浅析现代城市住宅销售中心的设计

◎马驷骏

浅析现代城市住宅销售中心的设计

◎马驷骏

销售中心是房地产开发商用于展示、洽谈、签约等活动的营销模式和手段。进入21世纪，随着房地产销售市场的迅猛发展，销售中心成为宣传企业品牌形象的重要角色，其设计日益受到重视。本文通过对现代城市住宅销售中心设计的发展现状分析，提出了相应的设计方法和原理，以期探寻一条更理性、更持续的设计途径，为当前城市住宅销售中心的设计提供依据及蓝本。

住宅销售中心智能化人性化可持续发展

近年来，随着中国住房改革的更进一步实施，房地产行业得到了快速的发展，与其相关的建筑设计行业也受其影响，发展迅猛。房地产开发公司利用销售中心进行展示、洽谈、签约等活动已经发展成为开发商非常重要的一种营销模式和手段。因此，对房地产公司销售运营起着重要作用的销售中心，其设计的优劣成为了开发商们日益关注的问题。

一、我国住宅销售中心的发展状况

在80年代中后期，城市住宅基本上处于一种福利分房阶段，住宅社区建设绝大多数是由单位承建，不需要专门的销售中心。然而，随着城市化进程的不断推进，国家对土地与住房的不断改革，房地产销售在地产开发建设中迅猛发展起来。20世纪末至21世纪初，外资的大量涌入，市场变得异常活跃。外资房地产公司带来的先进经营理念和设计经验，为国内房地产业注入了新鲜血液。开发商也开始逐步留意市场的消费潮流，关注客户对消费的不同需求，并认识到销售中心在销售中的重要作用，有实力的房地产开发商开始在售楼中心的设计上大做文章。此时的房地产销售中心逐步开始扮演其展示宣传推广的角色，由开始的单纯买卖双方洽谈签约休息的“房间”逐步上升为整个楼盘形象乃至企业形象的宣传推广场所，产品展示已转变成为更具立体感的三维示范空间。随着科技的进步，住宅销售中心的设计开始向高层化、综合化、智能化、生态化、绿色化的趋势发展。

随着社会经济的发展，人们对生活品质的追求越来越高，为能更好地满足人们在工作、生活上的物质和精神需求，设计师应根据空间的使用性质、所处的环境及美学原理、历史文脉、环境风格和气氛等，设计出功能合理，舒适美观、符合人类生理、心理要求的住宅销售中心的空间环境，这不仅对设计师提出了更高的要求，也成为当前社会评价一件优秀设计作品的主要标准。

二、目前中国国内的住宅销售中心设计存在的主要问题

中国的设计专业在经历了长时间的发展后，正在逐步走向成熟。由于现代经济的发展导致了社会生活的变化，生活的变化又导致了新的消费观念的产生，而新的消费观念的产生必然产生适应这种生活消费的建筑室内形态。但是，现代设计在中国的发展历史还不长，部分人对设计缺乏更深层次的认识，整体设计水平依然相对落后，过快的经济增长以及部分地域盲目的城市化进程推进导致设计参差不齐，找出其中的不足之处并加以改进成为当今设计师迫在眉睫的首要问题。

首先，当前的住宅销售中设计的不足之处体现在设计意识即企业理念的有效表达上，大多数楼盘销售中心在设计上往往都没有体现出自己的企业理念。一个好的企业理念，对于一个住宅销售中心的设计及发展是至关重要的，它是地产行业在持续经营和长期发展过程中，适应时代要求，积极倡导，全体员工自觉实践，从而形成能够代表本企业信念、激发其活力、推动其生产经营的团体精神和行为规范。所以能否把地产商的企业理念同住宅销售中心的文化气质与建筑气质有机地结合起来，成为一个住宅销售中心设计好坏的关键所在。但因城市化进程的快速推进，城市住宅需求量的大量增加，这样的企业理念很少在当前的住宅销售中心设计中展现出来，这也成为中国城市未来住宅销售中心设计的一个突破点。另外，我们提倡优秀的能够反映中国传统文化的设计，民族文化是企业理念开发的一条重要依据，任何一个民族的文化都有继承性，中国文化也不例外。住宅销售中心的主要作用是服务和经营，在当前的楼盘销售中心设计中很少看到能够充分体现中国传统文化设计元素的优秀案例。时代在变，不同时代的人对传统文化的认识和理解也是不同的。因此，在当前住宅销售中心的设计过程中，设计师更应该着重去研究如何在继承和发扬传统文化，表现高雅的审美情趣，着眼于中国各民族的地域特色、文化理念、民众心理等方面的问题，让住宅销售中心的经营理念与设计迅速打动每一位客户的心。

