农村集体建设用地流转问题及因素分析

马燕

摘 要：推动我国城镇化的过程中，需要对农村集体建设用地流转所存在的问题及因素进行详细的分析，找出导致土地使用率降低的原因，解决耕地需求与建设用地需求之间存在的矛盾。由于我国这些年土地利用不够规范，建设用地紧张，使得耕地使用与建设用地使用出现矛盾。这在一定程度上影响我国可持续发展。也就是说，农村集体建设用地流转的有效性关乎我国能否更好更快的发展。为此，文章就农村集体建设用地流转问题及因素进行详细的分析。

关键词：集体建设用地；流转问题；影响因素

引言

在我国对外开放以后，我国经济不断发展，社会不断的进步，促使各行各业都有不同程度的发展。这使得社会中的一些企业或单位建设用地需求增大。然而，我国是农业大国，土地的使用主要以耕地为主，建设用地面积较少。为了保证城乡统筹发展，优化集体土地资源，需要进行农村集体建设用地流转，促使我国土地合理的应用，避免耕地与建设用地在需求方面出现矛盾。与此同时，农村集体建设用地流转还能够改善我国农民居住环境，提高农民生活质量，促进农村向城镇化方向迈进。为了有效的应用农村集体建设用地流转，对其构成因素及当前存在的问题进行分析和探讨是非常必要的。

1 集体建设用地流转的社会意义

集体建设用地流转是促进城乡土地资源合理利用的一种有效措施。在我国进行城乡土地体制完善过程中应用此措施在一定程度上推动社会协调发展。可见，集体建设用地流转对于我国社会来说具体非常重要的意义。具体表现在以下几方面：

其一是在我国大力发展城镇化的进程中，开展集体建设用地流转能够实现合理的进行置换农民居住土地，集中建设城镇化的民用住宅，充分利用原分散式住宅土地，为更加合理的运用土地创造条件。除此之外，集体建设用地流转措施的实施还能够改善农民的居住环境，为农民提供高品质生活。

其二是集体建设用地流转是实现土地统一管理的重要措施。由于我国在推行城镇化过程中，耕地需求和建设用地需求存在不可忽视的矛盾，这使得我国土地分配不合理的现象出现。为了避免此种情况影响城镇化的推行，应用集体建设用地流转来提高土地的利用率，降低矛盾，实现土地统一管理。

其三是开展农村建设用地流转能够有效的进行土地资源的整合，将集体土地的价值充分的体现出来，促进我国经济进步和城镇化建设，实现社会协调发展。

2 集体建设用地流转的必然性

我国是农业大国，以耕地为生的农民在我国经济水平不断提高的今天，越来越多的农民选择到城市中务工，希望在城市中能够获得更多的发展机会，提高自己的生活水平。相应的人们所拥有的耕地会以承包的形式出租出去，也存在耕地荒废的情况。这种情况严重影响我国土地的使用，降低土地使用率，造成土地资源紧张。与此同时，除了对耕地方面有较为严重的影响外还会给城市带来较大的压力，如住房、医疗、户口等，使城市建设用地紧缺。为了避免此种情况影响我国发展，采用农村建设用地流转的方式调整土地使用，促使农民荒废的土地或者住宅所占的土地充分的利用起来并为农民集体建设城镇化的住宅，有效的解决我国土地使用紧张的情况。可见，农村集体建设用地流转措施的应用是非常必要，不仅有效地解决耕地与建设用地在使用方面存在的矛盾，还推动我国城镇化进程，真正意义上的向我国可持续发展的目标迈进。

3 农村集体建设用地流转的成因

随着改革开放的不断深入，社会经济的不断发展，市场经济的逐步完善，促使我国社会各行各业均有不同程度的发展。此种情况下，土地使用者有了建设用地的需求，新一轮“闲置”土地利用出现在市场中，相应的土地市场形成。在土地市场中进行土地置换能够有效解决建设用地紧张的情况；能够增加集体土地资产和国家土地收益。受我国经济、科学蓬勃发展的影响，土地置换出现多种类型，其目的是土地使用权的利用，这使得土地市场成为隐形市场。而在隐形市场中所进行的各种类型土地置换被称为集体建设用地流转。总体来说，农村集体建设用地流转主要成因是我国社会中建设用地紧张，土地使用需求加大，促进集体建设用地流转的形成。可以说，农村集体建设用地流转的形成是我国发展的需要，在很大程度上推动中国可持续发展。

