挑战大于机遇

张宇良

2014年的商业地产挑战，远远大于改革红利所带来的机遇。

2013年的商业地产在打鸡血中度过。凡企业必言地产，凡地产开发商皆言商业，凡购物中心皆面临电商狙击，凡有识之士皆追求差异化、主题化、体验式。

经过2007年以来的商业地产投资热潮，目前商业地产已经泡沫横飞。预计中国购物中心每年以300家的速度增长，到2015年，中国购物中心总量将达4000家。从投资角度看，到2012年年底，全国购物中心的累计投资额有望突破1万亿元。2013年是商业地产的巅峰之作，盛极而衰，从2014年开始，解决招商难、销售难、开业难、经营难将逐步走上开发企业的议事日程。二三线城市的绝大多数商业项目将陆续出现连难局面，商业地产热潮有望告一段落，而真正的商业地产平泡沫破裂之痛可能逐步蔓延开来。

招商难只是商业地产困境的序幕。基本消费面毫无起色：购物中心的供给速度呈几何级增长。而消费市场的近几年增长幅度在13%左右。在国内，消费占GDP的比重只有不到40%，与发达国家消费占GDP70%以上的格局相去甚远。电商对实体经济的冲击，间接加大了招商难度。根据国际数据公司最新预测，到2015年，中国网购交易额将占社会消费品零售总额的7%，2010年至2015年，电子商务市场年复合增长率将达到46.1%，远高于全球同期的11.7%。支撑地级市购物中心的主力店——超市、百货店却是江河日下。截至2013年9月初，43家公布上半年业绩的百货类上市公司中，将近一半企业净利润下滑，且普遍出现“增收不增利”现象。

销售成为考验现金回流和融资的最大障碍。开发企业的过高预期，以住养商的模式，主要体现在以销售返租为主的商业地产项目。而销售过程中遇到的问题确是大同小异。本就不多的投资客群逐渐被竞争对手稀释，地级市辐射能力弱，对外地投资者吸附力不强，投资客越来越精明，自身商业可售面积过大，市场表现远低于预期，开盘去化不理想，可售部分的“精肉”被销售，剩余的部分无人问津……

不管裸售还是返租销售，总之，项目开发在销售完成阶段就已经体现出来，而一个运营为主的商业项目，其增值是在开业之后，通过商业运营和管理来实现的。由于招商、销售模式、经营团队专业性等原因，即便闯过招商和销售大关，也难以逾越经营阶段的挑战。而商业地产的本质是“商业”，是经营，而非地产！

可以说开业后，商业地产才真正拉开商业层面的竞争。而消费者定位，经营策略，与时俱进的消费趋势把握，体验式、主题式的诠释，对电商的对抗，才是真正考验商业地产是否成功的关键指标，但很可惜，这对于地产开发企业来说，是一个充满挑战的新领域，尤其是在电商强势崛起的时代。

商业地产的成功需要经历九九八十一难，相比于住宅开发交房即拿钱走人的粗放式生产方式，商业地产是真正的人才密集型、智力密集型生产模式。包含传统住宅开发企业所无法预想到的困难和阻力。加之近几年政府非理性引导，商业地产整体已经供过于求，很多三四线城市已经出现严重的泡沫。这一次行业调整困难会沉淀和浪费不计其数的财富，尤其是住宅开发企业在前30年获得的“原始积累”，很可能在此一战中消耗殆尽。

伴随三中全会对市场的再定位，民营企业已成为改革的最大受益者，但2014年的商业地产挑战，远远大于改革红利所带来的机遇。endprint