地价涨了，房价会接着涨吗？

刘德炳

地王频出的2013年，最终给中国土地市场竖起了新的标杆：财政部最新数据显示，2013年全国国有土地使用权出让收入高达41250亿元，这创出了土地市场有史以来的新高。而且自2008年以来，6年间全国国有土地使用权出让收入已经高达15.6万亿元。

多位业内人士指出，数字背后，地价的不断上涨是重要原因。而地价上涨或又将助推高房价，面包与面粉之间的游戏和争议又将上演。

土地总收入超4万亿创新高

刚刚过去的一年，地方政府的钱包明显鼓了起来。财政部国库司日前发布的一份报告显示，2013年地方政府性基金收入（本级）48007亿元，同比增长40.3%。

对于地方政府性基金收入在2013年呈现出迅速增加的态势，究其原因，财政部的报告指出，主要是土地出让合同成交价款增加较多：国有土地使用权出让收入41250亿元，比上年增加12732亿元，增长44.6%。这是国有土地使用权出让收入首次突破4万亿元。同时，土地收入占地方政府基金收入的比重高达86%。

专家指出，虽然地方政府性基金收入并不在目前地方财政收入的统计口径中，但数据显示，土地财政仍然是地方财政收入的重要支撑。

多个地方的土地市场印证了这种走势。以北京为例，2013年北京共出让土地建筑面积达2380万平方米，总地价1822亿元，创北京土地市场新高。而在杭州，2013年土地成交200多宗，入账1300多亿元，同比增长110%以上，比2009年高出近300億；其中主城区成交100宗，出让收入为840.77亿，同比增98%。

《中国经济周刊》记者查阅财政部国有土地使用权出让收入数据发现，该数据在2012年为28517亿元，2011年为33173亿元，2010年为29109.94亿元，2009年是13964.76亿元，2008年则是10375亿元。2008—2013年，地方政府国有土地使用权出让收入合计达15.6万亿元。

量价齐涨助推地价狂飙

对于2013年全国土地使用权出让收入总价创历史性新高，上海易居房地产研究院研究员朱光表示，从市场表现来看，主要是两个原因，一是土地成交数量出现增长，二是土地成交均价在上涨。

国家统计局日前公布的数据显示，2013年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%；土地成交价款9918亿元，增长33.9%。

朱光告诉《中国经济周刊》记者，从近年来的土地购置面积走势看，2012年年初以后，市场供应冷清，企业拿地意愿较弱，土地购置面积同比步入下跌区间，但下半年随着优质地块入市，供地增加，企业拿地意愿回升。2013年以来，土地市场伴随楼市回暖日益火爆，龙头企业集中拿地，土地购置面积同比再次反弹向上。

另据测算，2013年，全国房地产开发企业土地购置均价2555元/平方米，同比增长23%。

朱光表示，从近年来土地价格走势看，2011年在国家楼市调控背景下，市场转冷，开发商拿地更显谨慎与理性，土地价格出现回落。2012年，在房地产市场出现反转的大环境下，土地市场也先抑后扬，带动全年土地平均购置价格触底回升。进入2013年，楼市持续升温，虽然国土部要求年内禁出地王，但房企拿地势头不减，同时部分地方政府为获取土地出让金，积极推出一些优质地块，市场竞争活跃，也导致土地价格继续上扬。

2013年8月26日，《中国经济周刊》发布的《2013年中国地王图》数据显示，2013年以来，各大房企在全国跑马圈地，部分城市的地王价格创出了史无前例的新高。在北京、上海、广州、杭州等城市，地王一浪高过一浪。以上海为例，2013年5月9日，浦东新区世博会地区A09A-02地块经过200多轮竞价，最终被一家台湾企业Maxbase Holdings limite以12.12亿元拍得，楼面单价为39932元/平方米，溢价率高达47.5%，打破了2011年以来的上海土地成交纪录。不料，这一纪录仅仅持续了几小时，同一区域A09B-02地块被远东新世纪中国投资有限公司以9.78亿元摘得，成交楼面单价高达40079元/平方米，成为单价地王。

地方政府降房价的决心大打折扣？

2013年土地市场量价齐升的势头已经延续到2014年。今年1月，多个城市的土地市场依然十分火爆。北京今年1月成交的土地建筑面积就高达344万平方米，成交总价高达406亿元，土地收入同比大幅增长。

上海易居房地产研究院2月11日的报告显示，1月，包括北京在内的10个典型城市土地成交建筑面积2636万平方米，环比下降24.7%，同比增长1.3%；土地出让金收入1436亿元，环比增长56.6%，同比增长155.2%；土地成交均价为5449元/平方米，环比增长108%，同比增长151.9%。

多位业内人士表示，面粉涨价了，面包自然会涨价。同理，地价的进一步上涨，无疑将为房价上涨提供新的动力，毕竟土地是房价成本的重头。而且土地收入的不断增加，表明了地方政府对卖地更加依赖，未来地方政府降房价的决心将大打折扣。

记者在北京走访发现，由于地价的高涨，位于北京东五环望京区域一项目的开盘价已经高达9万多元/平方米，而去年同质的周边项目仅卖到5万～6万元/平方米，这一新价码被多位业内人士惊叹为天价。

朱光表示，尽管地价有所上涨，但是同时供应量也有所增加，这或许将对房价产生一定的抑制。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，2013年北京商业住宅用地供应总量较2012年增加了两倍，达到978万平方米，其中满足民生住房的比例达到70%，这表明在政府着力建立行业长效机制的背景下，是要通过增加市场供应、遏制投机保障刚需，来调控市场。

值得警惕的是，一线城市的高地价正在向部分二线城市蔓延。上海易居房地产研究院的数据显示，今年1月，二线典型城市土地成交均价2986元/平方米，环比增长86.2%，同比增长78.9%，土地价格快速上升。

朱光分析表示，主要是近期一线城市土地市场竞争激烈，部分房企将战略目光转向二线城市，拉动了二线城市土地价格的上行。在部分供应量相对较大的二三四线城市，如果地价进一步上涨，其市场风险必然将会加剧，投资者不可太过盲目。