4 农村集体建设用地流转问题

上文已经充分的说明农村集体建设用地流转具有良好的应用性，能够间接的推动我国可持续发展。但是，要达到此种效果需要选择适合的流转类型。只有选择最佳的、最为适合的集体建设用地流转类型，才能够针对我国土地实际情况作出正确的调整和规划，最大限度的提高土地的使用率，为我国更好更快的发展创造条件。然而，当前国内农村集体建设用地流转过程中存在一些问题，严重影响建设用地流转的有效性。

4.1 集体土地资源与国家土地收益流失

集体建设用地流转的对象是乡镇或村的土地。但是，由于乡镇或村的土地是集体土地资产和国家土地收益的影响因素之一。如若应用集体建设用地流转对乡镇或村中的土地进行合理的置换，将大大的提高集体土地资产和国家土地收益，有效的避免资产或收益的流失。为了达到此目的，需要国家或地方政府应用基础设施或公共公益事业等措施来提高土地价值，进而选择适合的交易对象，才能够提高集体土地资产和国家土地收益。但是，集体建设土地的流转是隐形的，无法有效的评估交易的利与弊，一旦决策失误，将会导致土地资产与国家土地收益流失。

4.2 农民集体利益难以得到保障

农民集体利益难以得到保障是当前农村集体建设用地流转过程中存在的一个非常严重问题。导致此问题出现的原因是土地置换的交易没有相关的法律对其进行监督和约束，促使农民的土地价格被土地使用者压的很低，无法保障农民的集体利益。可以说，导致农民集体利益难以得到保证的原因是没有相关法律对土地置换的各个方面进行约束；农民不了解与土地置换相关的知识；一些土地使用者钻法律的空子，压低土地价格。

4.3 耕地得不到有效的保护

在当今这个现代化的社会中，各行各业有很大的发展和进步，需要扩大建设用地面积，扩大生产面积。在建设用地不足的情况下就需要征用耕地。为了得到土地，一些土地使用者不惜通过合法或不合法的方式征用土地。而导致此种情况出现的主要原因就是耕地得不到有效的保护，这一问题需要我国政府加大管理力度，有效的合理的处理此问题。

5 解决农村集体建设用地流转问题探讨

对于如何解决农村集体耕地建设用地流转问题，笔者以地处宁夏回族自治区中部的吴忠市利通区为例，就此问题进行详细的分析和探讨。吴忠市利通区地处黄河腹地，宁夏平原中部，是吴忠市市政府所在地，共有1045.26平方公里的土地面积。其中，农村集体建设用地面积为8.016万亩，农民住宅面积为4.338万亩。在吴忠市利通区实施的集体建设用地流转是从以下几方面展开的。

5.1 建立完善的农村集体建设用地流转机制

由于我国没有非常明确的农村建设用地流转相关的法律法规，即便有也是针对我国所有地区而制定的法律，无法非常全面的、详细的约束吴忠市利通区土地置换。因此，建立完善的农村集体建设用地流转机制合理的、有效的规划利通区集体建设用地流转，保证农村集体建设用地流转合情合理的进行，才能够真正意义上保护土地使用和保障农民的利益。

5.2 合理的利用农村集体建设用地流转

以我国城镇化发展为大背景，推出“塞上农民新居”的政策。从科学规划、相互衔接、合理布局的角度出发，在利通区建设城镇化的农民新居，实现利通区农民住宅集体化，充分的利用农民以往住宅所占土地，进行集体建设用地流转，为推动吴忠市经济发展创造条件。与此同时，还能够改善农民的居住环境，为提高农民生活品质创造条件。因此，合理的利用农村集体建设用地流转是非常必要的，其能够大大改善农村地区的整体情况。

5.3 加强农村住宅地管理，明晰土地产权

在吴忠市利通区内居住着5.82万户农民，其占用土地建设住宅的面积为43384.8亩，宅基地总数为58731宗，平均每宗宅基占地面积为0.74亩，人均占地面积为154.3平方米。为了保证农村建设用地流转能够公平公正的进行，加强农村宅基地管理是非常必要的。有效的处理民宅占地面积大小不同和位置不同的问题，实现住宅占地面积统一监督与控制；有效的处理空宅、闲置住宅以及一宅多户的情况，提高利通区土地面积的使用率；有效的处理农民居住的分布散乱的情况，促使利通区实现城镇化建设。

6 结束语

随着我国社会经济不断进步和土地市场不断完善，农村集体建设用地流转的应用越来越重要。为了最大限度的发挥农村集体建设用地流转的作用，详细的分析其存在的问题及因素，才能够从合理使用土地角度出发，提出最佳的最适合的农村集体建设用地流转措施，如建立完善的农村集体建设用地流转机制、合理的利用农村集体建设用地流转、加强农村住宅地管理等，尽量提高农村集体建设用地流转的使用效果，促进我国更好更快的发展。

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