房价下跌之后……

马光远

独立经济学家、经济学博士

房价会持续上涨吗？

对房地产市场来说，2014年注定是不平凡的一年。土地市场的火爆，与开年之际市场量价齐跌的表现，为2014年的中国房地产奠定了极其“诡异”的基调。

就土地市场而言，2014年开年伊始，包括京沪在内的一线城市的土地市场仍然持续了2013年的热度。1月北京土地市场共成交26宗土地，累计成交金额405.92亿元，超过了2013年同期的7倍。但与土地市场的火爆冰火两重天的是，1月北京商品住宅成交仅有6908套，无论是环比，还是同比，都暴跌近50%。一线城市的楼市亦开始陷入阴郁。

与此相对应的，在对房价未来的预判上，看空者明显增多。最近引起最多关注的言论出自中国社科院副院长李扬。他认为，中国宏观经济2014年面临经济减速、产能过剩、影子银行、地方债务以及房地产等五大风险。随着不动产统一登记以及信息联网的实施，住房过剩问题也可能露出水面，金融部门已经在为未来可能的下跌做准备。同时，美国加大QE退出力度以及由此引发的新兴市场动荡，更加剧了中国房地产市场未来的不确定。春节前后，信托行业相继爆出可能违约的信息，如果深究，也与房地产行业不无关系。甚至香港房地产市场的降价，也引发了内地舆论的恐慌。

如此种种，已经明白无误地预示：2014年中国房地产市场绝非如很多人乐观认为的那样，只是简单的市场分化——一二线城市继续上涨，而供应已经过剩的三四线及以下城市房价下跌。从目前的市场表现看，由于各种因素的影响，中国房地产的预期可能逆转，并导致整体房地产市场疲软，房价下跌。

别让好日子到了头

首先，从过去10多年房价上涨的三大引擎：货币超发、经济快速增长以及巨大的住房需求看，最起码有两大引擎已经趋于熄火。一是货币超发。货币超发盛宴的结束，一方面与中国努力告别投资驱动的经济增长模式有关；另一方面美国经济复苏、美元走强意味着过去近20年的流动性盛宴已经结束，新兴市场在未来至少五年将面临流动性短缺问题，这将迫使中国央行被动收缩货币。对于快速上涨的中国房价而言，这是最致命的。二是自2012年开始，中国经济事实上已经告别了快速增长，包括房地产投资在内的增速不可能超常规增长。

除此之外，从供求关系而言，笔者去年就一直在强调，中国房地产需求最旺盛的阶段已经结束。从总量看，中国城镇人均居住面积已经超过40平方米，住房供求已经基本平衡。种种数据与迹象表明，未来五年，住房供应肯定会出现过剩：2013年接近5亿平方米的待售面积，也意味着未来住房出现“产能过剩”的情况很快会成为事实。

对于中国房地产而言，房价继续上涨短期而言倒未必会影响宏观经济的稳定。让人担心的是，已经极度依赖房地产的中国经济，能否承担房价下跌的风险。一旦房地产预期逆转，无论是中国宏观经济，还是所有的老百姓，都可能要为房价的下降而陪葬。中国目前的宏观经济对于房地产的过度依赖也意味着，房价一旦下跌，中国经济增长的日子也必将到头。而为了应对房地产下跌的风险，深层领域的改革和结构调整必然要为应付其引发的风险让路，这是一个大概率事件。因此，一定要将未来房价下跌后政策的应对提到极其重要的地位。要化解房地产风险，除了加快土地制度改革等一系列长效措施的建设之外，更重要的，高层应该对中国房地产目前的风险进行全面评估，并做好房地产引发系统风险的政策应对。目前尽管风险凸显的只有三四线城市，但对于全局，2014年房价预期逆转的可能性极大。

就中国经济而言，没有比房价下跌更大的风险了。

责任编辑：马小琳