2014住房市场总体判断

倪鹏飞 杨慧

去年以来全国住房总体形势：稳中有进，震荡增长。住房投资增长较快，各季度增速先增略降。2013年1～9月商品住房投资达41979亿元，同比增长19.5%，较1998～2012年同期增速的均值低8.1个百分点。住房竣工面积增速较低，增速出现逐季下滑。住房施工面积增长较低，各季度增速相对平稳。住房销售增长强劲，增速高位回落。住房价格增长较快，增速先升后降。住房融资高速增长，增速逐季显著提升。土地市场量价齐升，各季度上升趋势明显。2013年1～9月，住房用地成交价格为4910元/平方米，同比增长7.6%。

2014住房市场总体判断与展望

2014年住房市场总体稳中有波动，城市间分化趋势延续。一、二线城市仍然存在房价上涨压力，三、四线城市总体平稳增长。出现量价齐降城市数量会再增多，这些城市主要是沿海房价畸高城市，中西部人口增长有限城市及投资投机过于严重城市。这一判断是基于外部环境（国内外宏观经济）及内部住房市场主体博弈的判断与展望。

（一）国内外宏观经济环境判断与展望

1.国际宏观经济对中国住房市场总影响趋于扩张。从经济周期来看，世界经济放缓虽然具有一定抑制作用，但是也会刺激中国出台促进经济发展的政策措施，使住房市场发展空间得到一定程度扩大；从区域住房市场来看，中国属于亚洲与新兴经济体这两个住房市场高涨的区域板块的重叠区；从货币政策来看，在发达国家量化宽松的货币政策背景下，中国财政政策与货币政策以稳健为主但是具有扩张倾向；从资本流动来看，房地产开发投资中的外商直接投资增速在2014年有可能重拾上升趋势。从以上分析可知促进住房市场的积极因素更为显著。

2.国内宏观经济趋稳，住房市场自主增长空间扩大。中国目前正处于经济转型的关键时期，中央将会注重对宏观政策的稳定性，宏观经济运行速度会保持较为稳定的发展。预计2013-2014年中国宏观经济仍将持续弱复苏态势，政府更为看重经济转型升级和产业结构调控，货币政策等将以稳为主。因此，在国内宏观经济稳定的作用下，住房市场也会以较为稳定的速度发展。房地产宏观调控也将以稳为主，从行政管制为向建立长效机制逐渐转变。一、二线城市与三、四线城市住房市场发展将继续分化，一、二线城市在房价上涨压力下，出台更为严厉调控措施的压力增大。

（二）住房市场总体判断与展望

1.房地产开发商资金充裕总体乐观，一、二线城市价格压力持续，三、四线城市加大促销力度但不轻易降价。一、二线城市开发商在2012-2013年销售旺盛及融资状况良好背景下， 2014年资金较为充裕；由于前期拿地热情高涨，住房供给在今年基础上有所增加；一些改革措施对开发商预期产生影响，导致预期没有2013年高，并产生一定波动；住房市场供给偏紧状况有所缓解，但住房价格上涨压力依然存在。三、四线城市开发企业以中小企业为主，且库存较多，资金实力不强，开发商预期乐观程度不如一、二线城市，会采取更多促销策略但不会轻易降价。

2.一、二线城市政策不确定性扩大，消费者预期受到一定影响，三、四线城市人口增长有限购房者观望情绪较浓。城镇化的持续推进和居民收入的稳定增长，推动自住性需求持续旺盛。一方面，一、二线城市在人口集中、收入增加及投资渠道单一共同作用下，刚性需求强劲。另一方面地方政府存在房价控制目标的约束，调控政策具有不确定性，对预期从而产生不确定性影响。从而导致住房需求提前或者推后入市，引发价格波动。三、四线城市预期较为稳定，但受一线城市预期影响观望气息增加，对于房价已经下降或接近下降城市的负面影响更强。

3.中央政府市场化调控思路增强，但改革深化尚需时日。2013-2014年保障性住房供给力度会持续增加，并对市场主体预期产生明显影响。但是公共服务与基础设施一体化在短期内难以实现。各项深化改革的政策推动还需时日，但有可能先行实施一些改革试点，从点到面推进。

4.地方政府行为分化，一、二线城市整体土地供给扩大调控趋紧。总体来看，地方政府土地供给将增加，供应结构也会趋于合理。一、二线城市存在房价控制目标约束和需求旺盛推动房价上涨的两难问题，从而扩大住房供给的相关措施会加大施行，土地供给和保障性住房供给力度将加大。限购、限价及限贷等措施将继续推行。同时还可能实施一些改革试点。三、四线城市土地收入的减少导致财政压力加大。个别城市面临债务风险，主要表现为以土地为抵押的地方融资平台风险。

5.金融机构对住房市场继续保持谨慎乐观，房地产信贷将有效支撑住房市场供求。受国内外宏观经济环境及住房市场发展状况影响，金融机构对住房市场继续保持乐观，从而保持开发信贷与消费信贷支持力度，有效支持2014年住房供需。但是一、二线城市已经开始风险提示，金融机构对其住房市场较为谨慎，预计2014年融资状况不如2013年。一线城市开发贷款与全国趋势区别不大，但是消费信贷与全国整体趋势区别较大，差别化信贷将更为有力。三、四线城市总体上较为稳定，但是部分城市、部分企业和部分项目融资难度较大，资金支持较为紧张，部分城市融资风险持续增加。

