡建设用地增减挂钩项目。城乡建设用地增减挂钩项目是获取建设用地指标的有效途径，要着力加强对城乡建设用地增减挂钩工作的组织领导，认真组织开展建设用地增减挂钩试点项目勘测定界及拆旧区方案编制等工作，加快土地整理，推进土地置换。

（四）主动服务，从效率上“争”地

一是加强沟通协调，跟进服务。按照省、州、市重点建设项目清单，主动参与做好项目选址及前期论证，确保用地符合土地利用总体规划，及时办理用地预审。加强国土、发改、经商等部门的衔接、协调和沟通，对项目实际用地需求进行跟踪了解，及时掌握重点项目用地情况。对德厚水库、蒙文砚高速公路、平文高速公路、摆依寨水库、盘龙山水库等重点建设项目，督促项目业主尽快办理用地手续，同时指导业主做好用地报件组织工作，加快用地组件报批进度，力推重点项目快启动、快建设。二是狠抓落实，根据“统筹安排，重点保障”的原则，采取有力措施，突出保障重点，科学合理安排用地报批结构、时序和进度，由专人负责，做好跟踪服务工作。同时，进一步创新改革简化用地审批手续，通过集体会审，压缩会审流程和时限，限时办结，保障项目及时落地。

（五）转变观念，从招商中“挖”地

加快转变招商引资方法和理念，把节约集约用地理念贯穿于招商引资全过程，招商引资注重向内涵式转变。从依靠优惠的土地、税收等政策的外延式招商向依靠现有优质产业、优秀企业的内涵式招商转变，推行节约招商。一是有选择性地招商，充分考虑和努力提高招商质量，对规模小、能耗高、污染大、占地多的项目在引进时应慎之又慎；要加强与知名企业和品牌的对接合作，重点引进技术含量高、环境污染少、资源消耗少、产品附加值高、对地方贡献大的项目，提高土地单位产出率。二是强化产业配套招商，通过引进产业带动性强的龙头企业，争取上下游企业入驻，就地完善产业配套，形成完整产业链，实现企业资源互补，努力提高工业用地的集聚度和使用效益。三是大力推进“零增地”招商，积极引导企业增资扩股、民营企业合资合作、设备技改等“零增地招商”，努力提高现有工业用地利用水平。

注释：

① 文中所有数据均由文山市国土资源局提供。

Thoughts on the Problem of the Bottleneck of Project Construction in Wenshan city

LIN Wei-jin
(Office of CPC Wenshan Municipal Committee, Wenshan 663000, China)

The relationship of protecting the land and ensuring the construction land must be handled while protecting social resources and guaranteeing the development of economic and social development. Based on the investigations and researches on the land survey in construction in the recent years in Wenshan city, this article combs and analyzes the difficulties and problems existing in the construction of the land, and puts forward some some countermeasures and suggestions to explore and solve the current project construction land bottleneck from the existing land resources, deepening the land saving and intensive use.

Construction land; Wenshan city; development

F293.22

A

1674-9200（2014）04-0110-03

（责任编辑 杨爱民）

2014-03-03

2013年文山市政研课题。

林威进（1985-），男，云南马关人，中共文山市委办公室科员。