其次，住宅销售中心的基本功能不齐全，各个功能区也相对比较独立，绝大多数销售中心缺少人性化设计以及无障碍设计，无障碍设计主要体现在以下一些内容：室内外地面应避免出现高低不平，如有高低落差，应设置坡道且坡度不应过陡，所有出过道、入口以及门都应该有足够的宽度以便利坐轮椅人的通行（包括电梯、厕所门）等，另外，我们在售楼中心的设计上要充分考虑到盲人、残疾人、老人儿童的因素，除设置盲道外，在室内外材料、家具或陈设的选择设计上还要注意防滑和安全性。我们国家现已经步入老龄化社会，据联合国预测，1990-2020年世界老龄人口平均年增速度为2.5％，同期我国老龄人口的递增速度为3.3％，世界老龄人口占总人口的比重从1995年的6.6％上升至2020年的9.3％，同期我国由6.1％上升至11.5％，无论从增长速度和比重都超过了世界老龄化的速度和比重，到2020年我国65岁以上老龄人口将达1.67亿人，约占全世界老龄人口6.98亿人的24％。在建筑中建造一些适应老人的基本设施也非常必要。

再次，销售中心的功能性需求要求它只是暂时性的，在住宅销售完成后，大多数销售中心都被拆除，这对环境产生很大的影响，产生大量的建筑垃圾，据有关资料显示，我国建筑垃圾的数量已占到城市垃圾总量的30％-40％。以500-600吨/万平方米的标准推算，到2020年，我国还将新增建筑面积约300亿平方米，这将是一个令人震撼的数字。然而，绝大部分建筑垃圾未经任何处理，便被施工单位运往郊外或乡村，露天堆放或填埋，耗用大量的征用土地费、垃圾清运费等建设经费，同时，清运和堆放过程中的遗撒和粉尘、灰砂飞扬等问题又造成了严重的环境污染。这不符合当今我们提倡的建筑可持续发展策略，我们未来的建筑应该是绿色建筑，并且建筑材料可循环地使用。

最后，现在不少销售中心在建筑外观设计与住宅的整体规划上有很大的欠缺，具体表现在设计不考虑周围的建筑环境、将不同风格的建筑组合到一起。部分设计过于奢华夸张，在销售中心建筑装饰上投资过大，过分地夸大产品的奢华性以及独特性，企图通过奢华的销售中心来提高产品的价值，而忽略了住宅乃至物业的质量，这给我们的环境以及资源的再利用造成了很大的浪费。作为一名设计从业人员，这种做法我们是应该反对的。

综上所述，当前的住宅楼盘销售中心存在诸多不足，只有发现其存在的不足之处，才知道应该努力的方向，这样才能更好地设计住宅销售中心，不断满足客户的需求，使住宅销售中心的设计更加完善。

三、住宅销售中心的设计与表达

现代企业更加重视办公场所的设计，这既有因市场激烈竞争带来的刺激因素，又有创立品牌、开拓市场的需求，甚至还能成为增加产业价值的一种市场手段。住宅销售中心是整个楼盘的形象，它代表了整个项目的灵魂，更要体现开发商的品味。因此，一个优秀、成功的住宅销售中心设计不仅要有具体的规划，还应该满足其使用功能和艺术功能的双重需求。住宅销售中心的主要作用为服务和经营，其设计不能内敛，又不能张扬得让人生厌，要传达给过往行人和到访客户一种发自内心的气质。在设计时，要遵循相应的设计原则；要突出本企业的精神和文化，以及企业理念；要处处体现着对客人的细心、关怀。

1.住宅销售中心设计原则

（1）遵循建筑设计原则。一个成功的住宅销售中心的设计要遵循建筑设计原则，这些原则从宏观的角度为设计师的设计创造指明了方向。坚持以人为本，是设计的最高原则。人作为设计的主体，首先是创造者，人作为设计的使用者和消费者，又是设计的服务对象。在设计住宅销售中心的时候以人的身心需求为本，设计的目的是满足大多数人的需要，在强调为人设计的今天，设计更应该考虑不同人、不同阶层的需要，做出适用于全社会人的关怀性设计。以人为本还需要设计师们树立以未来为本的设计观念，也就是和谐发展、可持续发展的观点，在住宅销售中心的设计中引入生态环保意识，力求人与自然能完美融合，为顾客营造一个美观、舒适、和谐的空间。

（2）坚持创新与继承的原则。当前我们身处多元时代、信息时代和生态时代，在设计过程中设计师着重综合体现社会效益、经济效益和生态效益的最大化。此外在设计的时候，应该提倡创新，而且要勇于学习和善于学习国内国外的先进概念和先进技术，要有分析、有鉴别地使用，不能一切照搬。根据住宅销售中心的地理位置的选择，应该正确对待文化传统和地域特色，有选择地继承和借鉴传统文化、民族特色和地方特色，并予以恰当的表达来打动客户。

（3）坚持适用性原则。要围绕住宅销售中心的销售动向而做，在销售中心的室内设计中要适度迎合购房者的心态，考察一下当地人及大多数人的生活习惯及消费特点，使购房者的内在需求得到最大、最有效的尊重。

