要尽快建立三类住房分类管理体系

要尽快建立三类住房分类管理体系

编者按

无论恒大集团多元化的进程如何多彩，其立足之本源于地产主业提供的资金输血与人才供给。如此，对当前房地产政策与市场动态进行分析研究，将对探究恒大下一步走向有重要的参考价值。

去年年底的“三亚·财经国际论坛”现场，联办（原名“中国证券市场设计研究中心”）财经研究院发布《关于我国现行房地产政策的评估和建议》报告，对地产市场的格局变化与投资趋势进行分析，本刊记者采访了联办财经研究院院长，国家税务局原副局长许善达。在影响房地产行业的诸多因素中，“限购”等行政干预措施无疑最具震撼力。但在许善达眼中，目前不加区别的“限购”政策，与国民经济的发展方向并不相符。

联办财经研究院院长

10月29日，中共中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行集体学习。会上，习近平总书记谈到“住房问题既是民生问题也是发展问题”，精准定性了住房具有民生、经济的双重性质。但多年来，中国在房地产宏观调控政策中，总体上对民生却有所忽视。

近年来，屡屡出现房价上升速度超过中央政府容忍度的局面，因为从供给方解决问题需要时间周期太长，中央只能把限购作为最有力的也是最快产生效果的行政手段从需求方来抑制甚至压低房价。

虽然这些地方政府的认识和行为还是比较多的把住房视为经济发展的重要领域，而非重视调控政策的民生属性，但这种不加区别的限购政策确实是事倍功半。

譬如目前限购政策太过严厉，且主要以家庭住房为核定对象，使得“假离婚”现象在各城市民政局门口纷纷涌现，折射出这以家庭为限购对象的政策存在较大缺陷。

根据习总书记提到的“我国居民住房多层次需求”，建议先将住房市场分为针对低收入居民的保障性住房，针对低中等收入及中等收入居民的普通居民住房及针对高收入居民的高档住宅，然后根据三类不同的住房性质建立不同的分类管理体系，构建长效机制：

首先，对保障性住房实行“限价限购”。“限购”就是严格户籍准入，任何地方政府不承担为其他地方低收入居民提供保障性住房的责任；所谓“限价”，就是各地保障性住房的价格由各地自行确定。

这一点上，上海市政府推行的共有产权房的措施不错。在当地政府眼中，当地住房房价水平合理，但由于不是所有居民都有能力购买，所以政府把资源投入到帮助这些居民去购买这类房子。比如说一平方米两万元，政府会出6000元，低收入的居民以每平方米1.4万元的价格就能买到房子。我们赞成将这一办法推广至全国。

其次，维护低中等及中等收入居民的合理住房需求，“控价控购”。“控购”一是不完全限于户籍，非户籍人口缴纳一定期限的所得税和社保可享有购买权；二是只允许自住性住房，排除对此类住房的投资和投机行为。所谓“控价”，就是政府投入一定财政资源，将此类居民购买这类住房的房价控制在低于市场价的合理房价收入比范围内。

这类居民是三类住房体系中涉及人群最多的部分，约占中国城镇人口50%-60%，他们的住房需求是中国住房市场的需求主体。建议把上海已实施的“共有产权房”和北京已启动的“自住普通住房”升级为国家战略，各地根据具体情况调整准入门槛、建设规模、完成期限等。

再次，取消对高档住房的行政性管制，实施“放价放购”方针。高档住房需求旺盛是中国经济高速发展的重要标志之一。所谓“放购”，就是对购买者包括户籍、国籍在内的各种条件不施加任何行政限制，允许消费性、投资性及投机性购买；所谓“放价”，是这类住房的价格完全交由市场决定。

由于高档住房的门槛较高，远远超出普通居民的消费能力，其目标市场为高收入居民，对普通居民住房并不构成竞争关系，不会对普通住房价格构成威胁。普通居民没有理由抱怨高档房价格高企，政府也无责任控制其价格。