2014住房调控的政策建议

2014年的住房调控目标：第一，住房投资增速同比控制在15%-25%。第二，住房价格增速上限为居民收入增速，下限为-30%。第三，住房存销比的上限为18个月，下限为6个月。住房调控的主要任务是：平衡供求，调整结构；稳定价格，加快改革。即：各地根据市场供求状况，采取相应措施，促进市场均衡；加大普通商品住房和保障性住房的供给；保持价格的稳定和理性回归；加快建立市场和政府相结合的城乡一体的住房制度体系。住房调控的方向是：从以往的行政调控为主转向市场调控为主，从需求调控为主转向供求双向调控，从“一刀切”的调控为主转向差别化的调控为主。住房调控的原则是：五个统筹。即行政调控与市场调控的统筹，住房供应体系内部的统筹，不同区域住房市场的统筹，住房市场预期与基础设施和公共服务改善的统筹，调控政策与制度改革的统筹。

1.实施差别化的区间目标调控，保持宏观政策的稳定性和连续性。应研究选择和制定住房市场发展的房价、储售比和投资等关键指标。第一，根据各地的市场条件，制定有差别的区间基准；第二，针对不同类型城市，选择不同指标作为调控的主要依据。同时保持宏观政策的稳定性和连续性，以稳定市场预期及政策效果的充分发挥。

2.改进行政调控，完善问责制度。行政调控是由于住房制度缺失导致住房市场非健康发展而采取的临时性措施。随着主要制度的改革和完善，住房市场逐步趋于健康的情况下，行政性调控应及时撤出。在改进行政调控的同时，要完善问责制度。做到细化行政责任，加强监督检查，并兑现责任追究。

3.完善土地供给政策，建立抑制地价过度上涨的机制。建议国土部会同相关部门与城市政府，制定各地年度供地规模、结构、价格的总量与增长区间目标，加大一、二线城市土地供应，减少三、四线城市土地供应，简化审批程序，完善问责制度；积极探索建立牵制地价过度上涨的长效机制。选取一些城市开展试点，实行土地价格过度上涨导致普通商品房价格过度上涨，超出承受能力部分的一定比例由出让金补贴的制度。

4.完善差别化的金融政策，完善住房金融体系。实施差别化首付政策：继续实施首套房贷款首付比例30%，二套房贷款首付比例60-80%，三套房停止贷款。继续按照“认房又认贷”的标准审核借款人；实施差别利率政策：第一，商业银行对购买90平米以下首套住房的个人住房贷款实行0.8倍的利率优惠，购买90-140平米之间首套住房个人住房贷款实行0.9倍的利率优惠，购买140平米以上首套住房的个人住房贷款取消利率优惠。二套房的贷款利率提升至基准利率的1.1倍。第二，实行商业银行房地产开发贷款自动上浮一般行业贷款0.5个百分点的贷款制度，保障性房地产开发贷款下浮一般行业贷款0.5个百分点的制度。

开展取消期房预售制度的试点探索，创新房地产开发融资渠道，完善开发企业的债券融资、房地产基金、房地产信托、房地产企业的股权融资等风险控制制度。

5.加快建立不动产登记制度，扩大房产税试点范围。建议国务院责成有关部门尽快做出扩大房产税试点范围；建议全国人大加快修改有关税法进程，制定全国范围内征收房地产税的时间表。加快建立不动产登记信息管理基础平台，加快征管制度改革的步伐，积极创造房产税开征的各项条件。将开征房产税作为解除限购令的一个条件和接续政策，从而调动地方的积极性，加快房产税试点和全面开征的步伐。

6.完善“安居工程”制度，加快“康居工程”实施。完善“安居工程”的各项制度措施。建立强制性与诱致性相结合的投融资制度，探索实施康居工程加快开辟保障性住房多元化的融资渠道。完善保障房质量管理制度。建立配套设施和服务供给的考评制度；完善保障房公平公正的配租和配售制度。明晰保障性住房产权，建立保障性住房产权管理制度。完善保障性住房经营管理体制。建立清晰而合理的定价制度。

建议住建部加快试点和实施“康居工程”。重新界定普通商品房的标准，界定中等收入家庭资格，采取定向申请的办法，对符合收入和居住条件的中等收入居民给予购租普通商品房优惠支持，给予税收减免、公积金贷款、抵押担保的照顾。

7.租赁市场：规范租赁市场，发展租赁市场及房地产租赁企业。制定取消预售制度，鼓励有实力的企业从事房地产开发经营，鼓励专门的房地产公司从事房地产租赁业务。制定承租者保护制度。实行长期合同制度，规范住房租赁的操作规定，实行租金价格年涨制度。实行承租者市民待遇。对有固定职业、有缴税证明的承租者在社保、教育、医疗、就业等方面实行当地户籍的市民待遇。

8.促进基础设施一体化，加快公共服务建设。要打破就住房调控而调控的思路，加快公共服务供给和基础设施建设：一、二线城市应加快城市中心区、郊区和周边的基础设施一体化、网络化和便利化，尤其是加快建设快速公交系统，以提高郊区和周边地区的可及性。要加快全域城市公共服务均等化，将中心区优质的公共服务资源向郊区转移和共享，有效疏散人口，减轻中心区住房上涨压力。三、四线城市要加快基础设施建设，完善功能，提升质量，加大公共服务供给，提高水平，扩大范围，改善生活环境，提高人口吸引力。

（作者单位为中国社会科学院财经战略研究院）