2.住宅销售中心设计的表达方式

任何造型设计作品的内容，都必须通过一定的组织结构和表现手段表达出来。一个住宅销售中心是建筑业、商业和服务业融合的综合体，表达方式可以通过多个方面来展现。

（1）设计理念的表达

环境艺术发展至今，多元文化的特点尤为明显。设计理念必须要以人为本，针对客户不同年龄、职业、爱好、文化层次等特点，根据客户主观方面的个人喜好，做到“因人而异”。一个住宅销售中心设计理念的表达，要与地产企业精神、企业个性、企业竞争观念以及风格相对应。住宅销售中心经营要给购房者信心，所以其室内设计的装修要讲究和注重形象塑造。笔者参与设计的某销售中心（图1图2）实际项目中，通过设计让销售中心成为企业对客户需求、社会需求的一种情结的表达，而这种表达恰恰是人为关怀与企业理念相结合的一种体现。

（图1）

①视觉表达

视觉表达即住宅销售中心设计的视觉表达方式，它可以是个体的内传达，也可以是个体之间的传达。住宅销售中心设计的效果表现是整个住宅销售中心的第一个景点，是给人留下最深刻的第一道景观，如同一篇文章的主题名称。选择什么样的艺术视觉表达是给主人审美情趣的关键，并对于感受整个住宅销售中心环境的整体形象，起到暗示与点题作用，先要以完成整体造型为前提，各自造型有机地加以组织为辅助，把比例、结构、透视综合起来加强其存在的个性，构成一种特定气氛，将设计思想充分表现出来。住宅销售中心的设计可以通过外观表象来表现、记忆、联想、理解和交流。

②色彩表达

住宅销售中心空间设计应满足现代人的审美需求，使空间具有亲和力和人情味，而色彩设计正是达到这一要求的有力手段。对于住宅销售中心的设计，色彩能表达出丰富的情感内涵，正是通过有效合理的色彩搭配，才能使设计达到协调统一的效果。因此，色彩设计在空间设计中占有非常重要的地位，往往能取得出奇制胜的效果。住宅销售中心的色彩设计因个人、时代对色彩的审美风尚以及地理环境的不同而不同。在设计有关住宅销售中心的配色问题时，要先从大处着手，确定色调的冷暖、明暗及色彩意向，以及辅助色、强调色的关系，依主色调选一合适的主色，在配色时需要考虑色调对比、均衡、明暗及色块的面积大小及造型等关系。美国市场营销学会曾有研究表明，人关注某一件物品的时间一般为7秒，所以，色彩对人的心理感受起着至关重要的作用，如何将销售中心的物理环境做到使商品以及企业更具诱惑力，刺激购买者的行动，也是设计者设计作品成功与否的一个重要标准。笔者参与设计的某住宅销售中心（图3），通过色彩、灯光的配合让建筑在观者内心上产生一种共鸣。

（图3）

③人性化的表达

一个好的住宅销售中心要抓住购房者的心理需求。所以在设计住宅销售中心的时候，设计师应该通过大量的实地调查研究，了解地域特点和掌握购房者的心理动向及变化的原因，通过这些心理需求的调查分析，可以得出设计的具体约束条件，为设计的准确性提供心理依据，从而真正地满足人的多元化的需求，因此，满足购房者的心理需求是设计住宅销售中心最重要的一环。

结语

我们渴望有主题的环境空间，只有这样才能体现人们心中对空间最真实的情感。设计需要主题，社会需要有特色的、有人文内涵的建筑空间。在以人为本，回归自然的旗帜下，探讨现代住宅销售中心设计为主题氛围的营造具有重要的理论意义和现实意义，通过对当前城市住宅销售中心的设计研究，从中探寻出一条更理性的地产销售中心设计的方法，引导人们对建筑文化的更深一步了解，同时也为企业提供良好的展示和交流平台。

在住宅销售中心的设计中，我们不仅要遵循建筑设计原则、坚持创新与继承的原则、坚持适用性原则，更要从人性化的角度出发，突出本企业的精神和文化，以及企业理念，进而达到最佳的设计效果。在设计中，设计师要不断地了解社会的发展，以及人们的需求，不断学习新知识、运用新的理论和方法，不断创新，不断地适应和完善设计作品。这样，才能设计出适应时代发展的住宅销售中心。

[1]杨森,赵志刚,徐占春,吕昌江,《浅谈售楼中心绿化设计》《现代园艺》, 2009，(2).

[2]王蔚,和静，《售楼处的转型及可持续发展》,《建筑创作》, 2005,(7).

[3]佚名,《卖房的行为艺术——苹果社区售楼处成为中国美术外围展经典作品》,《安家》,2003,(10).

[4]张艺凡,《售楼处设计的趋向性研究》,济南,山东工艺美术学院,2011.

[5]盖晓媛,浅议售楼中心设计中的人性化设计表达[J],《艺术与设计(理论)》,2009,(06).

马驷骏（1982—），吉林长春人，硕士，高级室内建筑师。井冈山大学艺术学院讲师，中国建筑学会室内设计分会（CIID）江西专业委员会理事、委员，江西省美术家协会会员，主要从事艺术设计、摄影专业方向教学与实践研究。

*本文系江西省艺术科学规划项目“现代城市住宅销售中心的设计”（项目编号：YG2013061）的阶段性成果。

（责任编辑 冯雪峰）